作為一個有獨立思想的知識份子，不屈服於強權或不公義，是最基本的本質。作者潘慧嫻在書中，的確表現了這種應有的風骨。曾在大型地產商工作的她，把多年來所見及認知的，紀錄下來，並和讀者分享。書中闡述了很多香港地產商壟斷的手法和操作過程，讓人對香港地產商巧取豪奪的招式多了認識。使人充份感受到香港中產人士，所面對的艱辛和不平等。
借鏡於他人他地的行內人論點
然而，這本《地產霸權》卻不是一部帶有很多作者個人意見的作品。潘慧嫻在書中把香港現時的種種壟斷，包括地產、公共服務、超市等，歸咎於香港缺乏一套公平競爭法例。因此，她建議香港應盡快為競爭法立法，引入地價稅，甚至學習芬蘭實行高稅率的社會主義模式。在前言中，潘亦有約略提到香港需要一個民選政府，來解決改革土地和稅制的難辛工作(p32)。從潘慧嫻的觀點來看，她是一名現代的法家支持者。
如易汶健在書中附錄中說到，潘的論點不是甚麼驚天大發現(p219)，但以行內人身份說出這些尖銳的說話，畢竟是擁有更強的說服力和論據。在這個範疇來看，潘的勇氣是可嘉的。而作為讀者的我，亦對潘的觀點和建議，沒有很大不同意之處。但若以文章的內涵和能引伸的討論觀點來說，的確尚有很多範圍和事項可以加入研究。
若讀者有心閱讀此書，不難發覺有關建議和論據都不是來自作者本人，而是借鏡於他人他地的言論和模式。邱吉爾的土地壟斷禍害論(p190-192)，在APEC Workshop on Competition Policy and Deregulation提交的意見書(p194- 199)，芬蘭學者Hikka Pietila所解釋的芬蘭模式(p200- 203)，都不是作者的原觀點。讀者需要理解這書獲得西方人士高度評價的原因，無疑是因為若干建議，皆是來自西方人士的系統內。
政治硬件需配合政治軟件
完全屏棄西方的思維，是沒有必要和不可取的。然而，全盤以為西方模式可以解救萬民，亦是過猶不及。若果民選政府是一個可以決解問題的方案，那也只是一個政治性的表述，而忽略政治的實際操作方式。概觀今日之亞洲，日本和南韓皆是民選政府，然而，兩地反映社會現實的小說和劇集，從來沒有對根深蒂固的金權政治放棄批判。在菲律賓，平民出身的埃斯特拉達，更是落得因貪污被撤職的下悲收場，國家也一直擺脫不了半軍人統治的歲月。台灣更不用多說。政治制度從來只是一個硬件、一個模式，政治人物和政府人員這等軟件的素質才是重點。
我從不覺得，香港的官員擁有崇高的操守。不用提潘慧嫻所說到的梁展文(p28-29)，那次幾近毫不避嫌的接受招聘，一些原以為正義凜然的漢子，如李君夏、許淇安、曾蔭培，也甘心只變成資產階級份子底下的一名小僱員。這更不要說不屬紀律部隊的鍾麗幗，與及本屬商界的梁錦松和馬時亨，這等人離開政府後，均繼續去賺其真銀，而不像李明逵以成為警隊一哥為人生最高成就為榮。在之前文章《我看馬時亨》，我已清楚指出，這種情況的出現，會令人抱有很大的懷疑，政府人員有多大的決心，跟商界中人真的對著幹，而不為自己留後路。潘提到改革政治結構，但人的心術是改革不到。一大堆的政府官員，是毛澤東筆下的小資產階級份子，他們是在扶助真正的資產階級份子進行有系統的剝削。這不是單純政治制度的改革可以扭轉的局面。
泛濫的消費主義
另一個有關高昂租金切入點，潘亦沒有觸及到。這是消費主義的泛濫。為甚麼商場能堅守租金不下調，這不單是壟斷的緣故，而是民眾的不停消費。從不同的研究中，可以理解到很多民眾的消費不是必需的，買下來的東西根本未有用過，便捐到他處。人們的不理性揮霍，也為地產商創造有利條件。誰人在鼓勵這一屁股的消費概念？政府和傳媒是也。
沙士後，政府帶頭說，要消費、消費、消費。事實上，沙士期間所帶來的震撼，足教令人感受到缺乏消費的嚴重後果。沙士後的低迷狀態令不少商場皆願意推出不同的優惠，刺激人們消費。不過，返回正常狀況後，地產商又再來趕盡殺絕，搾取經營者每一分一毫。地產商片縫不漏的取態，是掌握到現今人群的消費心態。倘若人群能堅守原則不消費，地產商有能力強行威脅租戶加租嗎？沒有選票，選民還有鈔票，資本主義社會，錢能帶領主導方向。花不花錢，是每個人的決定。花錢支持小商戶，而不光顧大型商場、漂亮酒店、被吹噓的餐廳，是一種對大地主說「不」的方法。可惜，沒有太多人能明白和做得到，香港人的消費主義毒癮實在是深得很，尤其是年輕一代毒癮更深。
傳媒製造不平等訊息
傳媒亦是一個直接的幫兇，美食特輯、享樂推介、潮流探索無疑是介紹生活的一種範疇，但說到底，這也和廣告收入有關。不少消費產品生產商和零售商是傳媒的密切廣告客戶，試問傳媒怎不會替老闆寫出有襄助的話語？久而久之，傳媒成了消費主義推波助瀾之黑手。就算是這部《地產霸權》的出版商信報媒體，過去兩個月亦曾四次向我發電郵，推銷非必要性的消費商品。當真是一邊痛罵地產商從消費上謀取暴利，另一邊則繼續向你推銷消費品，你看香港的傳媒有多清高?
