調控政策能否堅持下去，取決於地方政府和中央政府的博弈，如果中央政府的調控政策承受不住壓力而有所鬆動，壓抑了一年多的購房需求突然釋放，有可能造成房價的再次暴漲。
文/余聲
「現在我們這裏的房價已經進入了冰凍期！」坐在裝修豪華的售樓處，房地產開發商馮總感歎說。這是2011年12月18日，浙江寧波。
彷彿為了印證馮總的話，整個上午，只有一家客戶前來諮詢。看他們只是諮詢價格收集資料的樣子，售樓小姐也並沒有表現出特別的熱情。果然，他們簡單問了幾句，看了看樓盤模型，拿些資料就離開了。
冬日的陽光，透過寬敞的落地窗灑在空闊的大廳裏，給人的感覺不是溫暖，而是愈加的淒冷。
房價鬆動並未使購房者獲益
馮總「冷凍期」的定義還是顯得保守了。就在他說這話的同日，國家統計局發佈11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況：繼10月房價環比指數首次負增長之後，全國房價環比指數再次下跌。70個大中城市中，價格下降的城市有49個，持平的城市有16個。而在環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.2%。
在環比價格出現回落的城市中，寧波以及北京、天津、上海、九江、岳陽、瀋陽、南昌、無錫、徐州、南京等城市的價格環比降幅超過了4個百分點，降價的幅度十分明顯。
按照通常的說法，房價的「冷凍」乃至有下跌趨勢，是中央調控政策的效果：「限價」「限購」和「限貸」。 2011年，央行總共三次加息，六次上調存款準備金率，信貸的緊縮，使房地產行業運行整體放緩。此外，全國超過120個城市明確出台了房價調控目標，40多個大中城市出台了「限購令」，10多個城市出台了針對樓盤的強制「限價令」。
然而，對調控政策以及已經顯現的效果，馮總認為並沒有惠及購房者。他用貸款20年的兩個實例說明：2010年10月20日，長期基準年利率下限再打七折為4.3%，購房者每萬元貸款需還月供62.18元；而2011年10月20日，基準年利率上限的1.1倍，為7.75%，購房者每萬元貸款需還月供82.13元。「每萬元貸款就高出近二十元，別說房價還沒降，就是降了一點，和這個比算什麼？！——不過把利潤轉移給了銀行。」
直接建設成本佔房價三成
馮拿出一個地塊的成本測算說明書，向記者詳解房價的成本構成。
這是一個比較小的項目，位置也遠離市區。總用地面積37189平米（55.78畝），要求容積率不超過1.8，建築密度不大於30%，綠地率不小於30%。
今年1月份，公司以15228萬元的出讓價拍得該地塊，2月份交付了全部的地價款和3%的契稅及印花稅。按照規劃，該項目包括商務大樓一座，面積不少於15000平米，內設酒店，床位不少於80個。每百平米配設一個車位，須建設一個集中停車場。預計總銷售面積67000平米，其中住宅47600平米、商業4400平米、商務樓15000平米。
根據周邊的房價，銷售定價為：住宅每平米6000元，47600平米共計28560萬元；商業用地每平米8000元，4400平米共計3520萬元；商務用地每平米7000元，15000平米共計10500萬元；地下車位每個8萬元，370位共計2960萬元；合計預估銷售總收入為45540萬元，均價合每平米6800元。
說明書顯示，除了地價，建設成本分為前期費用、基礎設施、建築安裝、財務費用、銷售管理費用和稅金六大塊。
前期費用列出了13項：方案設計167.5萬元、勘察鑽探10萬元、環境評估2萬元、交通評估6萬元、氣象評估3萬元、規劃測繪5萬元、規劃驗線8萬元、房屋測繪10萬元、圖紙審查13.5萬元、牆改費用37.5萬元、白蟻防治費13.4萬元、高等教育附加費100.5萬元、監理費80萬元。共計456.4萬元，折合房價每平米68元。
基礎設施建設公5項：供水107.2萬元、供電670萬元、附屬設施（綠化、道路、路燈、下水道、標誌標牌等）2010萬元、有線電視100.5萬元、智能化安全防護201萬元。共計3088.7萬元，折合房價每平米461元。
建築安裝分6項：樁基804萬元、地面建築5360萬元、牆體保溫201萬元、門窗670萬元、水電安裝469萬元、地下室建設2860萬元。共計10364萬元，折合房價每平米1547萬元。
上述項目為建設的直接費用，共計13909.1萬元，約占銷售總房價的30.5%。
地價和稅金超過房價一半
馮總告訴記者，財務費用主要是貸款銀行利息，該公司自有資金充足，所以只針對基建費用貸款5000萬元，按照建設周期1.5年，年利率7%，利息共計525萬元，折合房價每平米78元。銷售管理費用按照銷售額的3%計算，計1366.2萬元，折合房價每平米204元。
成本的大頭在地價和各種稅金。稅金主要有契稅、印花稅、營業稅、土地增殖稅和企業所得稅等。具體到本項目，地價15228萬元，契稅以地價的3%。
不同環節都有印花稅，如土地轉讓合同、房屋銷售、設計合同、勘察合同等，分別要收取合同金額的0.05%；建築合同、安裝合同、銷售代理合同等要收取合同金額的0.03%。
土地增值稅按照設定毛利率15%、以30%的稅率預徵，加上契稅和各種印花稅，預算為總銷售額的6%，為2732.4萬元。營業稅及附加（水利基金、教育附加等）稅率也約為總銷售額的6%，預算為2732.4萬元。
扣除建設費用和銀行利息及管理費、再扣除地價和稅費，此時開發商獲得銷售毛利潤為9046.9萬元，然後需要交納毛利率25%的企業所得稅2261.7萬元。
地價15228萬元佔銷售總房價的33.4%，各種稅費為7726.5萬元、佔銷售總房價的17%，兩者合計22954.5萬元，約佔銷售總房價的50.4%。
開發商並非暴利？
毛利潤為9046.9萬元，交納企業所得稅及2261.7萬元，開發商實際獲得收益為6785.2萬元，約佔銷售總房價的15%。
按照初期投入及購地成本15228萬元核算，開發商收益率為44.55%。「但整個開發周期為三年半，折合年收益率不到百分之十三，能算暴利嗎？！」馮總告訴記者，除了實際利潤，開發商更追求的是資金滾動造成的規模擴張。
以本項目為例。土地拿下後，可以抵押到銀行獲得總地價15228萬元70%的貸款，為10660萬元。假設預售額為三成，又可以獲得首付款約4000萬元，並隨著時間不斷增加。「手裏握這麼多現金，當然要趕緊爭搶土地開新盤，地價暴漲，推動房價的進一步上漲。」所以，開發商的擴張衝動，是導致房價居高不下的原因之一。
馮總表示，此輪調控政策確實令開發商很艱難，但更難受的應該是各地政府：「地價和稅費超過成本的一半，政府拿的是大頭，我們只是喝湯。」他認為，調控政策能否堅持下去，取決於地方政府和中央政府的博弈，如果中央政府的調控政策承受不住壓力而有所鬆動，壓抑了一年多的購房需求突然釋放，有可能造成房價的再次暴漲。
from 陽光時務 http://www.isunaffairs.com/?p=2318
