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Thursday, 7 June 2012

我的房地产观察老三篇

前言

忙总闭关了，可以抽空整理一下以前凌乱发表的一些老帖子，顺带给思炎馆主捧捧人气。
这是以前写过的关于房地产看法的三篇帖子，由于不是学经济的，达不到忙总那样的理论和认识深度，都是从身边的一些现象的观察总结，如今回头审视一下，还是有很多感慨的。
下面是第一篇帖子，2006年5月写的，发表在天涯房观上，当时房观很热闹，很快这帖子就被淹没的了无声息了。

（一）关于按揭

只有取消现行的按揭制度，房价才可能真正的降下来

在开始本文的讨论之前，先向各位看官提三个问题：

　　（1）假定你是一个白领，家庭月收入上万，等着买房结婚。现在看中了一处房产，地段户型朝向都不错，就是价格贵了点，100平方米，每平方米1万元。办理银行按揭，首付要30万，但这些年你拼命工作已经有了一些积蓄，再加上父母资助和向亲戚朋友借点，首付还是能付的起的。至于月供4000元，自己省吃俭用点应该能撑得住。而且事业正处于上升期，自己预期将来收入还会增加。从你的切身感受来说，身边有很多收入还没有你高的，已经在供着房过着居者有其屋的生活了。而没有买房的人也还有一大片，看来买房的需求客观上还是很大的。但目前的房价确实贵了点，自己也曾经持币待购了一段时间，只是房价仍在持续的上涨，看不到房价下跌的希望。据说现在还有什么炒房团和外资进入在进一步抬高房价，而自己看中的这套房子还有不少人也在打听抢购，听KFS说马上又要涨价了。另外，销售说了现在买还可以打95折，眼看房价日新月异，你心中很犹豫是否要购买？
　　（2）假定你是一个在地产公司工作的内部销售人员，家庭月收入也有上万。还是上面的这套房子，由于KFS老板体恤下属，规定公司内部职工可以打7折购买这套房子，你只需要付21万的首付和每个月的房贷就可以拥有这套房子了。而且这套房子市价已经涨到了100万，据说还有继续上涨的空间，即使转手卖出去也不会亏本。看来并不是无商不奸,KFS里面也有好人啊，是不是马上就出手购买了？
　　（3）假定你是一个打工的农民工，吃住在工棚，甚至找不到工作的时候还睡在过街的隧道里。有一天，有一个叫KFS的大善人找到你，说给你安排个工作，包吃，每个月还给你发4000元钱，并且还给你一套住房，100平米的大房子，每平米价值1万。记住是给你的，不用交首付，而且房产证上还写着你的名字。条件是借你的身份办理按揭，用每个月发给你的4000元交月供。你几乎无法相信天上还真会有掉下馅饼了好事了！什么？怕将来没钱交月供房子被银行收走了？算了吧，本来我就是睡在街头的，大不了再回去睡就是了，现在能享受就先享受着吧。还等什么了？
　　好了，言归正传，轮到我们无奸不商的KFS登场了。
　　我是一个KFS，最近在一个好地段弄了一块地，找了一个自称是国外的设计师（其实也就是起了个洋名）设计，建造了一栋楼。房子盖好了，都是100平方米一套的好房子了，先算算成本吧。买地、缴税、交纳各种费用还有跑关系的费用折算成房价平均是每平方米3000元，这可是真金白银上交给ZF的。各种设计、建筑、安装、人工、销售的费用加起来折算成房价平均是每平方米1000元，嗯，先定个每平方米5000元的价格卖吧。每平方米净赚1000元，利润是25％，开盘喽！
　　开盘第一天，KFS去售楼处转了一圈，被眼前的景象惊呆了，那是人山人海，挤的水泄不通啊，不少人都是扎帐篷排了两三天的队在等着开盘啊！看来我这点供应是远远满足不了市场的需求啊！没办法，涨价，涨价，市场经济，由市场来调节嘛。
　　于是开发商回去马上把房价提到每平方米7000元，这样每平方米就可以净赚3000元，利润是3000除以4000等于75％，哈哈，这回可要发了。不过这价太高，要是卖不出去怎么办？不管它了，反正等着买房的人还排着队了，先放几套出去看看情况，嗯，我还是再去售楼处看看大家对涨价的反应吧。
　　排队买房的人果然走了不少，但还是有一批人还在认真的听销售的介绍：“你瞧我们这楼盘，这地段，那可是三环里面的绝版豪宅，交通便利，上班上学购物都省时省力啊!再看这设计，那可是外国的设计师设计的具有欧洲风情的建筑啊！再看这质量，那可是德国工艺，绝对是房产中的宝马！啥？您嫌贵？您可是亲眼看到的，那么多人都在排队等着买我们这房了，就这地段，您就是买了放那里出租都发了。再说了，买的人这么多，估计明天这房价还得上涨，内部消息告诉您，我们老板发话了，这房可能会涨到每平方米10000元。10000元啊，一套房子您就是转手卖了都净赚30万啊！我都说了，咱这可是房产中的宝马，宝马中的母宝马，是会下金蛋的母宝马啊，还犹豫什么了？”KFS心中暗自期许，嗯，这销售没找错，等房子卖出去了我要好好奖励奖励！果然，有不少人在升值的鼓励下，买走了一批房子。
