来源:
中国建材新闻网
中国楼市护盘伎俩出尽将很快陷入大萧条！
同策咨询研究中心总监张宏伟：
今年8月底“双降”之后，会促使一部分城市楼市出现繁荣景象，但是，这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏着楼市危机。而这场危机极有可能在2016年年初爆发，届时，楼市将陷入新一轮的大萧条周期。
楼市将很快陷入大萧条！今年8月底，央行再次降息降准，至此，本轮央行累计已有五次降息四次降准，对于楼市来讲，业内人士普遍看好此次降准降息之后 的房地产市场，大多数业内人士认为，在央行降准降息等政策刺激之下马上会出现一波入市的行情，短期内来看，楼市接下来几个月尤其是下半年金九银十的成交量 势必会短期反弹，金九银十已经没有什么太多的悬念，今年甚至一线城市及部分二线城市再次成为楼市“大年”。
从未来市场价格预期来看，一线城市及部分二线城市的价格在“金九十银”有可能会逐渐坚挺，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市，比如合肥、南京、苏州、南昌等城市)来讲，接下来几个月势必会出现涨价的现象。
笔者不否认接下来楼市的上述变化趋势，但是，我们不能仅仅着眼于眼下的楼市乐观行情，“金九十银”之后的楼市怎么样？2016年以后的房地产市场怎么样？这才是今年楼市“金九十银”之后应该关心的话题。
中国房地产市场环境今非昔比，如今，楼市供求基本面已经基本平衡，短期内来看，楼市仍然面临去库存的问题，即使有限购取消、降准降息等“救市”政 策，也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。今年8月底“双降”之后，虽然市场成交量价会在“金九十银”有所表现，会促使一部分城市楼市出现繁荣景象， 但是，这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏着楼市危机。而这场危机极有可能在2016年年初爆发，届时，楼 市将陷入新一轮的大萧条周期。具体来讲，有以下六大理由：
理由之一：楼市供求基本面已基本平衡，今年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续
同策咨询研究部结果显示，2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，按照国际标准，城镇家庭户均套数达到1.0，也就意味着中 国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，未来楼市增量房增速将递减，房地产市场将逐步进入存量房时代。这对于未来房地产市场需求特征来讲，就会 体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。
从楼市大趋势来看，当前楼市已经进入下半场，供求基本面来看已基本平衡，市场需求已基本得到满足，今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续
理由之二：央行“双降”之后，楼市需求将大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条
今年“330新政”以来，大中城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。
从本轮央行“双降”之后的市场发展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为，央行“双 降”之后，本轮楼市量价齐升最多持续到今年第四季度末，也就是说，央行“双降”之后，楼市需求将大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条，从时间的角度 来看，2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。届时，如果企业没有在今年下半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘 的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。
因此，在央行降准降息的政策利好“窗口期”，对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好五次降息四次降准之后的跑量去库存的“窗口期”，增加 “金九银十”甚至年底最后几个月销售业绩在全年的比例，防止市场环境在第四季度末甚至2016年初出现变化而导致企业被动推盘的局面。
理由之三：美元加息预期强烈，全球资产配置方向转向美元资产或房产，中国取消限外对国内楼市的象征意义大于实际意义
