Wednesday, 25 March 2015

用公积金贷款救市就是在玩火

两会期间针对房地产市场的利好信号，以及多地调整公积金政策，正在提振楼市预期，重点城市推盘量和成交量均呈现上涨之势。3月23日，某研究院发布 的最新数据显示，上周包括一线城市在内的十大重点城市共开盘51个项目，累计推出超6000套房源。数据还显示，上周受监测的城市中，一线城市成交面积环 比上涨12.7%，二线代表城市中近七成成交量环比上涨。价格方面，新开盘项目整体价格平均上涨6%。上述51个开盘项目中，过半数开盘价格上涨，仅 16%价格下跌，纯新项目价格全部上涨，平均涨幅高达13%。
此前的20日，住建部部长陈政高表示，各地住房公积金要进一步降低门槛，增加公积金贷款额度，同时住建部还将定期向公众亮出住房公积金“家底”。在住建部 长发表讲话的前后，各地公积金政策已出现密集调整，如济南、惠州重新设定公积金贷款首套房的认定标准，基本属于“认房不认贷”；广州市规定购买90平方米 以下首套自住房或经适房，公积金贷款首付门槛可降低到20%；福建省对首次申请住房公积金贷款的职工，首付比例降低至20%；上海也在吹风，将可能把公积 金的贷款额度上限从此前的家庭最高80万元提升至150万元。
虽然据陈政高介绍，截至2015年1月底，全国住房公积金缴存职工达到1.1亿人，截至去年底，缴存公积金总额超过8万亿元；与社保基金不同，公积金的资 金池给外界感觉还是挺丰裕的。但事实上，目前公积金贷款总额4.3万亿元，存贷比例已经达到了56%，而且存在一定程度的期限错配情况，即公积金提取期限 要比贷款期限短得多。
高比例的放贷加上一定程度的期限错配，已经给公积金贷款埋下了风险隐患。如果在这个时期再用公积金贷款去扶持楼市，无异于玩火。以广州为例，2014年 1-7月，广州市住房公积金缴存额294.03亿元，提取金额224.05亿元，归集余额69.98亿元，贷款余额99.82亿元，该年度结余额为 -29.84亿元。到了2014年8月，广州市公积金存贷比为82.14%，已超过广州市住房公积金管理委员会设定的80%的警戒线，截至该月底公积金管 理中心已经发放了156.56亿元贷款，距离其年度发款计划170亿仅剩14亿元不到。这也导致了广州市去年最后几个月职工很难申请到公积金贷款，只能转 向商业贷款。2014年9月，《南方都市报》曾经以《等广州公积金贷款？前面还排着1万人！》为题进行了报道，由此可见申请职工的无奈。
从公众的本意和诉求来说，仅提高公积金贷款额度并不能满足需求，而是需要对公积金制度进行系统性的改革。比如，虽然公积金可以用于住房租赁，但由于需要出 具经登记备案的租房合同、租房发票以及完税证明等材料，实际上很少房东会到房产部门备案，而且缴税范围也难以与租客厘清，所以提取公积金用于租房的职工比 例很少。据统计，2014年全国住房公积金租赁提取只占公积金提取总金额的1.07%。但其实对于低收入人群来说，公积金如果能用于租房，对他们解决居住 问题作用更大。此外，虽然公积金贷款可以用于装修，但提取证明同样繁琐，某些城市如东莞，还在今年1月出台了新政策：因申请人数太少，所以直接取消公积金 用于装修贷款。由此可见，在不少城市，无力购房的低收入群体很难利用到公积金，但在救市政策颁发后高收入的群体却可以反复提取公积金使用。
而另一方面，在许多内地城市，提取公积金后只能发到公司账户上，再由公司发到个人账户，不能直接还贷，一些已经推出公积金冲还贷的城市，又仅限于公积金贷款而非商业贷款的还贷，这对于职工来说十分不便。
如果按照住建部要求的“各地要进一步提高认识，统一思想，发掘住房公积金的巨大潜力，用好用足住房公积金”，那么凡是用于解决居住的需求都应该纳入住房公 积金的使用范围，而且提取手续应该进一步简化。如果能针对年轻人越来越不倾向买房而是租房的时代变化，以及对低收入首次置业者的倾斜，相信会更符合住房公 积金专款专用、惠及最需要人群、作为互助性基金的设立初衷。
作为历史产物，住房公积金随着社会的发展已暴露出其不合理、不规范和不公平之处。如今虽然用作“救市”的直接工具，但也许更大的意义不过是展示了高层救市的决心，而不能真正对楼市进行托底。
从宏观经济走势看，经济下行压力大、中小企业实体经济出现倒闭、停产的迹象越来越多，房价却没有明显的下跌迹象。就业和收入预期的不确定性与高房价的严重 矛盾，大大打压了住房需求，使得大多数百姓持币观望不敢出手买房，或者因为收入水平太低根本承受不了高房价压力。动用公积金直接救市很可能没把楼市托起 来，却把自己陷入了存贷比越过警戒线的隐患中。
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