最近任志强、樊纲、陈淮等人在一次论坛上又老生常谈地就如何看待房地产行业斗嘴，其实，这样争论争不出个所以然来，所谓“读史使人明智”，看看历史其实对现实就明白了。在最近十几年间，中国的地产商们无疑是最为风光的群体，无独有偶，在地产商之前，有另一种商人一直是中国商业历史上的弄潮儿，那就是盐商，而且这两者之间有着很高相似度。
从物理形态来讲，食盐和房地产看起来好像没什么可比性，但它们还是有一些共同点。首先是两者的弹性较小，食盐是每天都要吃的，房子是每天都要住的，这就让政府有动力以各种理由将其经营权收归国有，通过垄断经营获利。粮食也是每天都要吃的，政府为什么不也将生产粮食的权利收归国有呢？这就牵涉到食盐和房地产的第二个共性，即在特定的条件下，控制其供给的成本是比较低的。粮食人人都可以种，这就不好控制，而只要政府控制了食盐的产地，产多产少就是它说了算了。房子也是一样，只要政府控制了土地的供给，就能推高房子的价格。当然，在大规模城市化之前，土地就像粮食的供给一样丰富，政府也就没有动力去垄断房地产的经营。)
古人很早就发现了盐的这种特性，并且想到了通过垄断盐业的经营来牟取暴利。最早将盐业国有化的记载是在齐桓公时期，管仲上台后颁布了食盐专营的法令，将盐业的经营权收归国有，从而让齐国国库很快丰盈起来，管仲也因此被称为盐业的祖师爷。但是政府往往是不善于做生意的，齐国垄断食盐行业的后果就是食盐价格不断攀高，老百姓日常生活受到影响，后来专营制度也渐渐被废除了。
食盐官营并未被彻底放弃，因为它对当权者的诱惑实在是太大了。汉武帝时期战事频繁，政府财政吃紧，于是又将食盐官营的法宝拿了出来。后来的当权者学聪明了，发现还不如将这些脏活累活交给商人们去干，我来抽他们的税，这就是明初朱元璋实行的“开中制”。在这种制度下，盐商想要从食盐生产地买盐必须取得“盐引”，也就是贩卖食盐的凭证。那么盐引又如何取得呢？商人必须用向边疆地区输送军需的方式来换，往边防线上送多少粮食，就能获得相应比例的盐引，然后才能贩卖一定数量的食盐。这种官商合营的食盐运营体制，促进了一批商人的发展，其中最有竞争力的是大名鼎鼎的徽商。
但是在这种制度下有一个因素极大地阻碍了徽商的进一步发展，就是他们必须奔波千里到边疆送粮才能获得盐引，这样经营的效率太低。他们于是自发地进行分工合作，由一部分商人专门负责纳粮获取盐引，这部分商人被称为“边商”，因为他们要奔袭到边疆送粮，另一部分商人负责支取食盐销售，这部分商人被称为“内商”。明政府后来采取了效率更高的“开中折色”法，即商人直接向官府缴纳银两就可以获得盐引，“盐税”以一种更直白的方式表现了出来，也造就了徽商更大的成功。
在当时的制度下，买卖食盐几乎是稳赚不赔的生意，所以盐引的获得以及获得成本的高低就直接影响着盐商的利润，这就给主管盐业的官员打开了寻租空间。盐商们不得不跟官府搞好关系，除了缴纳盐税之外，还要时不时地向官府捐献资金用于治河、修路等基础设施的建设，史称“报效”、“捐输”，同时还要打点各级官员，这些隐性的成本最后都转嫁到了老百姓身上。
所以说食盐的高价，完全是行政垄断的结果，其实相当于变相的税收。只要能突破当权者对盐路的控制，就能获得相当高的利润。虽然历朝历代对贩私盐的刑罚都非常重，但自从盐业官营那天起，贩私盐就相伴而来。到了清朝中后期，政府财政越来越紧张，对盐税的征收也愈演愈烈，而且官员寻租的胃口也越来越大，导致依法经营的盐商根本无法与私盐竞争，不得已，盐商中也有很多人在贩卖官盐的同时夹带私货。最后，官方的运营体制被私盐冲击得千疮百孔，风光了千年的盐商也就渐渐没落了。
读懂了盐商兴起和没落的原因，我们就可以从历史的视角来理解今天中国的房地产市场。与当年的盐业专营一样，房地产市场如今成为政府获取财政来源的重要手段，而且操作方法与古代并无二致，也是通过行政手段垄断一级市场，然后通过“土地出让金”的形式获得高额收益。所谓的“土地招拍挂”，就相当于古代的“盐引”。
同时，地产商跟政府的关系与盐商跟官府的关系也非常相像。许多地方性地产商跟政府的关系非常密切，其运作和经营也都深深嵌入了政府规划中，同时对地方财政也做出很大贡献。在这里面，也难免会出现一些像盐商“打点”官府的行为，为政府官员提供了很大的寻租空间，这也是舆论对地产商不友好的原因。)
同样，房地产市场也有“私盐”，即现在很流行的“小产权房”。所谓小产权房，只是没有获得政府认可，但其实它跟“大产权房”并无本质区别，都是房子，都可以住人，甚至很多质量也不差。这就像私盐，跟官盐一样可以吃，而且很多质量还比官盐更好。小产权房的交易其实是对买方和卖方都有利的：卖方将所谓的集体土地成功转化为资本，买方以更低的价格获得了住房。唯一受损的利益相关方就是政府，因为它无法从这里面获取垄断利润。从盐业的历史来看，小产权房就类似于私盐，是非常有活力的，不仅农民自己在盖，一些地产商也不愿意这块肥肉白白溜走，在偷偷摸摸地以“建设新农村”等各种名义兴建小产权房。到底小产权房会不会像私盐一样冲垮现行的地产开发模式呢？我们拭目以待。
(作者系长策智库研究员)
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