Monday, 28 September 2015

易宪容：房价下跌投资者已经在离场

从2014年以来，政府推出了一系列的救房地产的政策，不仅千方百计地采取各种优惠政策让持有住房者再进入房地产市场，因为在政府看来，这样做能够起到一箭双雕的作用，既保证GDP增长，又能够把房地产市场的风险转移到这些购买住房者手上（因为在政府看来，这些人的风险承受能力比其他人要强），而且把住房按揭贷款及公积金贷款利率降到历史最低水平，但是国内住房市场并没有因为这些救市政策而走出当前困境，反之国内房地产市场的风险则是在上升。

这不仅在于全国的住房销售无法增加，房地产市场的严重供给过剩无法化解，即使是一线城市，住房销售的好转也只是持续二三个月，从9月份起，一线城市的住房销售又开始出现全面下降。一线城市的住房销售都是如此，其他城市的房地产市场的情况更是黯然；而且8月份70个大中城市的住房价格基本上都处于跌势之中。

从9月18日国家统计局公布的2015年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况来看，无论是新建商品房的价格还是二手房的价格，在全国70个大中城市，两类住房的价格同比下降都是占绝对比重，分别为61个和62个城市。从环比的情况来看，尽管房价下跌的城市有所减少，房价上涨的城市有所上升，但是其变动的幅度都很小。

从这些数据中，透露出来的信息有以下几个方面。一是目前中国的房地产市场基本上是以投资者为主导的市场，特别是一线城市更是如此。因为，在房价如此之高的情况下，一般住房消费者是没有支付能力进入这个市场的，只有住房的投资者才不在乎房价的高低，而是在乎购买之后有没有人来接手。如果有人来接手，房价再高，也有住房投资者进入；如果没有人接手，房价最低，住房投资者是不愿意进入这个市场的。

在住房投资者看来，他们是否进入，或他们购买之后是不是有人来接手，就得看未来房价趋势，或房地产市场价格预期，今后房价是上涨还是下跌。从国家统计局的8月份70个大中城市的房价情况来看，一年来绝大多数城市的住房价格都在下跌，有些城市住房的价格下跌快到10%（如宁波和杭州等）。如果当地城市的住房一年来都在下跌，也就意味着这些城市的房地产市场的预期已经发生根本性逆转，有些城市房价短期上涨也是回光返照。在这种情况下，住房投资者进入住房市场要想获利的机会大减或消失，住房投资者只会退出市场，住房的需求立即可能下降到零。

因为，住房的投资需求与住房消费需求完全不同，一旦住房投资者房价的下跌预期，那么房地产市场投资需求就可能降到零(即住房的投资者全部退出这个市场)，甚至于投资需求为负（即住房投资者担心房价还会下跌，把自己手上持有的住房降价抛售，住房投资需求不仅没有，反之市场的住房供给增加）。如果住房投资者不进入房地产，肯定会强化住房市场的投资者需求下跌和价格下跌的预期，从而导致不少城市住房严重过剩的情况更是恶化。

对于一些房价上涨城市来看，为何住房销售在全面下降的情况下房价还在上涨而不是下跌呢？这同样与当前中国住房市场性质及住房的特征有关。因为，如果当前中国住房市场是一个消费为主导的市场，在这种情况下，住房销售的下降甚至于严重的下降，那么住房的价格也就会随之下跌，否则住房市场的需求会越来越小。只有住房价格下跌才把住房的消费需求释放出来。

但是，当前中国住房市场是一个由投资为主导的市场，而这个住房市场的价格完全是投资者预期来决定，再加住房产品都是唯一性的产品，在这种情况下，无论是房地产开发商还是二手住房的业主，他们为了主导房地产市场预期，就会采取即使卖不出一套，也会不断把房价推高，以此诱惑投资者进入房地产，从而造成房地产市场价格上涨的假象。当前多伦多的情况也是这样，大量的公寓卖不出，但价格却是在上涨。可以说，在房地产繁荣时期，这样做或许有可能，但在目前中国房地产市场存在严重供给过剩和早就形成一个巨大房地产泡沫时，这样做，只能让更多的投资者尽快退出市场。不少城市房价下降都没有人想进入，那么把房价推高，只是会把住房投资者更快地赶出市场，否则住房投资者就会把自己推入更大的火坑。

总之，一年来，国内70个大中城市绝大多数城市的住房价格基本上处于下跌之中，住房投资者不会火中取粟，而是会尽快离场，9月前两个星期一线城市的情况是这样，其他城市更是会如此。

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