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博客
在今年的政府工作报告中，与往年最大不同的地方就是把GDP的增长目标调低到7%，尽管这一目标早为市场所预期的，但也是11年来最低。而政府调低经济增长目标不仅在于适应新常态，更在于政府认识到内地楼市调整问题严重。
从去年开始，中国的GDP增长下行的压力愈来愈大，不少行业的产量过剩愈来愈严重，尽管政府对此采取不少刺激政策，但效果却十分有限，核心就在于内地“房地产化”经济不可持续而引发整体经济下行。
为了保证今年经济的稳增长，政府冀借支持居民自住和改善住房需求来再造内地楼市繁荣。主要手段是要求银行对按揭贷款的信贷政策放松，要求地方政府对保障性住房采货币化分配的方式，及要求地方政府对过剩的商品住房回购等，或住房“去库存化”。
不过，但对于当前中国一线城市来说，在现有的高楼价下，不可能消化当前大量的过剩住房，绝大多数居民没财力进入这个市场，一线城市的楼市基本上以投 资为主导。如果楼价下跌，投资者退出市场，绝大多数住房消费者又没有财力进入，就造成了当前住房销售下降及住房库存愈来愈多。如果楼价不下跌，消费者又没 财力进入，一线城市楼市就处于这种僵局中。
对于中国二线以下的城市来说，特别是三四线城市，这些城市的住房自有率本来就很高。近十年间，“房地产化”经济蔓延到三四线城市之后，这些城市的楼 市得到快速发展，地产市道开花，住房供应量急增。由于多数三四线城市产业支撑有限，人口结构独特及大量的人口向主要线城市迁移，投资楼市无法占主导地位， 从而使这些城市的住房过剩更严重。对于内地绝大多数三四线城市的楼市来说，如不能吸引投资者进入，想靠当地居民来消化这些严重过剩的库存是不可能的。
有一点不可忽略的是，地方政府是靠“房地产化”来拉动经济发展的，一旦楼市出问题，土地根本无法卖出。地方政府的土地财政受影响了，现有的财政预算 都入不敷出，融资平台都无力偿还，那么保障房货币化的资金和政府回购商品房的资金从何而来？即使是在沿海经济发达的三四线城市，地方政府财政支援都十分有 限，那么中部及西部地区的三四线城市的地方政府更是无力支持。
还有，政府希望能放松银行按揭贷款条件让更多的居民入市来消化当前过高的住房库存。但这里又有几个问题。一是居民入市是投资还是消费呢？如果是消 费，三四线城市居民的住房自住率很高，但他们收入水准不高，在这种情况下，这些居民是不会轻易入市的。如果是投资，有好的优惠条件当然对投资有利，但是购 买之后是不是升值最为重要。如果楼价在下跌，购买之后不会升值，投资者有优惠条件也是不会入市的。目前许多三四城市楼市的情况就是如此。二是银行愿不愿意 开出更优惠的按揭条件。在目前利率市场化程度较高的情况下，银行开出更优惠的按揭贷款条件是可以吸引买楼人士，但这些成本要银行自己承担。这时银行就得慎 重考虑其成本与风险了。
可见，中国的“房地产化”经济发展到现在，已经是不可持续了，其深度调整是必然，否则内地楼市永远走不出当前困境。而内地楼市的周期性调整，则暴露出来的风险会愈来愈高。尤其中国三四线城市的楼市，政府对此不得不密切关注，并采取有效的应对方式，而不是仅救市而已。
从去年开始，中国的GDP增长下行的压力愈来愈大，不少行业的产量过剩愈来愈严重，尽管政府对此采取不少刺激政策，但效果却十分有限，核心就在于内地“房地产化”经济不可持续而引发整体经济下行。
为了保证今年经济的稳增长，政府冀借支持居民自住和改善住房需求来再造内地楼市繁荣。主要手段是要求银行对按揭贷款的信贷政策放松，要求地方政府对保障性住房采货币化分配的方式，及要求地方政府对过剩的商品住房回购等，或住房“去库存化”。
不过，但对于当前中国一线城市来说，在现有的高楼价下，不可能消化当前大量的过剩住房，绝大多数居民没财力进入这个市场，一线城市的楼市基本上以投 资为主导。如果楼价下跌，投资者退出市场，绝大多数住房消费者又没有财力进入，就造成了当前住房销售下降及住房库存愈来愈多。如果楼价不下跌，消费者又没 财力进入，一线城市楼市就处于这种僵局中。
对于中国二线以下的城市来说，特别是三四线城市，这些城市的住房自有率本来就很高。近十年间，“房地产化”经济蔓延到三四线城市之后，这些城市的楼 市得到快速发展，地产市道开花，住房供应量急增。由于多数三四线城市产业支撑有限，人口结构独特及大量的人口向主要线城市迁移，投资楼市无法占主导地位， 从而使这些城市的住房过剩更严重。对于内地绝大多数三四线城市的楼市来说，如不能吸引投资者进入，想靠当地居民来消化这些严重过剩的库存是不可能的。
有一点不可忽略的是，地方政府是靠“房地产化”来拉动经济发展的，一旦楼市出问题，土地根本无法卖出。地方政府的土地财政受影响了，现有的财政预算 都入不敷出，融资平台都无力偿还，那么保障房货币化的资金和政府回购商品房的资金从何而来？即使是在沿海经济发达的三四线城市，地方政府财政支援都十分有 限，那么中部及西部地区的三四线城市的地方政府更是无力支持。
还有，政府希望能放松银行按揭贷款条件让更多的居民入市来消化当前过高的住房库存。但这里又有几个问题。一是居民入市是投资还是消费呢？如果是消 费，三四线城市居民的住房自住率很高，但他们收入水准不高，在这种情况下，这些居民是不会轻易入市的。如果是投资，有好的优惠条件当然对投资有利，但是购 买之后是不是升值最为重要。如果楼价在下跌，购买之后不会升值，投资者有优惠条件也是不会入市的。目前许多三四城市楼市的情况就是如此。二是银行愿不愿意 开出更优惠的按揭条件。在目前利率市场化程度较高的情况下，银行开出更优惠的按揭贷款条件是可以吸引买楼人士，但这些成本要银行自己承担。这时银行就得慎 重考虑其成本与风险了。
可见，中国的“房地产化”经济发展到现在，已经是不可持续了，其深度调整是必然，否则内地楼市永远走不出当前困境。而内地楼市的周期性调整，则暴露出来的风险会愈来愈高。尤其中国三四线城市的楼市，政府对此不得不密切关注，并采取有效的应对方式，而不是仅救市而已。
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