作者：麦静文
小产权房是中国特色的现代化进程中，城市与乡村博弈拉锯的产物。 作为现行住房体系的潜流，它在这片神奇的土壤上野蛮生长，
与价格奇高的商品房遥遥相对。 一个“小”字，含蓄点出其在制度合法性上的缺失，
也微妙地展现了制度与现实之间反反复复的暧昧。 城市扩张的勃勃野心、社会变革的喧哗骚动交织其间，被遮蔽的，
往往是城乡二元体制下个体命运的随波逐流。
拆迁之前的广州冼村，一面破废墙上写着“拆”字，
几个男人在小餐馆前吃饭（图/本刊记者 方迎忠）
拆迁中的杨箕村，陈三妹站在自家三层住宅的阳台瞭望，
相邻的都是类似的自建房，背后高大的建筑是市中心的高档商业楼（
图/本刊记者 大食）
拆迁中的杨箕村，在桂林米粉店打工的小青年，外号“小桂林”，
和几个米粉店的员工住在出租屋里（图/本刊记者 大食）
千万别做出头鸟
贯穿城市南北、作为全市交通运输大动脉的地铁三号线，
可以看作有关广州城市生长的一个隐喻。
从这里你可以看到广州城市扩张的痕迹：2005年，
途经广州CBD珠江新城的中段线路开通，这一带摩天大楼林立；
2006年南段开通，途经人称“广州卧室”、
新兴住宅小区鳞次栉比的番禺区；2010年，白云区的北段开通，
与中段和南段截然不同，这一带还有着大片大片相连的农田。
毕业之后留广州工作的王靖笑称，他就是沿着三号线在广州漂泊的。
今年30岁的王靖不是本地人，虽然换了几份工作，
但上班地点都在天河区。
只不过出发的地点从几年前的番禺区变成了现在的白云区。
三号线北延长线开通后，王靖在白云区买了小产权房，
结束了在番禺租房的生活。50平米的房子，总价20万，
必须全款购买。银行不给小产权房贷款，
王靖向亲戚朋友借了不少钱。
所谓的小产权房，是在农村宅基地或其他集体用地上盖起来的，
没有国家颁发的正式房产证，不能上市流转。换言之，
小产权房处于一个不被国家法律承认的地位。
虽然游走在政策与法律边缘，然而近年来，
几乎全国所有的大中城市及其近郊，都以旧城改造、城中村改造、
新农村建设、农业园区和农业开发等名义，通过村民自行建设、
村集体直接开发、村集体与开发商合作开发等形式违规开发建设、
销售小产权房，而且已呈蔓延之势。
作为小产权房业主，王靖有着被断水断电、强拆、
到省政府门前上访的经历。
“当时说准备拆除要我们搬走，我们都不信。
没想到街道办还真组织几十个城管来断我们的水电，
结果还是没有搞成。后来我们几百户人，直接去省政府。结果，
省政府责令广州市政府全体负责人签不准强拆和强断水电的责任书，
否则负全面责任。”
“没有房产证，我们永远都不可能安心，这次深圳新土改，
听说要在小产权房上有新动作，我是来关注自己命运的。” 王靖说。
王靖所说的新土改和小产权确权，指的是5月底《
深圳市土地管理制度改革总体方案》正式获批，
深圳启动土地管理制度改革综合试点。有媒体将《改革总体方案》
中的相关条文解读为“深圳小产权房有望确权”，还有媒体解读为“
深圳率先试验小产权房确权”，随即引发广泛的关注。
在王靖加的小产权房QQ群里，更是掀起了一轮又一轮激烈的讨论。
有的说，要是小产权确权了，
那早前购买了商品房的就得为此次改革买单；有的说，
要是小产权房业主补钱发房产证了，也是另一种房产证，
和商品房还是有区别的……
随后，深圳官方明确表态：“深圳并没有小产权房，
只存在违章建筑，媒体对于小产权房确权的解读是错误的。”
这一消息，让很多像王靖这样的小产权业主希望再度落空，
也导致他言语更加谨慎，婉拒了记者进一步的采访，
因为邻居们劝他务必低调再低调。在他们看来，此前省政府的态度，
远比纸面上的法规条文管用。“事情已经得到了暂时的解决”，但“
中国政策变更往往吊诡，千万别做出头鸟”。
总得有个地方落脚吧
从王靖的故事不难看出购买小产权房的风险，
但还是不断有人甘冒风险，最大推动力当然是疯狂攀升的房价。
三号线中段的天河区珠江新城一带，房价已经到了均价每平米3万；
而三号线南段，被戏称为“广州卧室”的番禺，
如今很普通的商品房至少也要每平米1万多。
小产权房无需缴纳土地出让金，成本低廉，加上存在政策风险，
相比商品房较少受炒房人青睐，所以普遍便宜，上涨幅度也不大。
在广州白云区的太和、同和、嘉禾望岗等地，一出地铁站，
附近的公交车站、电线杆上，就可以发现很多 “三房两厅仅售25万元”、“两房一厅15万搞定”、“
每平米只售3000块，比经适房还要便宜”的小广告。
以天河区为代表的繁荣，露骨地炫耀着大城市的机遇和现代化气息，
从学生时代就时时刻刻刺激着王靖的神经，
这是他放弃回三线城市的家乡、留在广州的重要原因。
但是不断高涨的房价，已经和普通工薪阶层收入完全脱节，
很多像王靖这样的人最终还是“到农村去”买房。
他们眼看着原本属于广州郊区的番禺，经过多年开发，
房价节节攀升，如今只能选择白云区城乡结合部的小产权房。
小产权房是中国特色的现代化进程中，城市与乡村博弈拉锯的结果，
背后隐藏着城市扩张轰轰烈烈的野心、社会变革下的喧哗和骚动、
城乡二元体制下个体命运的浮沉。
小产权房在这片特殊的土壤上野蛮生长，
作为潜流与价格奇高的商品房遥遥相对。据有关数据显示，
1995-2010年间全国小产权房竣工建筑面积累计达7.
