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Tuesday, 7 August 2012

叶檀:为何北京写字楼租金飙涨全球第一

宏观经济下行，写字楼租金本应下降，但国内却反其道而行之，经济下行，租金狂升。

据戴德梁行的数据，2011年北京是全球租金开支上涨最快的市场，也是全球租金上涨最快的市场。2010年，北京写字楼租金在全球排名第73位，2011年就上升到第35位。2011年是北京写字楼租金的转折点，第三季度超越上海成为大陆最昂贵的写字楼市场，第四季度北京甲级写字楼的租金(有效净租金)同比增长73%，成为整个亚洲租金仅次于香港和东京的写字楼市场。

上涨没有到头，截至今年第二季度，北京甲级写字楼平均租金达到每月每平方米288.55元，同比2011年飙升了近50%，空置率则持续下降到2.45%。两年时间，北京甲级写字楼租金上升85%，戴德梁行研究部预测，未来5年，全球租金水平会继续上升，北京将成为租金水平升幅最高的商业区，预计其甲级写字楼的租金将从目前全球的第35名跳升至第13位，在2016年成为全球25个最昂贵商业区之一。

按照常理，我们应该为北京写字楼租金价格的上涨鼓掌。租金上涨，空置率下降，说明北京租用写字楼的商业企业赢利情况不错，能够承受得起一年40%左右的租金涨幅；而空置率下降，说明实体经济兴旺，有越来越多的企业愿意到北京寻求机会。

情况并不如此乐观，租金上升并不能证明实体经济好转。

自2011年以来，由于东二环、金融街等北京传统商圈无新写字楼供应，带动整体市场租金飙涨，一些以IT业、制造业为主的企业，承受不住租赁成本的压力，纷纷撤出核心商圈，转向非核心商圈，其中包括不少知名企业，比如，英特尔离开了北京嘉里中心，甲骨文和路透社在上地有一定办公面积，奥林巴斯和燕宝汽车要部分迁址酒仙桥区域。一些大企业在选择新的办公地点时，刻意回避CBD等传统商圈，向通州、大望京、石景山等区域扩散，中国烟草、卓越亚马逊、惠普、尼桑、联想、百度等为人所知的企业均在此列。可见，租金上涨有天花板，一旦突破天花板威胁到企业生存，只能胜利大逃亡。

租金上升是资源集聚的结果。想想北京的房价为什么贵得那么离谱？因为北京是全国人民的北京，所有的省都在北京开设窗口，所有发财致富的人们都想到首善之区长见识、寻找机会——诸如卖地卖矿发财的县长、村长、企业主们，试图在北京寻找机会的无数北漂、大专院校毕业生们，还有想在北京向全国寻找投资机会的实体企业、金融机构，他们都竭尽全力在北京购房，贡献自己的购买能力。从某种程度上说，北京价格是特殊价格，是全国投资者乃至全球投资者对中国的梦想溢价。

两年过去了，笔者还记得一个开发商说的话。在一个会议上，他感慨自己在北京的楼盘多灾多难，正待开盘出现限购政策，限购前后购买者数量下降了60%，说明在北京买房的起码有一半属于限购范围的外地人。由此可见，中国30年的财富堆积在少数几个城市，这些城市的房价、租价不涨才怪。

另一方面，央企国企整幢购断商业楼宇之后，不投向市场，导致了北京可购出租的物业紧张。2010年，仲量联行表示，2009年上半年，外国资本在中国主要大宗物业投资市场中所占比例从2005年的近60%下降到10%以下，而大陆投资者在同一时期所占比例为70%。国内投资者主要分为三种：中央直属企业、国内保险公司和其他政府基金。其中央企完成的交易额占一半左右。

央企容易得到贷款，资产规模庞大，对资金成本不太敏感，在经济下行期北京写字楼价格并不会下行，而在通胀上升期，租金价格大幅上升。因此，北京等地写字楼租金并不能完全反映市场的涨跌情况。

实体下行，租金狂飙，如果出现企业向外围市场大逃亡，香港式的产业空心化也就屈指可待了。