Info Aggregator: 第八届中国房地产业分析和预测高峰论坛会议纪要

Thursday, 2 August 2012

第八届中国房地产业分析和预测高峰论坛会议纪要

（2012年7月26日、27日）

房地产政策调控趋势和价格的未来走势
主讲嘉宾：中国城乡建设经济研究所所长陈淮

1. 国际形势对中国的负面影响
a) 欧债危机，希腊已通过救助方案，西班牙存在爆发危机，有可能会传导给德国
b) 美国大选，就业问题是突出矛盾
c) 大宗商品价格不稳定，带来输入型通胀

2. 发达国家的经济危机核心问题一个是失业率问题，一个是财政赤字问题，这些主要是政府问题造成，而不是企业。2009年Q4至今，发达国家微观基础面提升，世界五百强盈利能力提高。这是无法调和的，是发达国家发展的一个难以逾越的坎
a) 财政赤字：发达国家政府福利政策历史积累效果
b) 失业率：以中国、巴西为代表的新兴经济体的低成本劳动力，使西方国家无从适应，让美国政治家焦躁不安
c) 本国危机的世界化转移：欧盟拿出1400亿振兴经济，其中540亿从中国积累的（中国购买欧元债券）；美国政府欠中国1.17万亿美元，美国两房欠我国商业银行4500多亿美元

3. 中国经济发展快了不行（各环节出现脱节，能源紧张，环境承载力，基础设施不足，金融系统风险承载力问题），慢了也不行（低于8%四大难题显现：失业、地方财政失调、银行呆坏账、重要基础产业全行业亏损），2012年下半年稳定经济增长是相当重要的，不仅仅是GDP多少的问题。要准备好长时间适应中速增长。中国当前经济形势：
a) 2011年末中央经济会议预期2012年面临物价上行风险和经济下行风险，目前看来物价上行风险高估了，经济下行风险低估了
b) 经济下行，发达地区负增长已显现，地方财政面临收不抵支。（多年经验，经济下行对东部沿海影响较大，对西部地区影响小）
c) 经济刺激措施和减税空间小：货币放松则银行呆账坏账增加，货币紧缩则小微企业倒闭
d) 政府已将保就业列为重中之重。经济增速下行4000万农民工面临失业返乡。2011年就业形势还行，2012年上半年跟经济下行形式相较还可以接受。
e) 要稳定经济，不仅仅是宏观调控，应该在微观基础调整：加大对小微企业和二三线城市的支持
f) 2012年第二季度经济见底，三四季度企稳额机会要大于继续下滑，2013年至2014年经济增长速度7%左右，不大可能有高涨繁荣

4. 对房地产政策的态度：
a) 各城市有限制有鼓励，目前政策微调是可以的，给中低自住需求放宽是符合政策的
b) 2011年”新国五条”（”购买首套住房首付款比例调整到30%及以上”、”暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。”）出台主要抑制投机性需求
c) 国家领导对地王、成交量回暖很警惕，不希望由此引起老百姓对房价预期的混乱

5. 日本的经验教训
a) 1968年东京奥运会的情形与2008年北京奥运会后情形有相似之处。日本1960′s至1970′s，经历了本币升值资源上涨（1972年日元开始升值，对出口型国家来说是致命的；1970′s面临能源价格大幅增加，石油由不到10$一桶涨到1979年30$一桶），但仍在这20年里完成了基础设施建设，并成功转型成以出口加工靠价格竞争，到自主研发靠品质质量的非价格优势竞争
b) 吸取日本当年的经验，中国应该也能够度过危机完成转型

宏观经济运行中的热点和难点问题
主讲嘉宾：国务院发展中心宏观经济部研究员张立群

1. 中国面临双重转型：政策转型和发展方式转型
a) 2009年中国宏观经济政策的调整幅度和力度都非常大，2007年双防（防经济过热和价格全面），2008年一揽子计划保8，2009年收紧。M2增长率2009年17%，2010年19.7%，2011年13.6%，2012年预计13%。2009年第一季度GDP6.5%，Q2到8.1%，Q4到10.1%；2010年Q1到11%，随着调整2010年Q4到9%
b) 政府对经济增长的干预是很强的。宏观经济目标是使实际增长率贴近潜在增长力。
c) 中国潜在增长力发生很大变化：
i. 过去粗狂数量经济为主的基本条件是市场需求快速扩张而供给不足，外贸出口、地产、汽车等，需求量大，都是解决有没有而不是好不好的问题，重量不重质；
ii. 现在，市场供需关系变化，外部市场收缩，汽车住房市场供需趋于平衡，市场转向”好不好”的问题，快速扩张特征改变

