在剛結束的新界東北新發展區規劃諮詢，暴露了政府坐擁大量空置住宅用地、卻沒有好好善加利用，仍一味向未被破壞、不宜作大規模開發的鄉郊土地埋手，突顯了「有地冇人用」、「有人冇地用」的荒謬情況。由於著意解決所謂「土地供應短缺」的問題，近期政府同時亦開始放風，研究提高現有發展區的建築密度，以增加區內可容納的人口數目。例如啟德便可能取消興建大型體育場館的計劃，將原有土地改為住宅用途，此舉已引起體育界的強烈不滿。
假如啟德體育場館查實並無需要興建，則除之後快本來亦並無不可；但問題是現在政府急於覓地，便匆匆將住屋需要和體育需要，簡化地二元對立起來。這其實只反映政府的一貫作風，就是集中向弱勢群體、休閒或公共設施搶地，卻沒有優先善用現有的住宅用地。追本溯源，若按土木工程署在去年「優化土地供應諮詢」的準則，每100萬人需要1000公頃住宅用地，再加上1400公頃配套設施；如此啟德328公頃理應可以居住13.67萬人；但現時最終全區亦只有8.98萬人口，人口密度遠較上述標準低三分之一。
土地沒好好善用
事實上，啟德原規劃的住宅用地只有36公頃，僅佔328公頃總面積的不足11﹪，出租公屋更僅佔總面積的不足3﹪，即9.2公頃。此外，啟德原規劃中未有照顧到復建居屋的需要，除9 月「梁十招」提出的1.1公頃土地，並無預留任何土地作興建居屋之用。因此，當局大可考慮減少以至取消啟德中低密度豪宅計劃，將土地改為興建公屋及居屋之用，令區內土地資源更有效率使用。如此可將區內總人口的數目，由8.98萬人重新提升至約12萬人，較為接近政府上述「1﹪土地能住100萬人」的規劃準則。
善用土地方案 以啟德代東北
基於上述種種考慮，本土研究社提出的主要建議包括：將啟德規劃中的體育副場館，南移至舊啟德跑道開端的新位置上，騰空約11公頃土地興建公屋或居屋。（詳見附圖）如此區內公營房屋用地的比例，亦僅由3﹪增加至6﹪，或相當於區內住宅用地面積的接近50﹪，此舉已可額外容納3萬人口，令公屋或居屋居民佔區內總人口的37﹪，重新提升至接近60﹪。不要小看這3萬人口增幅，它已相當於原啟德規劃總人口約35﹪，或新界東北規劃總人口逾20﹪。
以下兩項簡單修改就能優化計劃：
1) 適度提高啟德發展區的建築密度公營房屋比例(回復長策提出的6成公屋、4成私樓比例)
2) 取消區內「低密度豪宅區」
3) 將康體設施稍移出跑道，騰出一土地作公營房屋發展
圖：調節公私房屋比例能改善人口分佈及更多房屋單位供應
我們亦希望藉此呼籲，剛召開首次會議的「長遠房屋策略」委員會，重新考慮根據過往的政策標準，在未來香港的新增住宅供應中，將公營房屋的比例定為60﹪，私營房屋的比例定為40﹪，以切實行動解決普遍香港市民的實際住屋需求。
啟德發展計劃正是最佳例子，反映政府未有善用現有住宅用地，卻一味向不適宜作大規模開發的鄉郊埋手。本土研究社建議增加啟德發展密度的另類方案研究，期望能有助扭轉現行香港一般規劃發展邏輯的偏差。
詳細報告可參考以下網址：
http://localresearchcommunity.files.wordpress.com/2012/10/e5959fe5beb73.pdf
內容摘要
研究方向
- 在保留啟德體育館設施，及不大幅上調住宅用地面積的前提下，仍可適度提高發展密度，增加區內可容納的人口數目
- 盡量減少改動原有規劃，避免引起額外的紛爭，令啟德發展工程一再延誤，成為土地囤積及炒賣的新借口
- 可考慮減少以至取消啟德中低密度豪宅計劃，用地改為興建公屋及居屋之用，令區內土地資源更有效率使用
- 此舉可將區內總人口的數目，由8.98萬人重新提升至約12萬人，較為接近政府上述「1﹪土地能住100萬人」的規劃準則