美元加息预期强烈，从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看，购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择，美国房地产市场更加具有投资价值。 在此市场背景下，中国放开了外国人在国内购房的限制。笔者认为，放开外国人在国内购房的限制对国内楼市，对国内楼市去库存不会起到太大作用，中国取消限外 对国内楼市的象征意义大于实际意义。原因很简单，全球投资客或财富阶层对比中美楼市的投资价值，还是会选择投资价值较高的美国房产，不会选择中国楼市。即 使选择中国楼市进行投资，也只是关注一线城市及极少数二线城市当中的中高端物业，难以改变楼市大趋势。
理由之四：“地王”频出是楼市疯狂的体现，楼市疯狂之后必然出现调整期，楼市将现大萧条的周期
今年以来，北上广深一线城市、合肥、南京、武汉等城市“地王”频现。笔者认为，今年以来土地市场高溢价、“地王”现象确实在商品住宅市场成交量回暖 的市场背景下出现，如果今年市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场疯狂拿地，如果这样的“地王”的拿地成为常态，那么，市场可能很快将走向另外一个方 向：疯狂之后的市场调整期。
无论何种形式以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“地王”现象，笔者认为，在房地产市场仍然还在复苏的市场背景下，土地市场出现“高溢价”、“地 王”不是一件好事情。土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年、2013年土地市场复苏的行情，这极有可能是 市场走向出现偏差，这或将导致楼市调控政策由当前的“救市”为主的时期转为再度收紧，市场也将再度陷入低迷。
从历史经验来看也是如此，2009-2010年、2013年土地市场“地王”频出疯狂之后，2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条。从 今年土地市场表现来看，如果土地市场“地王”现象在今年下半年持续频现，那么，这也就意味着2016年楼市将陷入大萧条的调整期。
理由之五：楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险
去年下半年以来，尽管大部分城市限购政策取消、“央四条”出台限贷政策也松动、330新政出台、各地方政府也在发布“救市”措施、央行已经累计五次 降息四次降准，与楼市相关的各种政策层面的利好纷沓而至，但是，这这些政策的效果都是短期的，并不代表未来楼市基本面会一直持续回升，不代表未来问题会越 来越少。笔者认为，楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。
理由之六：对于大多数大中城市来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这是楼市基本“国情”，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力
事实上，从短期内来看，当前楼市仍然是调整期，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍然为市场主旋律，这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市 成交量回升而明显改变；对于房企来讲，同样仍然面临较大的去库存压力，甚至部分房企比如浙江广厦等房企选择退出房地产市场；而从中长期来看，经济基本面下 滑的压力还会导致2015-2016年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来，迟早还会面临去库存的压力。
人民币贬值下中国房产不能投资事实上应选择卖出
马光远
在人民币贬值、中国经济动荡的大背景下，住建部等六部委修改了2006年《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，放宽外商投资房地产企业在注 册资本的缴付以及机构和个人购买自住、自用住房方面的政策，取消了外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要 求，以及境外机构和个人在购买自住自用商品房时必须在中国居住一年的规定。
一般情况下
一些国家为了确保本国房价的稳定，对于非本国居民和机构购房会设置一些限制条件，2006年通过的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》就是 在当年房地产价格快速上涨的情况下，为了稳定房价而采取的“限外”的措施。当然，从实际效果来看，这种“限外”的措施实际上收效甚微，在2008年金融危 机爆发之前，中国的房价仍然经历了快速的上涨，而且，由于当时很多监管措施并不到位，一些海外机构和个人通过各种途径投资中国的房地产。可以说，中国房价 走到今天，也有外资机构和个人的贡献。