6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。
上世纪90年代中期开始，村集体出地、开发商出钱的所谓“
集资房”在广州大行其道。2000年以前，
广州有960余万平方米的集资房未得到妥善处理。到2006年，
仅白云区，已建成集资房建筑面积达60万平方米。今年5月，
广州市国土房管局向媒体和公众曝光了13个违法销售的“
小产权房”项目，都在白云区。
“人总得有个地方落脚吧，” 王靖说。他白天穿行在天河的高楼大厦间，晚上坐40分钟地铁，
回到出门不远就可以看到菜地的家中。
对“不正规”心知肚明
白云区的东平，弥漫着典型的城乡结合部的气息。
装有遮阳伞的摩的穿行在布满小坑的水泥路上，
往返于东平和嘉禾望岗地铁口一带。
卖工业皮边油的商铺和小食店比邻而居，
一条狗在路旁的垃圾堆里翻了翻又走了。到处是样式雷同的“
高层房子”，实际就是小产权房，大多十一二层，间距逼仄，
布局杂乱无章，电箱广告牌竖在门口，或吊在楼腰间，上书“
某某电梯公寓”，出租或出售给外地人。
一位乘凉的老伯摇着扇子说，他和本地很多同龄人一样，
年轻时都是要下田干活，退休的这十几年间，田地都陆续被征收，
盖起了高层楼房、厂房。他没有进城打工，但已“被变成城里人”。
城乡结合部是小产权房集中生发的地带。
垄断性的征地制度造成事实上的城乡不平等，农村土地集体所有，
城市土地国有，在农村集体土地上建房子，不需要缴纳土地出让金，
这是小产权房便宜的重要原因，却也成为基层政府、
小产权房开发商瞄准的利益点。房地产行业研究者陈宝存对记者说，
小产权房出现的根源是城乡二元土地制度，这个结构本身不合理，
所以要往城乡同地同价同权的方向改革。“当然，
这个改革有很长的时间要走。”
就在东平一家皮具生产厂不远处，在写有“依法拆除违章建筑”、“
打击抢建歪风”的大红横幅旁，穿制服的城管来回巡逻。
位于永平街东凤西路27、29号的两栋楼，分别高达13、
14层，正在被封顶拆除。机器轰鸣、烟尘滚滚，
附近的商铺不得不把玻璃门关上。
尽管有专家认为这两栋建筑有小产权房的属性，
但其还是被定义为违章建筑。修建人是当地的村民老何和老张，
他们被公安机关刑事拘留并逮捕，罪名是“非法倒卖土地使用权”，
并被强令退还购房者已付款项。这些购房者只能继续“望房兴叹”。
国土部和房管局再次向媒体声明，小产权房违法违规，
国家要严厉打击，民众不要购买。
记者在采访中发现，购买小产权房的人大多对其“不正规”
心知肚明：没有国家颁发的受法律保护的产权证、买卖受限、
拆迁更不受保护。尽管售楼中介一直鼓吹“商品房只有70年权限，
我们的房子是永久的”，但买房的人都说“从没把这话当真”。
由于规模巨大、情况错综复杂，且很多是历史痼疾，
政府很难在短时间内对所有的小产权房进行清理。有媒体报道，
不少人反而寻着被曝光的楼盘前去询问，表示有购买意向。“
强硬拆掉是不可能的，这里的楼盘基本都是这样，都住了十多年了，
要怎么安置我们？”他们认为老旧的小产权房更加“安全”，
而刚刚拆掉的那幢，是因为还没有人入住。
如何深度解决小产权房问题，
清华大学教授蔡继明认为不能一拆了之，“
建立在农村集体建设用地上的小产权房，要承认其合法性，
要与非法占用农地建设的小产权房区别对待；应深化土地产权变革，
给予农村土地真正完整的产权。”
房产证背后
龙归镇，这个远离市区20公里，
本在2004年就已经并入其他城镇而在行政区划上消失的小镇，
随着地铁三号线北延长线龙归站的开通，
和广州最大保障房小区的开建，成为人们关注的焦点。今年4月底，
广州媒体一则“广州现最牛小产权房”
的报道将位于龙归地铁站附近的高层小产权小区推向公众视野。
乘摩的穿行在龙归镇，路两边是农田，但是一转弯，就看到“
广州最大保障房小区”的建筑工地，矗立着几栋没有封顶的楼房，
大型起吊机在忙碌工作。