　　KFS心里有点不高兴了，这销售卖得太好了，不行，我还得涨价！就涨到每平方米1万吧，我要让大家都知道我KFS是讲诚信的。每平方米1万，我每平方米就净赚6000元，这利润就达到了150％，哈哈哈哈！不过，这房子要是太贵没人买怎么办？嗯，没关系，能卖几套就卖几套吧，实在不行就在内部认购。我看这销售不错，就给他打个七折吧，每平方米7000元。他可是内行人，是他说的每套转手都能赚个30万，还怕他卖不出去吗？再说了，现在人人都想跟销售套个近乎，特别是那些炒房团，让点利润空间让销售和炒房团他们合伙去炒炒房，没准还能把房价更炒高点卖得更好了？有钱给他赚，他还不争着抢着买？他还不对我感恩涕零，当牛做马？反正怎么说我都能稳赚个75％以上了。
　　这时售楼处只剩下几个还在犹豫的白领了。“to be or not to be?”买还是不买？这是个问题。“观望了这么久，房价也没看见下跌过，要结婚要生小孩这可是等不及的啊？看样子这房价三五年之内是降不下来了，而且听说最近有外资看好房地产正在大举进入了，等它们进来还不更要涨啊？还是买吧，反正咱也不算穷人，首付也够了，而且买了做投资没准咱也能跟着赚上一笔钱了？”于是KFS又以每平方米10000元卖出了好几套房子。
　　房价在炒房团和外资进入声中又继续上涨了，这回涨到了每平方米15000元。据说ZF也开始对房价进行调控了，首付要提高到50％。这个时候，有钱的人买得起的早买了，没钱但有权的人也通过KFS的内部销售价打折买了甚至转手了，剩下没钱没权的人面对这个房价基本上也心有余而力不足了。售楼处除了KFS自己花钱雇的民工当托之外门可罗雀。KFS有点着急了，看着这些民工，突然恍然大悟，不由喜从心来，民工真是我们KFS的衣食父母啊，这回卖房子的事情就指望这些民工了。
　　KFS马上去招募了一批民工，那待遇优厚的连大学生都眼红。包吃包住，每个月还发4000元。而且人家那住的还是绝版豪宅，都还有房产证的，房产证上白纸黑纸写的是俺们民工的名字啊。这可是天下掉馅饼的好事，眨眼之前咱民工不光有了高薪的工作，还有了自己的房产，这还不任由KFS摆布了？您说乌鸦是白的那当然就是白的了，对不？当然了，天下也没有白吃的宴席，民工需要付出的只是身份证明和月收入证明，证明自己有能力有资格买房呀。这不月收入4000了嘛，当然有能力买房喽。
　　啥？您要怀疑民工能不能交得了首付？一套房子100平米，每平米15000元，这就要150万元，30％的首付就得要45万，你一民工能交得起吗？嗨！这还不简单嘛，不就45万元嘛，反正钱是交给我KFS的，民工也是我雇来的，我说民工已经交了我45万首付就算交了，我说什么就是什么，我自己愿意吃亏关你什么事情？当然了，我也没有白吃亏，这不还有银行的剩下70％的贷款也进帐了嘛。150万的70％是105万，我不过是招了个民工就赚了105万。那民工你还是先睡工棚吧，房子虽然是你名下的不过发你的工钱都在交月供，连物业都交不起。得，你还是继续住隧道吧，连工棚都省得搭了。
　　嘿嘿，KFS这会可真的乐了！105万减去成本40万还剩65万，这利润率可是65除以40是162.5％啊！您别看那个叫比尔什么盖子的是世界首富，咱干这行的一点都不比他赚得少。那小平民百姓买不起房怎么办？该怎么着就怎么着呀，反正这房子本来就不是为你们盖的。您这么高的房价还敢杀进来，不是钱多得烧手就是脑子有问题。我们的房子本来就是准备给银行盖的，我们KFS的工作就是盖好了房子把钱从银行往自家里搬。至于还贷嘛，去找民工要吧，反正他本来也该是睡隧道的，他也无所谓银行收不收房子了。
　　听说又要提高首付比例了，要提高到50％了，KFS你不怕啊？哈哈，这银行真是咱们KFS的娘家人呀，关键时刻喜欢雪中送炭，正好又找到涨价的理由了。只要你敢把首付提高到50％，我就敢把价格涨到20000元一平方米，一套房子还是能从银行运个100万出来。反正价格涨到这一步，真正买房子的人早都出局了，就剩下我KFS、投机客和银行之间的博弈了。只要你银行有钱还想往外贷，只要你不把首付提高到100％，那我就有办法从银行贷到钱出来。要是这个时候还有什么土大款和神经病来买房，那每套可赚的就不是100万这么少了。怎么，怕出事？出了事不是有那个睡隧道的民工在担着嘛，我赶紧把钱转移到国外就功德圆满了。你以为那外资进来是为了帮老百姓盖房的啊，还不是想跟我们一样盖个房子从银行往自家里搬钱的啊！所以这土地的拍卖价才被抬得老高！搞的我现在再想圈块地，得给ZF上交更多得钱了。外资不是深谙此道那里敢杀进来啊？哈哈哈哈，这就叫做“英雄所建略同”。