在中国经济下行，人民币近期贬值的背景下，通过放松外商投资企业在房地产开发和投资以及购买自住商品房方面的限制，用意是不言自明的，和“两会”以 来通过的一系列稳定房地产市场，促进住房消费的举措是统一的，都是通过放松以前的行政限制，进一步稳定房地产市场的预期。然而，需要探讨的是，在今天这个 特殊的情况下，放松外资在开发和购买商品房的限制，能否进一步推动房地产市场预期向好，外资能否成为中国房地产的“接盘侠”。
很显然，中国房地产市场今天的基本面已经和2006年房地产价格刚刚快速上涨时不可同日而语。
就房地产市场的基本面而言
其一，过去作为短缺经济的房地产目前已经基本实现供需平衡。除了一线等少数城市，大多数城市的住房要么能够满足需求，要么供过于求，住房短缺的历史基本宣告终结
其二，房地产已经正式告别了过去的暴利时代，行业的收益率逐年下滑。房地产行业“躺着挣钱”的历史已经成为过去。根据一些机构的统计，2014年 96家上市房企的毛利率和净利率都出现了明显的下滑，虽然亏损的开发商只有15家，但多达71家的业绩出现了下滑。今年上半年，已经公布半年报的36家房 企首次跌破10%；
其三，在成本和融资的两大压力下，很多房地产企业事实上从2014年开始进行转型，过去趋之如骛的房地产业，似乎成了人人避之不及的行业。3000 多家上市公司，以前很难找到不做房地产的，而现在，很多兼营房地产的，都制定了退出房地产行业的计划，甚至主业为房地产的，也去悄然推动“去房地产化”的 努力。甚至一些龙头房地产企业也加入了去房地产化的潮流。在商业地产的龙头万达加快去房地产化，大力布局文化旅游产业的同时，万科、保利、恒大等大型房企 也加快在金融等领域的布局。万科的总裁郁亮在谈及万科的未来时明确表示，希望在将来万科的万亿市值目标里，传统住宅销售和新业务各占一半。为了去房地产 化，有一些老牌的房地产企业甚至连公司的名字都去掉了“置业”二字，莱茵置业将自己的名字改为莱茵达体育发展股份有限公司，著名的改名企业“匹凸匹”在半 年报中宣布，公司将逐步剥离房地产业务，专注发展互联网金融，去房地产化意味着中国房地产的黄金时代正式降下帷幕；
最后，房地产投资自2014年以来大幅度下滑，2014年1到7月，房地产开发投资还有13.7%，而今年前7个月房地产投资增速快速滑落至4.3%的低位，房地产投资快速增长的历史宣告终结。
基于此基本面的研判
尽管上半年，一些城市的房地产的销量和价格在政策组合拳的助力下开始回暖，但行业本身已经告别“高利润、高增长、高回报”的三高阶段，由于三四线城 市的库存压力，房地产事实上已经从短缺经济走向结构性的过剩，开发商和房地产行业的洗牌和改变不可避免，一些中小地产企业要么被并购，要么退出房地产行 业。在这种情况下，放开外资开发的限制，放宽外资机构和个人购房的限制，并不能使房地产的基本面逆转，外资成为中国房地产接盘侠恐怕只是一个美好的愿望。
就此而言，放松外资限制并不会逆转房地产的基本面，也不用担心中国房价再次的暴涨。未来影响中国房地产走势的最大因素，除了宏观经济的基本面，还有 人民币贬值和降准降息宽松政策的双重影响。在正常情况下，人民币贬值会引发国际资本的退出，从而使整个房地产市场承压。笔者预计，人民币贬值的周期尚未结 束，本次贬值的幅度应该在10%左右，这意味着大量的国际资本仍然会离开中国的房地产行业，对房地产市场的复苏造成很大的负面影响，事实上，在人民币8月 11日贬值之后，我在微博中就指出，贬值影响最大的是中国的房地产行业。这次住建部放松外资的限制，事实上是在对冲这种影响，但很显然，外资不会傻到这个 时候大举杀入中国房地产。
当然，降准降息对房地产投资而言是具有积极意义的，降准降息的情况下，房地产价格很少有下跌的，但降准降息又意味着宏观经济本身面临极其严峻的态 势。目前，全球都在担心中国经济，正如FT的首席评论员马丁沃尔夫所言：“我们必须分清哪些事值得担忧，哪些事不值得。中国股市下跌就属于后一类。真正值 得担忧的是，中国当局明显连一次股市泡沫破裂都没有能力很好地应对，但他们面对的任务却非常之艰巨。”面对投资、出口、房地产、人口红利等过去一系列拉动 经济增长的动力的熄火，“中国的处境将是多么的艰难，而中国可能会采取的一些选项实际上会造成多么大的动荡。”在这种情况下，中国刺激经济最大可能，甚至 必须采取的办法仍然是人民币贬值和货币放水，众所周知，这种办法是双刃剑，一方面可能短期推动增长，另一方面，使得经济结构问题更加严重，从而酝酿更大的 危机。
基于此，我们对中国房地产市场的未来并不乐观，除了少数城市的房产在人民币贬值的情况下具有一定的保值能力之外，大量的中国房地产事实上应该选择卖 出。对于中国的购房者而言，千万不要以为放开外资限制迎来了接盘侠，在房地产的基本面、宏观经济的基本面、以及财富周期的基本面都发生变化的情况下，所有 人都到了该和中国的房地产投资做告别的时候。
同策咨询研究中心总监张宏伟：
今年8月底“双降”之后，会促使一部分城市楼市出现繁荣景象，但是，这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏着楼市危机。而这场危机极有可能在2016年年初爆发，届时，楼市将陷入新一轮的大萧条周期。