- 此舉亦將公營房屋原來只容納區內總人口的37.7﹪，重新提升至1990年代末《長遠房屋策略》60﹪的水平
具體建議
- 原體育場館區
- 體育副場館及室內體育館，可南移至舊啟德跑道、原都會公園區的位置上，騰空近11公頃興建公屋或居屋。如此區內公營房屋用地比例，亦僅由3﹪增加至6﹪，或相當於住宅用地面積的50﹪
- 部分室內體育館設施可設於新增公屋或居屋用地內
- 新增公屋或居屋的用地面積，與目前興建中的兩條屋邨相若，將可興建逾1萬個公屋或居屋單位，額外容納逾3萬人口，已相當於原啟德規劃總人口約35﹪
- 公屋與原有中密度商住混合的啟德「次發展區」重新整合和協調發展，並與西北面的九龍城舊區互相呼應
- 重新整合後的「次發展區」，只要規劃及設計得宜，仍可保留大量的綠化帶，以及原規劃所強調「住宅發展地塊較小，避免平台式的設計，具有良好的通風設計」，與毗鄰的啟德坊協調和配合
- 重新整合後的「次發展區」，住宅樓宇位於沙中線及機場隧道上方，但只要樁柱位置分佈得宜，將不會額外帶來基建成本的上升
- 重新整合後的「次發展區」，毗連沙中線啟德站及土瓜灣站、D1及D2地區幹道，並有單車徑及行人網絡，連接九龍城及土瓜灣，新增人口的交通配套問題不大
- 跑道休閒區
- 體育主場館維持在原有位置，但體育副場館及室內體育館南移至舊啟德跑道起點上，對日後工程和實際使用情況的影響極微
- 舊啟德跑道底部設有600米濶的缺口改善水質，但它並不影響體育副場館南移工程
- 原都會公園則需要南移，取代原跑道休閒區內的中低密度豪宅及商業設施
- 採取平台公園的概念，在都會公園的底部適度保留原則劃的娛樂、會議及零售設施，增加公園的規劃彈性和多元化用途，產生元素互動的協同效應
- 原有規劃將中低密度豪宅建於舊啟德跑道，其實並不恰當，因為會帶來不必要的路面交通壓力，並破壞體育場館區直至（以遊輪碼頭為重心的）旅遊及休閒中心的整體佈局
- 經過重新設計的都會公園，位於舊啟德跑道的中央，南北兩端分別為體育場館區及遊輪碼頭，可產生更加有機互動和整體呼應，更能發揮舊啟德跑道的地標和市民中心功能
建議的優點
- 適度增加現有發展區的建築密度，以容納更多新增人口的需要
- 新增11公頃興建公屋或居屋，公營房屋用地比例僅由3﹪增加至6﹪，已足以令原啟德規劃人口增加約35﹪，或相當於新界東北規劃總人口逾20﹪（附表三）
- 新增公屋或居屋所在的啟德「次發展區」，仍能保留原有的規劃特色，與總體佈局協調和配合
- 新增公屋或居屋並無帶來額外的基建開發成本
- 體育場館區的位置只需略為改動，但原有功能仍悉數保留下來
- 部分室內體育館設施可設於新增公屋或居屋用地內，為該幅土地增加多元性，亦能為新增公屋或居屋與體育場館區之間增加互動
- 跑道休閒區除中低密度豪宅以外，娛樂、會議及零售設施仍能相程度保留，並與都會公園產生協同效應
- 都會公園、體育場館區及遊輪碼頭，可產生更加有機互動和整體呼應
- 此舉對原有規劃的改動極為有限，不會令啟德發展工程再度延誤
原方案
「善用土地」方案
啟德發展區原規劃與新建議參數比較
鄒祟銘@本土研究社
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1) 報告出版計劃：《香港土地問題的迷思與真相》
2) 研討會：於香港理工大學舉辦《不是土地供應》
3) 知識普及：新界東北土地資料info-graphic 系列
4) 規劃倡議：啟德「善用土地」的民間方案
5) 論述文章：有關啟德、新界東北與回顧土地發展論述
6) 公眾導賞：新界東北及丙岡導賞活動
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