Thursday, 16 April 2015

一个指标显示中国楼市救市根本无望

　盼望了许久，在3月30日，央行终于把二套房的首付给降到了四成，然后就有开发商立马导演了供不应求，排队抢房的年度大戏，但半个月过去了，在楼 市最热的地区，比如北京，比如广州，根本就没有执行央行的二套首付比例政策，北京坚持5成，而广州根本就没动作，在上海也没几家银行积极响应，而且这几个 一线城市的二套房贷款利率，也都升到了顶，参照1.1倍执行。换句话说，央行有心救市，但却执行不下去。这到底是为了什么呢？
　其实银行也不傻，他们最清楚老百姓的购买力和房地产那本烂账，如今金融的市场化程度在不断的提高，各家银行虽然是一个妈管着，但却各怀鬼胎，总得给自己留点退路，既要安全又要增长，从这个角度看，如此高风险的房地产二套房贷款业务，肯定不会是银行的首选。
　为什么说，二套房贷款业务是高风险呢？因为严重脱离了群众的购买力，专业机构一般用一个治标来判断住房贷款的风险，也就是月供风险，说的是每月的 月供除以家庭收入，换句话说，你一个月赚多少钱，然后拿出多大的比例去还房贷。如果大于50%，那么风险就算高了，如果低于50%，就还能接受。一般人现 在贷款的期限都是20年，同策咨询对于二套房有个数据评估，38个大中城市二套房贷月供风险(20年期等额本息)排名当中，“月供风险”最高的10个城市 依次是福州99.9%、厦门92.9%、深圳88.9%、温州80.6%、北京79.4%、上海76%、广州71%、海口70.6%、南京66.2%、宁 波62.1%。这个数据简直逆天了，也就是说如果福州人民想买二套房几乎要拿出所有的月收入，而深圳要拿出9成，北京上海要拿出接近8成的钱，试想一下， 一个家庭月收入2万元的，绝对算是高富帅那个层次了，如果去买二套房，一下1万6就没了，只剩下4000元，吃饭将将够，不能生孩子，不能应酬，什么都不 能做了。这样算下来，二套房几乎是泯灭人性的，除非你愿意牺牲20年的幸福， 返回解放前，过着每天萝卜白菜的日子，否则还是趁早醒悟吧。而一些三线城市，比如排名后五位的是中山、沈阳、长沙、西安和烟台。他们月供风险反而最低，只 有30%出头，也就是说别看人家一个月就赚几千块，但房价低啊，买个二套房根本不成问题，但这些地方普遍存在房子过剩问题，你让他买他也能买，但他未必肯 买。房价不涨，自己够住，买来房子干嘛用呢？
　所以这么看，330新政，根本像个鸡肋，有需求的地方根本买不起，而买的起二套房的地方没需求，房子已经出现了明显的结构化风险。这最后一棒，看谁去接了。也许一时冲动，毁掉的将是你未来20年的幸福。
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