　　各位看到这里可能还有些不大相信，这银行怕没这么好骗吧？这美国不也是搞按揭这一套的，咋就没听说人家这么从银行套钱了？美国不一样，人家有完善的个人信用体系，每个人收入多少交多少税那银行的帐单上记得清清楚楚的，人家的银行是自负盈亏的，每贷出一笔钱都要掂量能不能收得回本，你有没有能力买房子心里亮堂着了，想骗贷除非你不想在地球上混了。中国就不一样了，你收入有多少谁也没个明白帐，你个人的信用等级也没办法审查。再说你贷款买房子也是为了帮我完成每年的贷款任务，你贷的越多我越高兴呀。按说按揭这个制度是个帮咱普通老百姓花明天的钱园今天的梦的好制度，可是在中国却成了银行不良贷款的黑洞，这就是“淮南为橘，淮北为枳”，水土不行没办法。
　　照你这么一说呀，我们小老百姓心里可是拔凉拔凉的。房价这么高，贷款买房吧，一不留神就成了房奴；提高首付我们就更买不起房子了，你还嚷嚷取消按揭制度，那我们不是更没有指望了？叫我们住哪里去啊？别急，听我说，关键时候还是要相信党相信政府的。只要ZF关键时刻出这么一手，立马包大家都能买上房子。什么招？取消商品房的按揭制度，100％的全款才能买房；同时建大量的限制最高价的廉价经济适用房出售给老百姓，并对限制最高价的廉价经济适用房继续提供按揭贷款。此招一出，房价要是不跌上帝都不相信，这就叫做“釜底抽薪”。在出这招的时候事先通知一下海关，留意一下卷款出逃的KFS。反正KFS也不是没缝的鸡蛋，找个合理合法的“诈骗罪”的罪名安到他们头上并将其收入充公相信大多数人都没意见。还有，千万别去相信那些口头上为人民担忧，怕提高首付人民买不起房大谈什么刚性需求的所谓专家的话。房价涨到这个程度，有能力买的起房的并不多了。您要是真觉得自己有钱啊，咬牙忍忍等到房价再降回每平米5000元时，说不定您现在付首付的钱都够买一整套了，何必赶着去当房奴了？
　　这样做有什么后果了？对政府来说，相当于给高昂的房价踩了急刹车。记住，是急刹车，不能慢慢地提高首付，让KFS有机会拉高出货。虽然政府靠出让土地的收入减少了，但赢得了民心，尤其是国际局势动荡的今天更需要团结大多数人民在党中央的周围，我们坚决拥护真正为人民利益着想而不是既得利益着想的人；对房地产的上游产业水泥、钢铁等产业来说固然会受到很大的冲击，但是干这行的心里都清楚房价迟早都有一跌，不如把长痛变做短痛。而且可以由ZF出面建大量的廉价经济适用房提供给真正有需求的人来缓解这种压力，将影响控制在一定范围内不至于对经济引起大的破坏；至于国外进来的热钱本来也是没安好心，用这招一举将其套牢在中国的楼市里面，留下为中国的经济做贡献。这就要求在出这招的时候一定要干净利落，可以多向香港的同志取取经。没收的KFS骗得的钱也正好上交给ZF以稳定银行的金融系统或去促进其它行业的发展；大多数买不起房子的穷人由于ZF提供的廉价经济适用房和按揭贷款而得以安定，当然在这个过程中要加强管理监督，将这些房子能真正帮助到穷人；至于对那些在房子每平方米7000元的时候购买的人来说，要么已经在上涨的过程中通过倒卖已经赚到钱了，剩下买房自住的仍在坚持咬紧牙关还贷，好在当初出手的早，能将损失控制在承受的范围；至于那些在每平方米10000元才入市的高薪白领们就有点惨了，能力强的可以继续涨工资的还能自救，至于承受不住的只好自认倒霉了。好在这些所谓精英们已经在职场把心理素质修炼的很过硬了，而且他们始终相信自己是有能力的，大不了房子收了重新再来过，对社会和谐的影响不会太激烈；至于那些在每平方米10000元以上买入的钱多的烧手的大款或神经有问题的人来说，实在是没办法同情的了。
　　最后，再说一下那个民工。他可能是真实存在我们身边的人，也可能是一个虚拟的代号。反正在这场游戏里面他的作用只是提供一个身份的证明，发生的一切对他来说都象是身边的一场梦。本来就是躺在过街的隧道里面的，再去躺也没有什么不好意思的。就是房价跌了工作不大好找，希望能去ZF开发的廉价经济适用房工地上谋份差事，实在不行回家种地也可以，反正种地也不至于饿死吧？就是闲暇的时候躺在田埂或者路口边也会不由自主的犯疑：“曾经，老子是否也阔过？”