土生土长的摩的司机深有感慨，“终于轮到白云这边发展了，
二十多年前，现在的市中心天河和这里一样到处是田地，
体育中心一带不就是日本人废弃的机场吗？
那时候谁会料到现在那边寸土寸金？”
叶女士是白云区龙归镇小产权房的业主，最近，她决定卖掉房子，
回广西老家发展。
房产证是叶女士决定卖房的主要原因。
没有房产证意味着她无法在广州落户。没有户口，
她儿子不能参加广东的中考。她有两个儿子，“天大地大，
不如自己的孩子大。”叶女士说。
叶女士家所在的小区是建于上个世纪90年代中期的“宅基地房”，
高不过6层，置身其中，和广州市内老城区的普通小区并无差别。
她习惯了这样的生活，买菜归来，
将装满蔬菜的袋子从自行车车篮上取下，
边走边和闲坐楼下聊天的邻居、嬉闹的小孩打招呼。
这栋旧楼房楼梯有些陡，楼道里没埋好的电线从剥落的外墙露出来。
从门缝随意一瞥，能看到其他住户，
几个光着膀子的中年男人在阴暗的光线中打麻将，电视开得很大声。
谈到小产权房的问题时，她的两个孩子在一旁抢吃西瓜，
在孩子们的嬉闹声中，叶女士掩饰不住自己的忧虑。
一纸薄薄的房产证，承载着普通人被城市接纳、
享受城市居住者本应有的福利与尊严的愿望。
蔡继明教授说：“这些年过分地强调住房的商品化，
地方政府也把房地产当作获得收入的重要渠道，
没有更多地关注保障房的建设，保障房严重不足。
这一过程中小产权房应运而生，它因为价格低廉，
为城市中低收入者以及外来务工人员、
刚刚毕业的大学生提供了廉价的住房，相当于起了廉租房的作用。
购买小产权房的绝大多数是中低收入人群，
这也极大弥补了政府保障房不足的缺陷。”
售楼中介朱先生也说，在他的客户中，
购买小产权房的人多为城市外来务工人员，或者是没什么积蓄、
买作养老之用的普通市民。
围城之困
有人想从小产权房的围城中走出来，有人则努力走进这座围城之中。
四十多岁的湖南人老李，只有初中学历，在广东漂泊多年，
在工厂做过工，也当过各种小贩，
自称当小贩时被城管追过五百多次。
夫妻俩加起来一个月才赚三千多。辛苦大半辈子，省吃俭用、
东拼西凑，凑齐二十多万买了小产权房。
老李说自己买的小产权房，是开发商先买下村民的宅基地，
建成后再卖给他，合同是与村委会的人一起签的。女儿还在老家，
即将高考，他渴望女儿能考上广州的大学，“
现在从牙缝里抠钱买房，就是为了女儿以后在这里有个安家的地方。
”
现年26岁、来自四川绵阳的张小姐，
买小产权房也是为了子女读书。她19岁时来到广州，
已在这里结婚、落地生根。之前租房子的时候，她的孩子还在老家，
买房子觉得有了根基，才将几岁孩子接过来，“读私立学校”。
张小姐家的角落里，有一堆翻烂了的时尚杂志，
她说城市的繁华令她沉醉，房子承载着自己的梦想。
问她是否考虑过风险，她神情默然、语气平缓，
说已经考虑过千百次，但只能买得起这样的房子，没办法，“
只能赌一把”。
（应受访者要求，王靖为化名）
相关链接
●我国《宪法》规定土地实行国家所有和集体所有两种所有制形式，
城市土地属国家所有，农村和城市郊区土地属集体所有。
国家为公共利益需要，可对土地实行征收或征用并给予补偿。
这是我国政府对土地使用配置进行严格管理，
对土地资源实行高度集中管制的制度基础。
●大产权房使用的是国有建设用地，
有房产证和国土部门颁发的土地使用权证。
小产权房是指农民或者农民集体、
开发商在农民集体用地上建的用于市场买卖流转的房子，
没有正式房产证、国有土地使用权证的房子。
小产权房并不真正构成严格法律意义上的产权。
●小产权房最大的问题是没有产权，不受法律的保护，
受到国土部门打压，随时面临着拆迁的危险。由于购买合同无效，
若开发商违约，购买人权利无法得到保障。
小产权房不在政府机构监管范围内，使用过程中遇到房屋质量、
公共设施维护问题，其救济途径非常有限。
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