而在房地產方面，這等軟推銷猶為明顯。在傳媒中，對地產消息的報導，更大多是報喜不報憂，像潘慧嫻那樣把負面的破產材料如實報導(p159-162)，是極為罕有。當然這又幾乎肯定和地產商在報章下廣告有關，有那個傳媒會願意倒老闆的米？在這樣的背景下，讀者平日已持續接收著不平等信息， 吃虧非常。人群常常聽到的，是大地產商、地產代理，這等有既得利益人士的評論，全無中肯可言。樓市會向好的訊息，幾乎是每日24小時為你放送！一句謊話，說了一百次就會自然地變成了真話。這是一個簡單而永恆的道理。
競爭法不一定是靈丹
至於潘慧嫻常常介紹的公平競爭法（其實也是David Webb的看法，見p57），我個人對其有效性亦有點保留。若大家記憶還在的話，當年政府引入城巴跟中巴競爭，最終還是新巴接收了中巴，後再購入城巴。攪完一大輪的動作後，又是返回原來兩巴壟斷的形勢。更添了亂子的，是巴士路線的重疊問題，路上過多巴士的問題。電訊業引入競爭後，表面是價錢有回落的空間，但一般人可能忽略了其他社會成本。電訊公司的掘路變成無處不在，一家掘完後，另一家又來。在狹窄的路面上，經常造成交通擠塞，這實在也是社會成本的一種。而從流動電話的經驗，引入競爭和發牌機制後，最終還是由幾家熟口熟面的大經營者和大家族所吞併。那以後的局面又是幾大家族的天下，跟地產市場一樣，沒有明顯差別。如果要選擇的話，以稅制的形式來解決行業壟斷問題，可能來得更直接有效。
自由行只製造了獨肥的利益
而潘慧嫻沒有討論過的一點，是外來因素的影響。其一是沙士過後，中央政府推動自由行來改善香港經濟，總體效果是大部份人繼續吊鹽水，而大地產商從大陸同胞的口袋裡賺了豐厚的一筆。如果這個獨肥的結果被通報到中南海，不知北京政府會否像叫停澳門遊客一樣，截停到香港的遊客，以壓抑大地主的凌人氣勢？事實上，這等平衡的動作，北京實在有必要出手幫曾特首一把，不然， 實在看不到曾先生可以找到壓抑大財閥氣焰的方法。而實際上，依靠地產商出糧的曾政府班子，亦不會誠心主動出手真打壓大地主。
聯繫匯率的改革也有迫切性的考慮
其二是香港利率近年出奇的低，香港多年跟美元掛鈎，致令港息近乎零，加上美國大印鈔票，而這些鈔票又大量流向了亞洲市場，作投機買賣。在這等背景下，資金找房地產作為出路，是必然事情。金管局多年來都是一招了，死跟美息，殘廢了貨幣政策（monetary policy），更不想法子在適當時候脫鈎，是非常不負責任的行為。香港跟美國的經濟、金融和財政結構，是兩碼子的事情，港元跟美元持續對人民幣貶值，是吸引熱錢流入的一個誘因。任總去後，陳總也不願拿自己的烏紗作賭注，在聯繫匯率問題動腦筋，是愧對香港市民。一個任一招多年來收下豐厚的袍金，只是為香港帶來泡沫的基礎，實是過份。陳總倘若步任總後塵，是證明港官確實是重名譽、輕社稷的一群，只為名節保身，薪俸安全進口袋。倘潘慧嫻認為政府應作土地改革和稅制改革，我認為聯繫匯率的改革，更應該是有同樣迫切性的考慮。
這篇短文絕對不是否定潘慧嫻的觀點，而是提出一些補充材料，使討論更立體化。香港陷入這樣的困難境地，亦不是個別一兩篇文章或一兩部書本可以撥亂反正。只是從學術或政治研究而言，這部《地產霸權》都是一個不錯的切入點。有心當下任特首的疑似候選人，更應先翻一翻此書，再考慮是否提交表格。兩年後的火勢，只怕比現在還要猛烈。
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