明報 13-7-2012
香港居大不易，房屋對民生至關重要；在寸金尺土的情下，物業是一項重要的資產，更是市民最常見的財富保值和增值的途徑。一直以來，香港的房屋分為私營和公營兩個市場，二者既有別但又緊密關聯。不少市民以租住公屋為起點，透過「樓換樓」的循漸形式，再購買居屋或者夾屋，待日後收入情進一步改善，最終晉身為私樓的業主；這亦是一種具有香港特色的社會流動機制。
毫無疑問，住屋問題是影響社會穩定的重要元素，「安居樂業」正是當前市民最基本的訴求；而安定的居所更可以造就保護網，成為事業拼搏的重要後盾。政府對於照顧市民的基本住房需要實是責無旁貸。近年香港私營房屋價格持續攀升，已超越一般市民的負擔能力；相當部分的新樓盤甚至變成了投資者的冒險樂園，不再由真正的用家所主導。市民無法置業的吶喊和喟嘆，其實亦夾帶覑對向上流動受阻的無奈和不滿。
特區政府因應市民的訴求，擬由2016/17年度起的4年內，首年推出2500個居屋單位，其後每年提供2500至6500個，合共增加17,000多個新居屋單位。鑑於復建居屋恐怕「遠水不能救近火」，梁振英特首在其競選綱領中表示，將每年提供5000個免補地價的額度，供「白表申請者」從第二市場購買居屋，以協助非公屋住戶的低收入家庭晉身為業主。這兩項政策旨在紓解市民對置業的迫切需求，但成效如何端視乎配套措施能否到位；因為單一政策只可起到短期的紓緩作用，只有整體的房屋政策，才能長遠有效地解決住屋問題。
第二市場活化受制於供應不足
17,000個新居屋的目標對象除了收入不超過港幣3萬元的家庭（白表申請者）之外，亦包括公屋住戶（綠表申請者），以往綠白表的比例是4比1；2010年6月推出居屋貨尾時，有關分配比例已提高至3比2，反映非公屋住戶的市民對居屋的需求日趨殷切。鑑於公屋富戶已經超越2萬個，對新居屋亦會構成一定的需求，白表的分配比例未必可以再進一步提高。因此，以2016/17年的首批2500個居屋單位計，白表申請者預計只可分配到1000個單位；「杯水車薪」兼且至少要等待漫長的4年，對解決置業問題的即時作用不大。
至於每年5000個免補地價的二手居屋購買名額，相對較能起到「立竿見影」的效果；但必須仔細考慮居屋二手市場的承接力，否則不但無助市民置業，反而可能會刺激居屋和租置二手樓的價格上升，令市民更難置業。
房委會資助房屋小組委員會於2010年5月11日發出的議事備忘錄《活化居者有其屋計劃第二市場》提及，「於2005至2009年期間，每年在公開市場的平均成交宗數約為6600宗，而在第二市場大約有1800宗」。文件中提供的總居屋數目為324,124（包括2010年出售的居屋貨尾），其中的64,668個單位已補地價，其餘259,456個尚未補地價，由此可以推算出第二市場的每年平均成交量只是未補地價居屋的不足0.7%。至於租置計劃出售的單位截至2010年3月為117,137個，其中641個單位已補地價，116,496個未補；2009年二手市場上只有190宗成交，低至未補地價租置單位的0.16%。
其實，居屋及租置第二市場不活躍並非因為買家不足。有關資料顯示2011年3月的公屋富戶數目為23,778個；從理論上講，這些富戶本可以利用「綠表」進入第二市場，足以令市場交投活躍。但實際的數據顯示，公屋富戶購買居屋的數量並不多，其原因相信並不是缺乏潛在的買家，而是與第二市場的交易條件不具吸引力有關，說白了可能是因為賣家不足。
居屋及租置單位的主要對象是用家；現有業主都是自用，加上私樓的樓價高企，窒礙居屋業主的上流能力，故居屋第二市場的放盤量難免會較低。在求過於供的情下，如果再增加免補地價申請購買二手居屋的額度，加入更多的買家，很可能會將樓價推高，與準買家的期望出現更大的落差。
重推租置計劃可解置業階梯斷層
政府的房屋政策除了可以為基層市民提供住屋保障之外，若利用得當，其實亦有助於拉近貧富距離。在市民的住屋從公屋、居屋到私樓的升級過程中，政府透過在不同階段提供不同形式的公共房屋，可以幫助市民向上流動，進而騰出資源幫助更有需要的市民。與居屋和「置安心」等比較，政府在基層公屋方面投放的資源相對更多，兼且其補助是持續性的；這些資源理應放在最需要的地方，用於基層市民身上。但目前本港的房屋上流階梯出現斷層，部分有能力購買居屋的公屋住戶仍留在公屋層面，繼續享有政府對基層的資助，這是社會資源的錯配和浪費，亦非該類公屋住戶的理想選擇。