后记：回头审视自己的这篇文章，比较现在房价的涨上天，还是发现自己当时很多想法还是很幼稚和不成熟的。幼稚的一方面是没想到中国的开发商会这么无耻，当时觉得夸张的不能再夸张的房价现在都已经变成了现实，而且还变成了现实中很便宜的那种价格。就像电影《大腕》最后那个段子说的一样，6000美金起的房价如今也不是什么稀罕事了，真是没有无耻，只有更无耻。幼稚的另一个方面是没想到美国的开发商居然比中国的开放商还要无耻。2006年5月的时候我还没有下河，那个时候估计自己也是愤青队伍中的一员吧，对美国也抱过不切实际的幻想。没想到这个幻想在2007年很快就被美国的次贷危机给打碎了，后来才发现美国的次贷危机不过是我在文中说的开发商雇佣民工买房子套贷款的最劣等的手段而已，好在美国的泡沫爆在了中国的前面，只是我们自己究竟有没有接受美国的这个提醒了？现在还不好说，等再看看吧。

（二）代际帮扶的问题

前言：这篇是发在河里的，虽然发帖时间是2011年7月，但对这种现象的观察很有一段时间了。

从家庭代际购买力的角度谈谈当前中国的房价问题

一般而言，在中国买房子通常不是一个人凭收入就能轻松搞定的事情，而是一个家庭甚至多个家庭的共同努力的结果。既然在中国买房是以家庭为单位的大事件，那么从家庭在房地产市场上的购买力的角度来看待当前的房价问题，可能对我们更有帮助一些。
从家庭在房地产市场上的购买力的角度来谈房价，首先要对中国的家庭内部成员进行一下划分。最简单地就是以代际来划分。小瞎把目前中国购房市场上的最主要的群体简单的按代际划分为50后、60后、70后、80后和90后。这样的划分不一定精确，存在一定误差，但比较容易说事，能基本反映现实的状况。
先说50后。50后这代人可谓是新中国第一批生在红旗下的人，但他们的成长却不总是在春天里。这代人的特点主要有两点：一个是人多，毕竟自1949年建国以来结束了中国长达一百多年的衰世乱世和频繁的战争，人们终于可以安定下来。而且当时由于毛主席“人多力量大”的指导方针，使得50后这代人的人口出生数量相对1949年前有了很大的增长。可以说，50后奠定了建国后中国人口迅速增长的基础。这代人还有一个主要的共同点在于50后是经历坎坷的一代人。以前有个段子说50后这代人是长身体的时候赶上三年自然灾害，求知识的时候赶上文化大革命上山下乡当知青去了，好不容易想尽办法返城安排了工作，几代人挤在一个小房子里结婚生了小孩，可等到小孩长大要读大学的时候上大学要收费了，等到自己年老开始体弱多病的时候公费医疗也没有了，更可怕的是最后还被提前下岗了。辛辛苦苦一辈子，没有攒到什么钱，只能住在计划时代分的并在房改时又花一遍钱买下的小房子里，买商品房对多数50后来说是穷其一生的积蓄也只能勉强支付首付的事情，贷款是基本不可能的也是不可想的。绝大多数的50后只能哀叹命运的不公，咬紧牙关培养下一代，希望下一代能出人头地，让他们安享晚年，能住上宽大一点的房子。