楼市将很快陷入大萧条！今年8月底，央行再次降息降准，至此，本轮央行累计已有五次降息四次降准，对于楼市来讲，业内人士普遍看好此次降准降息之后 的房地产市场，大多数业内人士认为，在央行降准降息等政策刺激之下马上会出现一波入市的行情，短期内来看，楼市接下来几个月尤其是下半年金九银十的成交量 势必会短期反弹，金九银十已经没有什么太多的悬念，今年甚至一线城市及部分二线城市再次成为楼市“大年”。
从未来市场价格预期来看，一线城市及部分二线城市的价格在“金九十银”有可能会逐渐坚挺，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市，比如合肥、南京、苏州、南昌等城市)来讲，接下来几个月势必会出现涨价的现象。
笔者不否认接下来楼市的上述变化趋势，但是，我们不能仅仅着眼于眼下的楼市乐观行情，“金九十银”之后的楼市怎么样？2016年以后的房地产市场怎么样？这才是今年楼市“金九十银”之后应该关心的话题。
中国房地产市场环境今非昔比，如今，楼市供求基本面已经基本平衡，短期内来看，楼市仍然面临去库存的问题，即使有限购取消、降准降息等“救市”政 策，也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。今年8月底“双降”之后，虽然市场成交量价会在“金九十银”有所表现，会促使一部分城市楼市出现繁荣景象， 但是，这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏着楼市危机。而这场危机极有可能在2016年年初爆发，届时，楼 市将陷入新一轮的大萧条周期。具体来讲，有以下六大理由：
理由之一：楼市供求基本面已基本平衡，今年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续
同策咨询研究部结果显示，2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，按照国际标准，城镇家庭户均套数达到1.0，也就意味着中 国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，未来楼市增量房增速将递减，房地产市场将逐步进入存量房时代。这对于未来房地产市场需求特征来讲，就会 体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。
从楼市大趋势来看，当前楼市已经进入下半场，供求基本面来看已基本平衡，市场需求已基本得到满足，今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续
理由之二：央行“双降”之后，楼市需求将大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条
今年“330新政”以来，大中城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。
从本轮央行“双降”之后的市场发展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为，央行“双 降”之后，本轮楼市量价齐升最多持续到今年第四季度末，也就是说，央行“双降”之后，楼市需求将大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条，从时间的角度 来看，2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。届时，如果企业没有在今年下半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘 的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。
因此，在央行降准降息的政策利好“窗口期”，对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好五次降息四次降准之后的跑量去库存的“窗口期”，增加 “金九银十”甚至年底最后几个月销售业绩在全年的比例，防止市场环境在第四季度末甚至2016年初出现变化而导致企业被动推盘的局面。
理由之三：美元加息预期强烈，全球资产配置方向转向美元资产或房产，中国取消限外对国内楼市的象征意义大于实际意义
美元加息预期强烈，从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看，购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择，美国房地产市场更加具有投资价值。 在此市场背景下，中国放开了外国人在国内购房的限制。笔者认为，放开外国人在国内购房的限制对国内楼市，对国内楼市去库存不会起到太大作用，中国取消限外 对国内楼市的象征意义大于实际意义。原因很简单，全球投资客或财富阶层对比中美楼市的投资价值，还是会选择投资价值较高的美国房产，不会选择中国楼市。即 使选择中国楼市进行投资，也只是关注一线城市及极少数二线城市当中的中高端物业，难以改变楼市大趋势。
