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Tuesday, 30 October 2012

温州房价暴跌4成投资购房泡沫完全击破

10月19日，国土资源部公布的城市地价监测数据显示，今年第三季度全国地价水平总体平稳，环比增速微升，同比增速持续放缓。据统计，全国主要监测城市地价总体水平为3093元/平方米，住宅地价为4564元/平方米。其中，综合地价同比上涨1.77%，同比涨幅较上一季度下降0.56个百分点，连续5个季度出现回调，但环比涨幅较上一季度微升0.39个百分点。

其中，温州再次以18.03%的降幅居于本季度住宅地价同比下降的城市之首。在今年第一季度的全国地价监测数据中，温州也曾获此“殊荣”。

对此，业内专家认为，温州这类多次出现地价负增长的城市，其房地产及土地市场已被过分透支。而全国地价同比增速持续放缓则说明，在宏观调控下，土地市场的供需矛盾得到缓解，进入良性发展阶段。

国土资源部发布的全国第三季度地价监测数据显示，全国主要监测城市住宅地价环比变化处于平稳区间，环比持平和负增长的数量明显减少，同比负增长的城市个数所占比例增至1/3。

从同比增长率看，本季度住宅地价同比下降的城市个数继续增加，从上个季度的32个增至36个，降幅超过5%的城市依次为温州(-18.03%)、芜湖(-12.29%)、南通(-11.48%)、廊坊(-6.12%)、南京(-5.28%)。

记者查阅资料发现，在今年一季度及去年三、四季度，温州一直处于降幅排名前列，毫无疑问是全国地价降幅最大的城市。

“温州房价与2009年、2010年的最高位时相比，回调了大约30%~40%。”温州郎兆房产专业机构董事长叶维坚告诉记者，楼市宏观调控将温州的投资购房泡沫完全击破。

据介绍，由于投资性资本进入，温州房价曾一度快速上涨，并在2009年、2010年达到高位，市场行情火爆，有的楼盘价格甚至成倍上涨。当调控政策出台之后，温州的楼市开始降温，一度火爆的楼盘价格逐渐回落。以温州的豪宅项目鹿城广场为例，2011年二手房转让价格最高可达8万元/平方米，现在已降至 4万元~5万元/平方米。

温州大学房地产研究所研究员向洋表示，随着温州房价下跌，地价回归也是必然。土地供应的增加能缓解房地产行业对土地供应的紧张情绪，有利于市场稳定发展。由于过去土地供应政策偏紧，“地荒”提高了人们对市区未来房价的预期，导致大量需求提前进入市场，房价飞涨。

叶维坚认为，今年温州市供地量增大，开发企业的信心也在逐渐回升，这在一定程度上稳定了当地的房地产市场。

“现在，温州房地产市场已回归理性。”叶维坚表示，如果说温州的投资市场已被透支，但“刚需”还是有的，大家应理性看待市场，找准定位。

湖北省房地产经济学会专家委员会委员殷跃建认为，出现地价负增长的城市，说明其房地产以及土地市场已被过度透支。例如温州，之前是土地财政依赖程度比较高的城市，房价被炒得已背离了自身原有的价值。房价虚高，泡沫化程度非常高。

地价趋于平稳

根据监测报告，2012年第三季度，全国主要监测城市的地价总体水平为3093元/平方米。其中，商服、住宅、工业用地的价格分别为5793元/平方米、4564元/平方米和662元/平方米。全国地价水平总体平稳，环比增速微升，同比增速持续放缓。

殷跃建认为，地价监测机制的主要目的是从宏观上对全国土地市场进行把控。但由于各个城市类型不同、城市经济发展阶段不同、房地产对于城市发展的推动作用不同，这样的宏观数据并不能完全反映每个城市的信息。

“土地价格环比微升，说明土地短期整体溢价率水平有所上升。但与2010年土地市场的狂热相比，现在的土地市场只能说是刚刚退烧，趋于正常。”殷跃建表示，可以看到，现在土地市场上的竞争比较平和，是一种良性的竞争，供需双方都适应了调控下的“新舞步”。

对于地价同比增速持续放缓，殷跃建解读为，土地市场的供需矛盾得到缓解，地价回归平衡。

“前几年总有人说地价上涨影响房价，现在我们可以看到，房价的下降速度远远没有地价下降的速度快。”殷跃建表示，“十二五”时期，全国多个城市都加大了土地供应规模，但在需求没有增加的情况下，地价下降是必然的趋势。从另一方面可以看到，在房地产开发成本受到融资成本、人工成本、材料成本等因素整体上涨的影响下，地价的平稳对平抑房价起到了积极作用。