Tuesday, 1 July 2014

《金融时报》中国商业地产更堪忧

你绝料不到在美丽的湖泊城市杭州与中国商业心脏上海之间，还有一片房地产供应过剩的地方。这两座城市相距170公里，高铁车程只需一个多小时。如今 的杭州除了享有旅游胜地的美誉外，还以阿里巴巴(Alibaba)创始人马云(Jack Ma)的故乡而闻名。这家互联网集团很快就要上市，有望打造科技行业史上规模最大的IPO。
地产和阿里巴巴之间并不像人们以为的那般毫无联系。
到目前为止，人们对房地产市场价格下跌的担忧主要集中在住房版块。部分是因为住宅市场对北京方面而言代表着一个社会和政治难题。如果房价上升过快，无房者或许会走上街头闹事。但如果房价陡降，有房者会因财富缩水而抗议。
与此同时，依靠建材市场需求而兴旺起来的水泥、玻璃和钢材等产业，正面临市场需求下降的困扰。而由于地产被广泛用作贷款抵押品，中国政府正试图迫使银行记录更多的不良贷款，包括直接贷款和间接贷款。
尽管人们的注意力集中在住宅方面，但更大幅度的价格下跌可能会出现在商业地产版块，尤其是因为它一直没有被完全计入经济方程之中。而马云便是个中原因之一。
首先，阿里巴巴是中国最大的电商企业。此外，电子商务在多个行业的影响到现在才开始变得明显。根据澳新银行(ANZ)的数据，中国有6.2亿移动互联网用户，几乎占人口总数的一半。在今年头4个月里，电子商务交易量上升超过50%。
投资者，包括黑石(Blackstone)旗下地产公司和柯罗尼资本(Colony Capital)的高管们，目前正在思考一个问题：电商的威力在中国内地会产生多大影响？他们已推断出，对拟建购物中心的需求很可能小于他们本来的估算。 黑石的高管们表示已经看到了一种分化趋势。随着消费者更多地在网上购物，主要由零售店构成的购物中心正看着自己的生意开始下滑。而以提供食物或娱乐等体验 和服务为主的购物中心，生意却蒸蒸日上。黑石正据此调整自己在零售业的投资。
不过零售业仅是一场巨变中的一部分。互联网还可能引发金融服务变革。例如，银行将不再需要开设数千家分行。教育也将不再需要占用那么多空间。一流大学还是能将聪明人和有志者吸引到校园中，而其余大学将只得大力发展在线教育。
的确，有些领域将从这种模式转变中受益。比如说，京东(JD.com)之类公司今后的发展道路将有别于它们所模仿学习的美国企业，因为它们的传统基 础设施较少。比如几周前在美国上市的京东虽是一家与亚马逊(Amazon)相像的电子零售商，但也提供敦豪(DHL)或UPS式的快递服务，所以它对物流 中心和仓库的需求较大。这就是黑石和加拿大养老金计划投资局(Canadian Pension Plan Investment Board)喜欢投资仓库的原因所在——至少在无人飞机快递普及以前。
当然，需求并不总朝着预期的方向发展。20年前，当多家日本高档大型百货商店在上海开业时，持怀疑态度的人嘲笑说，富到能光顾百货商店的人肯定有办 法去香港购物，那儿的商品价格更便宜。怀疑者们的推测有几分道理。但上海富人只占商店顾客的一小部分。大部分生意来自到上海游玩的外地人，他们把商品加价 后转卖给邻居——对后者而言，上海仍是一个遥远的梦。如今，互联网让都市与农村间的这种区别变得不再明显。
房地产价格的下降空间在一定程度上属于政治问题。中国政府多半会构筑一个底部，限制市场为不良资产确立清算价格的范围。中国需要价格让人们承受得起 的住房。这就意味着，过度扩张的开发商（调整已经开始）、承担得起核销贷款后果的银行（因为背后有国家扶持），以及在影子银行市场草率购买理财产品的投资 者等将会成为住宅价格下跌的牺牲品。
中国政府对商业地产市场则没有那么在意。那些在三线城市建造二流购物中心的开发商们，就更没有理由奢望国家给他们准备缓冲垫了。

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