理由之四：“地王”频出是楼市疯狂的体现，楼市疯狂之后必然出现调整期，楼市将现大萧条的周期
今年以来，北上广深一线城市、合肥、南京、武汉等城市“地王”频现。笔者认为，今年以来土地市场高溢价、“地王”现象确实在商品住宅市场成交量回暖 的市场背景下出现，如果今年市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场疯狂拿地，如果这样的“地王”的拿地成为常态，那么，市场可能很快将走向另外一个方 向：疯狂之后的市场调整期。
无论何种形式以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“地王”现象，笔者认为，在房地产市场仍然还在复苏的市场背景下，土地市场出现“高溢价”、“地 王”不是一件好事情。土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年、2013年土地市场复苏的行情，这极有可能是 市场走向出现偏差，这或将导致楼市调控政策由当前的“救市”为主的时期转为再度收紧，市场也将再度陷入低迷。
从历史经验来看也是如此，2009-2010年、2013年土地市场“地王”频出疯狂之后，2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条。从 今年土地市场表现来看，如果土地市场“地王”现象在今年下半年持续频现，那么，这也就意味着2016年楼市将陷入大萧条的调整期。
理由之五：楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险
去年下半年以来，尽管大部分城市限购政策取消、“央四条”出台限贷政策也松动、330新政出台、各地方政府也在发布“救市”措施、央行已经累计五次 降息四次降准，与楼市相关的各种政策层面的利好纷沓而至，但是，这这些政策的效果都是短期的，并不代表未来楼市基本面会一直持续回升，不代表未来问题会越 来越少。笔者认为，楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。
理由之六：对于大多数大中城市来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这是楼市基本“国情”，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力
事实上，从短期内来看，当前楼市仍然是调整期，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍然为市场主旋律，这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市 成交量回升而明显改变；对于房企来讲，同样仍然面临较大的去库存压力，甚至部分房企比如浙江广厦等房企选择退出房地产市场；而从中长期来看，经济基本面下 滑的压力还会导致2015-2016年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来，迟早还会面临去库存的压力。
人民币贬值下中国房产不能投资事实上应选择卖出
马光远
在人民币贬值、中国经济动荡的大背景下，住建部等六部委修改了2006年《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，放宽外商投资房地产企业在注 册资本的缴付以及机构和个人购买自住、自用住房方面的政策，取消了外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要 求，以及境外机构和个人在购买自住自用商品房时必须在中国居住一年的规定。
一般情况下
一些国家为了确保本国房价的稳定，对于非本国居民和机构购房会设置一些限制条件，2006年通过的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》就是 在当年房地产价格快速上涨的情况下，为了稳定房价而采取的“限外”的措施。当然，从实际效果来看，这种“限外”的措施实际上收效甚微，在2008年金融危 机爆发之前，中国的房价仍然经历了快速的上涨，而且，由于当时很多监管措施并不到位，一些海外机构和个人通过各种途径投资中国的房地产。可以说，中国房价 走到今天，也有外资机构和个人的贡献。
在中国经济下行，人民币近期贬值的背景下，通过放松外商投资企业在房地产开发和投资以及购买自住商品房方面的限制，用意是不言自明的，和“两会”以 来通过的一系列稳定房地产市场，促进住房消费的举措是统一的，都是通过放松以前的行政限制，进一步稳定房地产市场的预期。然而，需要探讨的是，在今天这个 特殊的情况下，放松外资在开发和购买商品房的限制，能否进一步推动房地产市场预期向好，外资能否成为中国房地产的“接盘侠”。