那么，我们先来看看50后培养的下一代是哪一代人？事实上小瞎这个代际划分只是为了方便说事而进行的简单划分，并不是很精确。像50后这代人的范围我觉得把它的范围划到1950年到1962年这十几年出生的人比较合适。这批人总体上都比较符合我上面所说的两个共同点。同时从人口的数量上来说这代人中应该是以1955年到1960出生的人居多，这里面的政治原因我就不多说了。这批人对应的下一代人主要是70年代后期出生的人和80年代前中期出生的人，以80年代出生的人居多，在这里我笼统地以80后来指代50后培养的下一代人。80后由于对应的是50后这代人，所以50后这代人的特点在80后这代人身上也有类似的反映。比如80后要上大学的时候大学要收费了，毕业的时候工作也不包分配了，等要结婚买房子的时候房价已经涨到天上去了。要命的是，80后由于对应的是50后这代人，尽管80年代已经实行了严格的计划生育，但是80后的总体数量还是很庞大的。也就是说，数量庞大的50后培养出数量庞大的80后，而这些50后在新世纪的房地产市场上由于自身购买力不足，造成了他们的下一代也就是80后的购买力也不足。这些购买力不足但又数量庞大的80后正是当前房地产市场上真正的刚需。那么80后买房时面对的高昂的房价又是怎么来的了？这就要去问夹在50后和80后之间的60后和70后这两代人了。

总体来说，60后是相对比较幸运的一代人。他们出生的时候已经能勉强吃饱饭了，而且还度过了一个无忧无虑的童年，他们想上大学的时候高考也已经恢复了，更主要的是他们还赶上了干部年轻化的好机会以及下海经商的浪潮。尽管也曾经经历过理想的破灭，但是不管是体制内的还是体制外的60后，总体来说在改革中还是获利良多的，他们在房地产市场上的购买力也是最为强大的。进入新世纪，正是成熟而且收入颇丰的60后强大的购买力以及历经商海锻炼出来的投资眼光促成了中国房地产市场在新世纪的大发展。在很多地方，60后既占到了计划时代分公房的便宜，也享受到了房地产大发展时代改善居住环境换大房子带来的收益。相对来说，70后比60后就有所不足了，但好在70后工作的时候赶上了互联网大发展的浪潮。在那个互联网的黄金时代，敢于站在潮头的弄潮儿像张朝阳、丁磊、马云、马化腾等IT精英们自然是赚得盆满钵满，买房自不在话下。即使是一般的IT民工，赶上了好时候赚上一笔再被丈母娘逼一下早早也就把房买了，实际上他们买房并不是一件困难的事情，而且由于相对进入房地产市场较早还能享受一段房价上涨的红利。所以说，尽管60后70后这两代人虽然也人数众多，但是由于赶上了好时候，自身积累的购买力比较足，再加上改善居住条件的需求和丈母娘买房的压力，进入房地产市场的时间比较早，买房的压力相对来说不大。基本判断，60后和70后的刚需在2008年之前大多已经被消耗的差不多了。由于这两代人庞大的数量和强大的购买力，他们在买房的同时一步步地也把房价推得越来越高了。而等到80后进入房地产市场的时候，面对高昂的房价只有傻眼的份了。