以經濟角度來看，要活化居屋和租置第二市場，理應擴大市場，透過增加供應量來帶動和配合需求，並且避免樓價再被推高。居屋已於2005年停建，供應量不可能即時提升，即使復建的新居屋最快亦要4年後才有小量供應，未能應對目前「水深火熱」的情；但市民的置業訴求正不斷積聚，勢必會影響社會穩定。反觀2005年終止的「租置計劃」，政府只需將計劃恢復，市場上的供應便可於短時間內增加，有助於迅速疏導市場需求。
一方面，透過重推租置計劃可以讓有能力的公屋住戶晉身為業主，而他們在擁有自己的資產之餘亦須負擔單位的所有支出，不再佔用政府的持續性補助，令政府資源可集中於其他更有需要的市民身上。另一方面，恢復租置計劃所釋放的公屋單位正正是注入第二市場的新供應來源，有助於配合即將實行的「白表」免補地價購屋的申請；並透過促進供求平衡，推動樓價朝健康水平發展。
自2005年停止租置計劃後，立法會不同派別的議員，曾多次就恢復租置計劃對政府提問；從中可以管窺到市民對租置計劃的訴求依然殷切。過去政府無意恢復租置計劃的主要原因之一是擔心出售單位會令公屋流轉受到影響，但這方面的影響其實相對有限。根據運輸及房屋局提供的統計，過去3年回收公屋單位的數目分別為18,610，15,000和16,470個，而2010/2011年因富戶原因而回收的單位則只有770個。政府一般會將部分回收單位作調遷之用；例如，2008/09年起計的3個年度，回收單位中用於調遷的約為40%，故每年真正可用於重新編配的回收單位數量有1萬個左右；根據運輸及房屋局長於7月4日回應立法會提問時表示，截止2012年3月底，公屋輪候冊上的申請已多達18.95萬宗。可見，政府從來都不是亦並不可能主要倚靠回收公屋來達至讓一般輪候冊申請者3年上樓的承諾，只有興建新的公屋才能解決供求的失衡。所以，租置計劃對公屋流轉的影響並不可誇大；更何推行這項計劃既可獲得售樓收益，亦能釋放出政府補助，這些資源正正可以用於加快興建新公屋。
理想的房屋政策應該讓不同階層的市民都要有棲身之所。基層市民可透過公屋的租金優惠獲得政府持續的補助，待生活改善和財富積聚後，再透過政府的一次過補助晉身為租置或居屋業主，從而邁向有產階級。社會若有適當的向上流動階梯，市民整體的生活水平可藉覑置業而提升，必然有助於令貧富差距收窄，為解決社會的深層次矛盾創造條件。
毫無疑問，住屋問題是影響社會穩定的重要元素，「安居樂業」正是當前市民最基本的訴求；而安定的居所更可以造就保護網，成為事業拼搏的重要後盾。政府對於照顧市民的基本住房需要實是責無旁貸。近年香港私營房屋價格持續攀升，已超越一般市民的負擔能力；相當部分的新樓盤甚至變成了投資者的冒險樂園，不再由真正的用家所主導。市民無法置業的吶喊和喟嘆，其實亦夾帶覑對向上流動受阻的無奈和不滿。
特區政府因應市民的訴求，擬由2016/17年度起的4年內，首年推出2500個居屋單位，其後每年提供2500至6500個，合共增加17,000多個新居屋單位。鑑於復建居屋恐怕「遠水不能救近火」，梁振英特首在其競選綱領中表示，將每年提供5000個免補地價的額度，供「白表申請者」從第二市場購買居屋，以協助非公屋住戶的低收入家庭晉身為業主。這兩項政策旨在紓解市民對置業的迫切需求，但成效如何端視乎配套措施能否到位；因為單一政策只可起到短期的紓緩作用，只有整體的房屋政策，才能長遠有效地解決住屋問題。
第二市場活化受制於供應不足
17,000個新居屋的目標對象除了收入不超過港幣3萬元的家庭（白表申請者）之外，亦包括公屋住戶（綠表申請者），以往綠白表的比例是4比1；2010年6月推出居屋貨尾時，有關分配比例已提高至3比2，反映非公屋住戶的市民對居屋的需求日趨殷切。鑑於公屋富戶已經超越2萬個，對新居屋亦會構成一定的需求，白表的分配比例未必可以再進一步提高。因此，以2016/17年的首批2500個居屋單位計，白表申請者預計只可分配到1000個單位；「杯水車薪」兼且至少要等待漫長的4年，對解決置業問題的即時作用不大。
至於每年5000個免補地價的二手居屋購買名額，相對較能起到「立竿見影」的效果；但必須仔細考慮居屋二手市場的承接力，否則不但無助市民置業，反而可能會刺激居屋和租置二手樓的價格上升，令市民更難置業。
