香港經濟日報 15-8-2012
土地出讓金急劇下滑，讓地方政府感受到了巨大壓力。地方政府八仙過海，各顯神通︰上海和廣州，仿效香港的勾地制度，雲南允許開發商分期支付或延期繳納土地出讓金……各種明裏暗裏的博弈，都在為房地產調控鬆綁。
現行的土地財政模式，客觀上解決了土地不能流轉和城市改造建設資金匱乏的問題。過去30年裏，土地財政累積的種種弊端，還可用光鮮亮麗的GDP粉飾，現在這發展模式的弊端一一浮出水面，許多地方的城市化遭遇瓶頸。
在「以地生財」和「經營城市」的理念指導下，地方政府短視的經濟增長方式，將城市化簡單的等同於賣地建房，各地陷入了極端城市化的泥沼，「GDP主義」演變成了更加極端的「房地產主義」。
土地財政難持續 城市需重質
在土地財政的指揮棒下，無論是文化產業、旅遊產業，還是其他新興產業，搞到最後多半成為房地產業。各種有利於房地產發展的概念，諸如養老地產、文化地產等 概念也被輪番熱炒。各種城市建設的專案也被打包為「十大基礎設施」、「十大中心鎮（小城市）」和「十大產業專案」……概念在變，口號在變，實質卻沒變，換 個馬甲上陣，依然圍着房地產打轉。極端的房地產主義，致使大部分的資金在地方政府、銀行和開發商之間轉來轉去，創造的多是泡沫而非財富。
有資料爆出樓市「灰色產業鏈」︰樓盤開發成本只佔房價20%，開發商能夠拿到其中40%的利潤，餘下超過40%的利潤全部被相關職能部門「層層消化」掉 了。在整個房地產的建設、交易過程中，政府稅費收入佔房地產價格將近30至40%左右，加上佔房地產價格20至40%的土地費用，地方政府在房地產上的收 入佔整個房地產價格的50至80%。在歐美國家，這大約只佔20%。而這些財富大都流進地方政府以及房地產相關部門的口袋，並游離於政府預算控制之外。
在土地財政模式下，中國的產業結構嚴重畸形。過去的十年裏，房地產一業獨大，抽走了大部分的資本和優秀的企業家資源。如果說民間資本流入地產會對中小型製 造業的產業轉型和升級有影響的話，那麼大型央企關乎的，是國計民生的更宏大意義產業升級。長此以往，將直接導致賴以發展的製造業日益萎縮，逐漸喪失競爭 力，最終使經濟呈現「空心化」。對於中國經濟而言，當前最大的危險即在於此。
無論是國家的發展，還是城市的發展，土地財政都是不可持續的。城市的不可持續，就在執着於土地擴張的過度城市化，不可能無休止的進行下去。據中國城市建設 經濟研究所統計，從1990年到2007年，我國城市建成區面積從1.29萬平方公里擴張到了3.55萬平方公里，十餘年間擴張了175%。同期住宅建築 面積則增加了將近500%。
大專案當道 新城區淪鬼城
與此形成鮮明對比的是，農民向城市轉讓了大規模的土地，並讓渡了巨額土地升值，然而這些土地和資金在形成吸收、轉化農村人口的能力方面，卻無法令人滿意。
平面擴張的土地財政，使得大面積的土地被粗放利用，不顧財力的大專案大投資當道、新城區淪為鬼城空城、舊城開發無序失控、城市特色危機、城市文化缺失、真文物被拆、假古董當道……從某種程度上說，當前城市化中的種種詬病，大部分可以歸結為土地財政驅動。
後土地經濟時代的來臨，意味着這種情形出現了改變，中國的城市需要從建設為重點轉向管理為重點，城市經濟需要向管理和效率要效益，這是城市化重心的轉移，也是城市化的自然演變過程之一。
國家的不可持續，表現在寬鬆的利率政策，引發房地產市場投機熱潮，推高地價房價，直接推高生產成本和生活成本，變相擠壓內需，引發通貨膨脹。
奪民富谷通脹 遏抑內需元兇
本質而言，土地財政是一種掠奪式的發展。地方政府通過低價從農民手裏拿地，變相掠奪農民的財富，又通過極力維護高房價，繼續掠奪大眾的財富。在土地財政的模式下，房地產本身完全成了搶奪居民財富的工具，成為中國內需不振的最大的罪魁禍首。
此外，土地財政也是通貨膨脹的重要推手。土地作為經濟發展的重要資源要素，牽一髮而動全身，導至企業的生產成本、居民的生活成本和農產品價格，成為推高物價上漲的重要因素。
種種迹象表明，中國的土地財政模式已經走到了盡頭，後土地經濟時代已經到來，站在城市化和經濟發展的十字路口，未來，何去何從？
作者為國內知名民間智庫安邦諮詢高級研究員，長於從宏觀經濟、城市規劃、行業產業鏈、房地產公司運作等多層面分析城市戰略與房地產行業。
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