下面，我们再谈一谈中国的房价什么时候会跌的问题？胡温时代的这个房地产市场其实是一个需求相对供给来说大到变态的市场。这个市场其实积累了50后、60后、70后和80后等四代人的购买力，如此强大到变态的购买力即使有再多的调控政策也只是一而再的“空调”，更何况这种调控更多的时候还是惺惺作态。要想房价下跌，只有将这四代人的购买力也就是所谓的刚需都耗尽的时候房价才可能下跌。那么，什么时候才能将这些变态的刚需都耗尽了？小瞎在这里瞎提供一个判断标准：中国的房价真正的下跌将是在90后开始进入房地产市场的时候。
为什么这么说呢？90后的父母其实对应的主要是60后和70后这两代人，前面已经说过，60后和70后这两代人其实是中国房地产市场上主要获益的人群，他们赶上了好时候积攒了强大的购买力，加上他们在市场经济中锻炼出来的投资眼光，这两代人中有相当的一部分人购买了不止一套房子。实际上，当上父母的60后和70后已经顺手将他们的下一代也就是90后的相当一部分的刚需给消灭掉了。再加上计划生育的原因，90后多是独生子女，他们的数量已经大大的减少了，而他们结婚时双方父母留给他们的房产已经完全可以使他们不会再成为房地产市场上的刚需了。也就是说，在80后和90后之间的房地产市场上的刚需其实存在着一个巨大的断层。
好了，现在房地产市场上剩下的刚需就只有50后和他们的下一代也就是80后了。由于户籍制度的限制，众多的50后主要生活在二三线城市，同时历史的原因造成50后的购买力不足，买房对他们来说更多地只是一种奢求，50后的刚需其实是很微不足道的。而他们的下一代80后赶上了大学扩招和城市化的浪潮，纷纷来到一线城市定居工作。然而当他们需要买房结婚的时候却无奈的发现面对被60后和70后抬高的房价，他们的积累即使再加上他们父母的积累在高昂的房价面前显得是那么的有心无力，连付个首付都那么困难。80后注定了是要被高房价折磨的一代人，同时由于80后在网络上占有主要的话语权，这使得胡温的10年也注定了是要被80后在网络上非议的10年。
可以说，2008年之后房地产市场上的刚需基本上只剩下了80后这一代人了。刚需的数量就这么多了，不会再增加了，消灭一个就少一个了。而这剩下的80后刚需们却由于自身购买力的限制买不起商品房，只能哀求政府提供限价房和保障性住房。政府建保障房和限价房其实相当于从开发商嘴里抢夺仅剩的这点刚需，等把剩下的这点刚需耗尽的时候，也就是80后刚需消耗完，90后开始进入买房市场的时候，开发商会突然发现，曾经是那么无坚不摧的刚需怎么突然之间就没了而且永远也不会再回来了呢？

综上，可以得出以下三点结论：（1）因为90后数量的减少以及他们的父母帮助消灭了一部分刚需的原因，中国的房价真正的下跌将是在80后刚需被消耗完，90后开始进入房地产市场的时候。（2）80后注定了是要被高房价折磨的一代人，同时胡温的10年也注定了是要被80后在网络上非议的10年。（3）2008年之后房地产市场上的刚需基本上只剩下了80后这一代人了。刚需的数量就这么多了，不会再增加了，消灭一个就少一个了。
最后，80后刚需什么时候被消耗完，90后什么时候开始进入房地产市场了？小瞎试着瞎猜一下：一般现在的90后女生大学毕业后都已经22岁了，工作个几年再考虑结婚买房基本上都是在25-26岁的时候，再晚就成剩女了。所以，中国的房地产市场真正的下跌会在2016年左右。此前，政府可以通过压制积攒一部分刚需再适当的释放一下的方式，保持房价处于一个相对稳定的状态。而等到2016年之后，房地产的黄金时代将彻底的结束，房价将不可避免的真正走进下降的通道。

后记：后来看任志强的《任志强口述史》，发现他居然表达了和我类似的说法。任的原话如下：“另外，我们国家有个“代际帮助”。就是年龄越大，房子的私有化率越高。比如那些老干部啊，或者是老的家庭，享受福利分房的，他们已经不用再在房子上有过多支出了，所以，他们的这一块儿支出就转移给了子女。这个转移程度是很大的，或者是把旧房子给子女，或者是买新房子给子女。”虽然我与忙总一样不喜欢任志强的立场，但有时确实又认为他说的是真实的情况。

这个真实似乎对80后这一代后有点残酷。他们上大学的时候，教育产业化了，光一个学费就几乎快要掏光了他们父母那不多的一点积累。等到毕业工作了，才发现社会开始拼爹了，60后70后已经全面抢占了本来就够挤的上升通道了。要结婚买房时，房价已经被前面入市的人炒上天了。好不容易咬牙贷款买了房，搭上几十年不说，还有更沉重的未来养老负担在等着这第一代独生子女们。好在这时候互联网还没开始实名制，他们还可以在网上发牢骚抱怨一下。当然，他们可能会像他们的父母那样，也是有足够理由去抱怨的，光一套房子就已经折消了许多80后的锐气，为什么不能抱怨一下呢？问题是抱怨不解决问题，时间不等人，在物质条件更丰富条件下成长的更加有锐气的新一代们已经开始要步入社会了，80后们再不努力，他们可能就会成为改革开放实验的牺牲品，成为过渡的一代了。十年一觉扬州梦，80后渡过了一个被房地产搅的无处安放的青春，该到了清醒的时候了。