房委會資助房屋小組委員會於2010年5月11日發出的議事備忘錄《活化居者有其屋計劃第二市場》提及，「於2005至2009年期間，每年在公開市場的平均成交宗數約為6600宗，而在第二市場大約有1800宗」。文件中提供的總居屋數目為324,124（包括2010年出售的居屋貨尾），其中的64,668個單位已補地價，其餘259,456個尚未補地價，由此可以推算出第二市場的每年平均成交量只是未補地價居屋的不足0.7%。至於租置計劃出售的單位截至2010年3月為117,137個，其中641個單位已補地價，116,496個未補；2009年二手市場上只有190宗成交，低至未補地價租置單位的0.16%。
其實，居屋及租置第二市場不活躍並非因為買家不足。有關資料顯示2011年3月的公屋富戶數目為23,778個；從理論上講，這些富戶本可以利用「綠表」進入第二市場，足以令市場交投活躍。但實際的數據顯示，公屋富戶購買居屋的數量並不多，其原因相信並不是缺乏潛在的買家，而是與第二市場的交易條件不具吸引力有關，說白了可能是因為賣家不足。
居屋及租置單位的主要對象是用家；現有業主都是自用，加上私樓的樓價高企，窒礙居屋業主的上流能力，故居屋第二市場的放盤量難免會較低。在求過於供的情下，如果再增加免補地價申請購買二手居屋的額度，加入更多的買家，很可能會將樓價推高，與準買家的期望出現更大的落差。
重推租置計劃可解置業階梯斷層
政府的房屋政策除了可以為基層市民提供住屋保障之外，若利用得當，其實亦有助於拉近貧富距離。在市民的住屋從公屋、居屋到私樓的升級過程中，政府透過在不同階段提供不同形式的公共房屋，可以幫助市民向上流動，進而騰出資源幫助更有需要的市民。與居屋和「置安心」等比較，政府在基層公屋方面投放的資源相對更多，兼且其補助是持續性的；這些資源理應放在最需要的地方，用於基層市民身上。但目前本港的房屋上流階梯出現斷層，部分有能力購買居屋的公屋住戶仍留在公屋層面，繼續享有政府對基層的資助，這是社會資源的錯配和浪費，亦非該類公屋住戶的理想選擇。
以經濟角度來看，要活化居屋和租置第二市場，理應擴大市場，透過增加供應量來帶動和配合需求，並且避免樓價再被推高。居屋已於2005年停建，供應量不可能即時提升，即使復建的新居屋最快亦要4年後才有小量供應，未能應對目前「水深火熱」的情；但市民的置業訴求正不斷積聚，勢必會影響社會穩定。反觀2005年終止的「租置計劃」，政府只需將計劃恢復，市場上的供應便可於短時間內增加，有助於迅速疏導市場需求。
一方面，透過重推租置計劃可以讓有能力的公屋住戶晉身為業主，而他們在擁有自己的資產之餘亦須負擔單位的所有支出，不再佔用政府的持續性補助，令政府資源可集中於其他更有需要的市民身上。另一方面，恢復租置計劃所釋放的公屋單位正正是注入第二市場的新供應來源，有助於配合即將實行的「白表」免補地價購屋的申請；並透過促進供求平衡，推動樓價朝健康水平發展。
自2005年停止租置計劃後，立法會不同派別的議員，曾多次就恢復租置計劃對政府提問；從中可以管窺到市民對租置計劃的訴求依然殷切。過去政府無意恢復租置計劃的主要原因之一是擔心出售單位會令公屋流轉受到影響，但這方面的影響其實相對有限。根據運輸及房屋局提供的統計，過去3年回收公屋單位的數目分別為18,610，15,000和16,470個，而2010/2011年因富戶原因而回收的單位則只有770個。政府一般會將部分回收單位作調遷之用；例如，2008/09年起計的3個年度，回收單位中用於調遷的約為40%，故每年真正可用於重新編配的回收單位數量有1萬個左右；根據運輸及房屋局長於7月4日回應立法會提問時表示，截止2012年3月底，公屋輪候冊上的申請已多達18.95萬宗。可見，政府從來都不是亦並不可能主要倚靠回收公屋來達至讓一般輪候冊申請者3年上樓的承諾，只有興建新的公屋才能解決供求的失衡。所以，租置計劃對公屋流轉的影響並不可誇大；更何推行這項計劃既可獲得售樓收益，亦能釋放出政府補助，這些資源正正可以用於加快興建新公屋。
理想的房屋政策應該讓不同階層的市民都要有棲身之所。基層市民可透過公屋的租金優惠獲得政府持續的補助，待生活改善和財富積聚後，再透過政府的一次過補助晉身為租置或居屋業主，從而邁向有產階級。社會若有適當的向上流動階梯，市民整體的生活水平可藉覑置業而提升，必然有助於令貧富差距收窄，為解決社會的深層次矛盾創造條件。
作者是芝加哥大學經濟學博士
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