iMoney 31-1-2013
從特首梁振英前周三（16日）發表了施政報告來看，新政府是有意一洗上任以來的頹 風，真正做點事情。遺憾的是，在沒有民主選舉，缺乏民意授權，甚至無法穩定增取立法會支持的情況下，即使施政報告有很多很好的意念，也無法有真正的效用。 這種處處受制，沒法解決問題的情況在土地政策中尤其明顯。
報告中提到房屋「問題的核心是供應短缺。過去5年，平均每年私人單位落成量只有9,800個，出租公屋約1.5 萬個，居屋是零。換句話說，過去5年，公私營單位每年落成量合共只有約14,800萬個單位」。報告指出供應短缺，而非胡說甚麼炒家或大陸人買房等原因， 可見曾任測量師的梁振英明白問題癥結所在。本欄過往在評論房屋問題的時候也不厭其煩地說明，不解決供應，額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）等虛 招沒有真正的作用。被認為是撒手的買家印花稅，雖然摒絕了內地買家，剛實行時帶來了房價的輕微下跌，但是不過一兩個月，房價還是回到沒有實施前的水平。
供應量不變 無助解困
政府既然知道問題所在，提出的解決方法又是甚麼呢？「經過各部門的努力，政府已掌握的土地，可供2012-13 年度起5年內落成約7.5萬個新公屋單位，及在2016-17年度起的4年內落成約1.7萬個新居屋單位。……在私人住宅市場方面，在未來3至4年，一手 市場預計可提供6.7萬個單位。」這聽上來好像不少，但是只要做做簡單的算術，就可以知道至2021年時，亦即在未來8年間，平均每年只有2,200個居 屋單位的供應。至於公屋供應，未來5年也不過是平均每年1.5萬個，與過往5年供應量一點區別都沒有。而最有趣的，是不過就在幾段文字前，報告才說「問題 核心是供應短缺……公屋約1.5萬個」！難道政府以為把未來5年的總數報出來就可以讓人覺得供應增加了，就能解決公屋輪候冊上20萬，而且不斷增加的公屋 需求？縱然加上公屋租戶自願遷出的單位，每年可分配的公屋單位也只有2.2萬個，即便輪候冊人數不再增加，也要輪上9年，何其漫長！
私 人房屋的供應無疑是增加了，每年有1.7萬個單位，加上1.5萬個公屋，和2,200個居屋，每年的實際房屋供應是34,200個單位左右，比過往5年的 24,800個，只是多出9,400個，作用非常有限。這和每年6萬多的新婚人士和6萬到8萬的新生（不包括雙非）嬰兒相比，每年3.4萬個單位的供應明 顯不足。怪不得施政報告一出，二手業主賣家立即封盤反價，部分更提價一成有多。
舊區的房屋老化嚴 重，假定香港230萬戶家庭中有1%需要換房，就有兩萬多的需求了。事實上，政府也知道這需求的存在和迫切性。報告寫道：「香港市民未來對土地的需求，來 自人口增加，也來自對改善擠迫居住空間的訴求。粗略估計，全港私人住宅單位中，超過一半的實用面積小於50平方米。為了下一代，我們是否有勇氣許下提高居 住面積這個願景？」筆者完全贊成這願景，更加贊成政府應該定下目標，追上土地面積比香港小得多的新加坡，讓香港每戶家庭可以平均有80至100平方米的居 住面積，為民生做出真正的貢獻。但是明顯地政府只是知道問題，卻沒有任何的手段甚至建議去達到這願景，不過是說說而已。
跛腳鴨政府 束手無策
香港房價超出市民負擔水平，很多人會歸咎於地少人多。本欄多次說明這不是原因。只要看看土地規劃處的土地使用 表，就會發覺香港有50平方公里的農地，16平方公里的空置土地，邊境原為禁區的24平方公里土地，而香港目前的私人和公共房屋總面積不過是41平方公里 而已。政府也沒有那麼傻，真的以為香港沒有土地。報告認為「只要攤開地圖，我們就清楚看到，在郊野公園和具高保育價值地帶以外，香港仍有不少未開發的土 地，也有不少可供考慮的填海地點」。
既然報告顯示政府真正知道問題所在，不像上屆政府那樣掩耳盜鈴，為甚麼毫無解決手段呢？是因為新政府像上屆政府 那樣覺得樓價高企才是繁榮的理由嗎？政府應該很清楚地價過高是妨礙經濟發展的問題。施政報告認為「土地短缺，嚴重窒礙了社會和經濟發展，扼殺了不少創業和 發展事業的機會。高樓價和高租金也影響了青年人的結婚計劃和生育意願，影響了家庭和諧，並且埋下安全和民生隱患。房屋缺地，老人院、學生宿舍、體育、宗 教、藝術文化活動等場所也缺地」。話實在是不能說得更清楚了。但是對策呢？竟然是「新界東北新發展區按先前的規劃，可提供約533公頃可發展土地，其中房 屋土地可建53,800個單位，是未來公私營房屋供應的重要來源，第一批單位將於10年後落成」。不知道讀者怎麼想，但是筆者覺得10年後供應5萬個單位 是我小女兒都懂得說杯水車薪，不過是讓市民望梅止渴的做法。5萬多個單位可能連一年的需求都滿足不了，更何況要成為10年後「公私營房屋供應的重要來 源」。解決問題的辦法貧乏至此，特區政府跛腳鴨程度可見一斑。
獨立管理局 公投土策
無法解決香港的土地問題的 真正核心在哪裏呢？「社會對土地利用和基建工程經常有爭議，土地開發緩慢，樓房供應不足。」明白點說，就是不同利益群體妨礙土地開發才是真正的問題，其他 的原因都是假的。特區政府害怕輿論，缺乏民意基礎才是明明知道問題所在，而沒有任何辦法解決的原因。 「把 香港建設成現代化、安全、便捷和舒適的大都會，這是我們驕人的成功故事。這成功故事，無論如何困難，我們必須寫下去。在高度競爭的國際環境中，停滯就是落 後，落後就被淘汰。」沒錯，香港的產業受到新加坡、印度、上海、深圳等的威脅。在高度全球化的世界裏，只怕在被淘汰以前我們沒有很多時間去克服內部的矛 盾。
特區政府最大的問題是缺乏民意授權，所以處處受制。在無論怎樣都是沒有出路的情況下，筆者建 議釜底抽薪，以全民公投來決定香港的土地政策。我們可以把所有農地、魚塘、空置土地和未來填海的土地交給獨立土地管理局，然後通過市民公投來賦予他們權力 去發展這些土地。既然市民以投票來表達了他們的意願，小數利益團體就不能再以示威遊行等手段來阻止開發，再不可以損害大眾利益來滿足自己。
香港中文大學應用金融學教授、牛津大學經濟學博士、碩士課程主任，前巴克萊銀行常務董事，逾十年投資銀行工作經驗。
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