（三）对未来房价趋势的一些预测

前言：这个预测发表在西河上，时间是2011年9月，用的工具是波浪理论，个人觉得波浪理论在整体趋势预测上还是有一定道理的。

用波浪理论对未来房价变化的一点推测

假设上面得出的结论即2016年房价开始真正下跌的这个时间点成立的话，我们可以回过头对这20年房地产市场的发展用波浪理论进行一个简单分析。
从1998年住房制度改革开始到2003年非典这段时间，这6年可以看作是中国房地产市场的1浪启动和2浪调整的时期，中间由于入世和申奥成功曾经经历过一个上涨，但由于换届以及非典的影响出现过一波调整。

从2004年至2010年这7年是中国房价的主升浪时期。这个主升浪从时间到幅度都远远超过了大多数国人的预期。而且这个主升浪还有延长，这就是2009年的4万亿投入造成的一波人为拉伸的延长浪。这期间房价的上涨固然有我前面所述的刚需过于强大的原因，但不该调控的时候盲目调控，该调控的时候又不敢调控，则反映出总经理在经济发展的节奏把握上出了问题。就像2005年就开始的房地产调控，那几年的经济形势之好可能是改开以来最好的，高增长低通胀的经济发展势头必然对房价上涨有推动作用，在这个时候过早启动房地产调控无疑是想强按龙头，后果有点类似股市上530的半夜鸡叫，只能是让广大空军们空欢喜一场，调控变成空调，很多人觉得被空军忽悠了一把，宝宝也被房价无情的打脸，开始担上“影帝”的恶名。

等到2008年经济危机袭来，本来房价可以借坡下驴，借此机会清洗一下60后和70后的浮盈，同时给80后提供一个绝佳的买房时机，房地产市场也可以洗洗更健康。但当时国内国际的经济形势太吓人，为了先救经济只好牺牲80后买房的机会了。4万亿一下子造成水涨船高的局面，直接后果是房价被人为拉出一波延长浪，同时也断了观望的80后空军买房的念想，也使宝宝坐实了“影帝”的骂名。这波延长浪从幅度上看有点可怕，超出了多数人涨工资的幅度。

那么我们从2011年开始的这次调控算起，未来的房价又会怎么走了？首先一个判断是从2004年开始进入主升浪的房价会不会再被人为拉出一个延长浪？有不少人接受了2008年的教训，认为房价的高低是由政府决定的，政府想让房价涨多高就能涨多高，政府想让房价不跌房价就跌不了，政府万能。其实，经济发展有其自身的规律，调控只能是干预一下发展的幅度和时间度，不会改变经济本身的大趋势。房价涨得高了自然会下跌，现在的调控政策是为了消峰填谷，让未来的波动小一点而已。我的判断是不会再出现人为的拉伸浪了，主要原因是经济发展需要一个调整的大环境，人口红利的消失，刚需的断层等等因素，决定了即使强拉房价，房价上涨的时间和空间都有限了，何况强拉房价付出的社会稳定成本和政府的信用成本会很高，结果大家现在都已经看见了。

如果不再出现3浪的延长，那么从2011年到2016年，这6年预计是房价走完4浪调整和5浪上升的时间。从周期上来讲，1998年到2003年6年的时间房价走的是1浪启动和2浪调整，2004年到2010年这7年是3浪上升，从2011年到2016年用6年时间进行4浪调整和5浪上升，周期是6-7-6，基本相等（其实我更倾向的是7-7-7，那样好看但有点牵强）。从2011年开始的调整到换届之后的2013年这段时间会进行一个相对稳定的4浪平台调整，国家的政策是希望让房价上涨的速度等一等工资上涨的速度，不要出现大起大落，采取的是以时间换空间，让4浪调整来得不是那么猛烈。之后不排除在新一届政府做政绩的驱使下放松限购的调控政策，房价又会出现一个5浪上升，开发商都在眼巴巴等着了。而且如果房价再出现上涨，可是房地产税改和改变房地产发展模式的大好机会和接口，很多政策估计在这个时候合理合法的推出。这是从周期上的判断，从幅度上的判断由于缺乏真实的房价数据，无法对涨跌幅给出一个大概的预测。