很显然，中国房地产市场今天的基本面已经和2006年房地产价格刚刚快速上涨时不可同日而语。
就房地产市场的基本面而言
其一，过去作为短缺经济的房地产目前已经基本实现供需平衡。除了一线等少数城市，大多数城市的住房要么能够满足需求，要么供过于求，住房短缺的历史基本宣告终结
其二，房地产已经正式告别了过去的暴利时代，行业的收益率逐年下滑。房地产行业“躺着挣钱”的历史已经成为过去。根据一些机构的统计，2014年 96家上市房企的毛利率和净利率都出现了明显的下滑，虽然亏损的开发商只有15家，但多达71家的业绩出现了下滑。今年上半年，已经公布半年报的36家房 企首次跌破10%；
其三，在成本和融资的两大压力下，很多房地产企业事实上从2014年开始进行转型，过去趋之如骛的房地产业，似乎成了人人避之不及的行业。3000 多家上市公司，以前很难找到不做房地产的，而现在，很多兼营房地产的，都制定了退出房地产行业的计划，甚至主业为房地产的，也去悄然推动“去房地产化”的 努力。甚至一些龙头房地产企业也加入了去房地产化的潮流。在商业地产的龙头万达加快去房地产化，大力布局文化旅游产业的同时，万科、保利、恒大等大型房企 也加快在金融等领域的布局。万科的总裁郁亮在谈及万科的未来时明确表示，希望在将来万科的万亿市值目标里，传统住宅销售和新业务各占一半。为了去房地产 化，有一些老牌的房地产企业甚至连公司的名字都去掉了“置业”二字，莱茵置业将自己的名字改为莱茵达体育发展股份有限公司，著名的改名企业“匹凸匹”在半 年报中宣布，公司将逐步剥离房地产业务，专注发展互联网金融，去房地产化意味着中国房地产的黄金时代正式降下帷幕；
最后，房地产投资自2014年以来大幅度下滑，2014年1到7月，房地产开发投资还有13.7%，而今年前7个月房地产投资增速快速滑落至4.3%的低位，房地产投资快速增长的历史宣告终结。
基于此基本面的研判
尽管上半年，一些城市的房地产的销量和价格在政策组合拳的助力下开始回暖，但行业本身已经告别“高利润、高增长、高回报”的三高阶段，由于三四线城 市的库存压力，房地产事实上已经从短缺经济走向结构性的过剩，开发商和房地产行业的洗牌和改变不可避免，一些中小地产企业要么被并购，要么退出房地产行 业。在这种情况下，放开外资开发的限制，放宽外资机构和个人购房的限制，并不能使房地产的基本面逆转，外资成为中国房地产接盘侠恐怕只是一个美好的愿望。
就此而言，放松外资限制并不会逆转房地产的基本面，也不用担心中国房价再次的暴涨。未来影响中国房地产走势的最大因素，除了宏观经济的基本面，还有 人民币贬值和降准降息宽松政策的双重影响。在正常情况下，人民币贬值会引发国际资本的退出，从而使整个房地产市场承压。笔者预计，人民币贬值的周期尚未结 束，本次贬值的幅度应该在10%左右，这意味着大量的国际资本仍然会离开中国的房地产行业，对房地产市场的复苏造成很大的负面影响，事实上，在人民币8月 11日贬值之后，我在微博中就指出，贬值影响最大的是中国的房地产行业。这次住建部放松外资的限制，事实上是在对冲这种影响，但很显然，外资不会傻到这个 时候大举杀入中国房地产。
当然，降准降息对房地产投资而言是具有积极意义的，降准降息的情况下，房地产价格很少有下跌的，但降准降息又意味着宏观经济本身面临极其严峻的态 势。目前，全球都在担心中国经济，正如FT的首席评论员马丁沃尔夫所言：“我们必须分清哪些事值得担忧，哪些事不值得。中国股市下跌就属于后一类。真正值 得担忧的是，中国当局明显连一次股市泡沫破裂都没有能力很好地应对，但他们面对的任务却非常之艰巨。”面对投资、出口、房地产、人口红利等过去一系列拉动 经济增长的动力的熄火，“中国的处境将是多么的艰难，而中国可能会采取的一些选项实际上会造成多么大的动荡。”在这种情况下，中国刺激经济最大可能，甚至 必须采取的办法仍然是人民币贬值和货币放水，众所周知，这种办法是双刃剑，一方面可能短期推动增长，另一方面，使得经济结构问题更加严重，从而酝酿更大的 危机。
基于此，我们对中国房地产市场的未来并不乐观，除了少数城市的房产在人民币贬值的情况下具有一定的保值能力之外，大量的中国房地产事实上应该选择卖 出。对于中国的购房者而言，千万不要以为放开外资限制迎来了接盘侠，在房地产的基本面、宏观经济的基本面、以及财富周期的基本面都发生变化的情况下，所有 人都到了该和中国的房地产投资做告别的时候。
from 博谈网 https://botanwang.com/articles/201509/%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E6%A5%BC%E5%B8%82%E5%B0%86%E9%99%B7%E5%85%A5%E6%96%B0%E4%B8%80%E8%BD%AE%E5%A4%A7%E8%90%A7%E6%9D%A1%E5%91%A8%E6%9C%9F%EF%BC%8C%E5%BA%94%E9%80%89%E6%8B%A9%E5%8D%96%E5%87%BA.html