2. 中国经济7%-8%的增长率，有利于防止金融财政风险，有利于保障就业（企业在盈亏平衡线之上，不会大规模裁员），有利于企业的适度竞争（偏紧的环境淘汰落后企业）

3. 当前形势：目前全国需求面已有增长，供给后续会有反应，全年预计GDP在7.5%-8%左右（保持这个增速即是符合潜在经济增长，不需要刺激政策，中性的货币财政政策即可）。未来中国经济增长将实现平稳下台阶，应抱有”不恐慌，也不期望”的态度

4. 地产调控：泡沫到平稳。中国房地产不需要炒房需求的支持，刚需已足以支持市场，应坚决控制、消除炒房，在制度建设上将通过房产税、房产利得税进行控制。开发商要转变，要学会适应非房价快速上涨的时期

5. 未来长远来看经济还是充满希望的：
a) 城市化空间巨大。2010年10月全国第六次人口普查结果，城镇人口6.67亿（其中包含镇藉人口2.6亿，纯城市人口只有4亿），城市化率不到60%，为了达到发达国家70%的城市化率则需要9亿城镇人口
b) 内需潜力大：中国人均GDP5000美金，未来要发展到人均1万、2万；中国城市人口（4亿）人均住房面积22平米，日本是42平米；中国每千人汽车72辆，日本650辆，美国950辆
c) 投资能力潜力大：1991年GDP3.8%处于危险边缘，邓小平进行南巡讲话，促进改革开放步伐，到1992年GDP上升为14.4%（虽然过热了），说明只要百姓对政府政策有信心，投资的能力是有的

6. 下半年经济恢复稳中有升的原因：（以下列举向占全社会投资的80%）
a) 政府投资力度加大
b) 房地产将避免硬着陆–调控精细度提高，打压投资，支持自住。目前的量价齐升是刚需的集中释放，之后会回归平稳
c) 企业转型升级，对小微企业的支持
d) 消费，收到地产升温的拉动会回升（家装、建材。。。）
e) 出口平稳，欧债危机爆发的可能性下降

7. 房地产是特殊产品，供需不能简单分析：
a) 房子的成交有3-5年的前置后错期，非即时实现
b) 应该用8-10年的累计供给和累计需求来进行对比分析
c) 暂时的量的提升，要放到8年总的供求里看，现在（刚需）买的多了以后就少了（
就像娶老婆，今年娶了明年就取不了了，只要抑制找二奶的入场就行了。。。）

土地价格和供应情况的分析和判断
主讲嘉宾：国土部中国土地勘探规划院副院长周健春

1. 2012年截至目前为止，土地价格总体平稳。6月和7月有变化。

2. 异常交易（地王等）交易量少，面积小，但影响大，政府非常重视，国土局和住建部6月北京万柳地王后立即联合发表声明，强调调控政策不放松

3. 土地供应是充足的：2012年全国加大土地供应力度，预计供应17.26万公顷，2011年实际实现土地供应为13.95公顷，前五年平均每年实现供应面积为8.73公顷。截至目前根据统计仍有14万公顷的已出让土地尚未开发

4. 旧城改造是未来政府鼓励的发展方向，解决”三旧用地”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）问题
a) 广东试点，老旧厂房用地改造收入归原地主所有，提高了积极性5. 对于目前人口密度大的几个大城市，如北、上、广，政府的政策倾向是，控制土地供给规模（不会加大住宅用地供给，不会倾向提高容积率），目的是提高城市门槛，控制城市人口数量，因为城市承载力是有限的（交通、管理成本、水资源等）。另外根据国际经验，增加供给会吸引来更多的需求。因此在北京上海广州等地，不会向香港这样高密度发展。

6. 土地双轨制：集体用地和国有用地问题，政府的整体政策倾向是要严格维持其界限，不会将集体用地用来做房地产开发。因此宅基地改革、小产权房的问题，不会轻易妥协。

保障房建设的实践和经验
主讲嘉宾：中冶置业集团副总经理杨新生

保障房的大量建设不是长期的，在十二五期间的这三到五年是大规模建设期，之后会转向加大货币化保障的探索