面对未来不确定的形势我们该怎么办好了？
对投资者来说，5浪的上涨行情其实是一段典型的鱼尾行情，高手一般都是只吃鱼身子而把鱼尾留给别人去吃。因为5浪上升的时间和空间往往都是有限的，特别是在3浪发生延长，本身房价已经被抬得很高的情况下，即使你能顺利抄到4浪的底，但是你也不能保证5浪一定走的是上升浪而不是衰竭浪，从而能让你有可观的收益并及时出货。即使5浪会出现大幅的上涨但由于房地产变现的时间比较长，会出现5浪上涨时间短造成无法及时出货的局面。除了个别短线的高手，不建议参与5浪的行情。

那么对还没有买房的80后刚需来说怎么办呢？不管能不能抄到4浪调整的底，在这个时间段里买房都是一种煎熬。主要是房价本身已买在高位了，买房吧房贷压力已经很大了，2016年后房价进入下跌通道，经济形势如果出现调整，未来真不可预期。不买吧，可看着只要政府放开限购政策房价似乎还会继续上涨一下，错过了又可惜。没办法，如果有资格能依靠政府的经适房和限价房解决问题还是相信政府好了。没资格的，实在不能等的，这2年找个机会进去好了，以后涨跌都不关心了最好。如果能等，那就一味看空做一个牛刀那样从2005年就一直叫嚣的空头吧，估计等个10年房价怕还见不了底。

2016年后房地产会步入一个长达20年左右的调整期，当然这中间也会出现反弹的机会，但总体上是一个下降趋势。很多人希望房价在调整期出现暴跌的局面，最好跌个百分之八九十，其实有时候钝刀子割肉才是更狠的。现在的调控政策更多的是着眼于未来出现的调整不要太剧烈，而且随着经济缓慢发展和通货膨胀等因素，慢慢也会消化吸收房价的涨幅。你看日本房价阴跌了20年，跌幅总体也不过一半，想等2016年后过20年跌到底再买房的，时间成本可能会高于价格成本。政府最希望看到的局面是房价不温不火，不当经济发展的领头羊，做个在后面的慢慢动的推土机就行。

经济学家总是在结果出现之后找到合理的理由来解释，什么经济转型的需要，人口红利的消失，房产税政策等等，到时估计我们现在信的房价不败的理由都会被经济学家重新推翻，我们慢慢等着看吧。

后记：这一轮调控至今已经一年有余，去年调控政策刚出时，我的判断是房价会步入四浪调整阶段，这个调整的幅度按波浪理论应该在18%到38%之间，在换届之后可能会出现一波5浪上升。之所以觉得房价还有一波上升，除了上述波浪理论的推导，很重要的还是觉得房地产的历史使命看起来还不会这么快终结。经济转型和产业升级还需要时间，就业压力的缓解还需要一个过程，甚至政府的各项改革包括公务员和事业单位的改革还需要房地产提供的财政支持，而且80后主要是85后到90初这部分人买房的刚需还没有消化掉。现在看来，到目前为止，房价的调整幅度还是很有限的，而且不少开发商已经在放气球呼吁放水了。开放商心里估计也存在着房价新一轮上涨的预期，但不知道他们还挺不挺得过换届。

不过，即使换届之后可能存在着一个5浪上涨，我估计也不会像开发商所期待的那样赚得盆满钵满，反而有点像一个吃人不吐骨头的大坑。从小强这一年多的动作来看，一个是通过地方债的安排和交易，在房地产市场上对诸侯经济的控制力增强了，有能力从源头上控制地方卖地的冲动了。另一个是通过大力建设保障房，政府已经有能力从终端市场上直接控制房地产的价格，房价不会再由开发商说了算了。这两点决定了这样的一个5浪上涨的时间和幅度是完全可以由政府来控制的了，甚至忙总说的定向放水在操作层面上也有了可能。小强时代的调控，不会再像影帝时代那样只会打嘴炮，在地方政府和开放商的折扣下成为“空调”了。所以房地产商期待的这个5浪上升，可能不会如他们想象的那么美好，而会是一个衰竭的5浪，上涨空间受限，后面又面临着2016年之后的那个巨大的坑，不是一般的人能玩得转的。2016年之后，估计房地产的历史使命也快完成了，房子也会慢慢回归一般普通商品的真面目，房价会步入一个长期的下跌趋势。至于是怎么个跌法，留待慢慢观察了。

由于不是学经济学的，也缺乏房价的真实数据（我估计也不可能得到这样的真实数据了），作为一个不甘心被各种形形色色的经济学家所忽悠的老百姓，我只能从身边观察到的一些现象着手进行分析，进而得出自己的一点判断。这样的分析判断很有可能是感性和不全面的，权当一家之言，仅作茶馆娱乐之用，聊博一笑，切勿当真。