Monday 30 April 2012

中国房价能回归理性吗

　　中國房价能回归理性吗？该命题近乎是个伪命题，原因就在于“理性”二字。

　　这个“理性”应作何解释？若按国际惯例，房价与收入比在3至6倍间为合理区域的话，那么中國房价不可能回归理性。以笔者收入来说，笔者月收入五千元，扣除所有资费以及生活必须费用，能够积攒买房钱所剩无几。即使不吃不喝，年收入才6万元，现在买一套70平米的房子在笔者居住的城市需要八九十万，笔者实在不好意思再说下去了，大概需要20多年才能买一套70平米的房子；若是政府高官嘴上一说，或者出台一纸仅政府有解释权的红头文件的话，那么中國房价便随时回归理性。但笔者从以往的经验来看，该“理性”极有可能以政府公告天下方式画上句号。

　　然而政府对房价调控两年了，效果却不尽人意，成交量虽然萎靡，但房价降幅一直不大。因此政府不敢放松调控措施，并一再呼吁房价要回归理性。那么中國房价真能回归理性吗？笔者以为：“很难，几乎不能。”为何如此判断，理由如下：

　　一、 地方政府土地财政情结很难挥之而去

　　所谓土地财政：是指地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，它属于预算外收入，也叫第二财政。地方政府土地财政主要依靠增量土地来创造财政收入，既通过卖地来满足财政需求。全国很多地方，土地财政既第二财政早已超过第一财政。据国务院发展研究中心一份调研报告称，一些地方，土地直接税收以及城市扩张所带来的间接税收占地方政府预算内收入40%，而土地出让金净收入占地方政府预算外收入60%以上。在土地财政上，地方政府最常见的做法是，大量整合土地，用行政权力把集体所有或其它用途土地以招、拍、挂方式转让使用权，为此一转手土地价格会立刻翻上几番。

　　从全国范围来看，对土地财政依赖严重的是中部不发达地区以及沿海区域尚未形成产业支撑的开发区，一些欠发达地区和新兴地区要发展经济，地方政府必然要把土地财政收入纳入政府收入的主要来源。而土地财政的形成与我国土地出让制度密切相关，该制度允许土地通过买断方式使用几十年，这为地方政府寅吃卯粮，竭泽而渔埋下祸根，任内官员根本不顾下任官员如何为其补缺堵漏，官员们只顾今朝有酒今朝醉，只要手中不差钱，便大力发展地方经济，做大GDP，以求扬名国内乃至国际。这种以不断抬高地价的方式作为发展地方经济的动力，必然祸及房价，中國房价如此之高，巨额地价在其中一直扮演急先锋的角色，高地价拉抬了高房价。地产大亨任志强曾在微博里炮轰地方政府的土地财政政策，一语道破了中國高房价的直接源头就是高地价，据有关部门测算，高地价以及政府各种税费总和已占房价一半以上，这一观点在业内已达共识。地方政府的土地财政情结如此强烈，跟中央与地方财政税收分配比例不科学密切相关，从而导致地方政府只能觊觎土地财政政策。

　　二、 房地产容易出政绩工程、形象工程

　　中國房价很难回归理性，与房地产行业容易出政绩工程、形象工程息息相关。中國地方官员喜欢大搞政绩工程、形象工程，这又与中國政治体制密切相关。因为中國各级官员不是直接民选，实际是从领导内定的候选人产生。因此他们没有必要也不会对人民负责，众所周知，中國官员的选举程序很不透明，极易暗箱操作，卖官鬻爵的案例俯拾皆是，已不是国家机密，大众在互联网搜索引擎很容易搜索相关负面报道及案例。表面上人人举手，投票选举，场面很热闹，似乎很民主，其实谁都心知肚明，候选人早已内定，举手也好，投票也罢，只能从内定候选人中选举，即使个把零星非内定人员得了几票，可以忽略不计，因其成不了气候，最终还是内定人员才能走上领导岗位。因此中國各级官员不怕老百姓，只怕领导，因为领导能够左右他们的政治生命、政治前途，所以他们必须千方百计讨好领导，绞尽脑汁，使尽浑身解数，做一些能吸引领导眼球，引起领导关注的政绩。而房地产是一个看得见、摸得着的行业，它的建设速度与规模能够吸引领导眼球，从而为自己争取领导赏识，仕途升迁铺路搭桥，更上一层楼。于是地方官员便竞相大搞房地产，比着建大广场，比着建摩天大楼，比着建豪华楼堂馆所，比着做大城市规模，把又多又高的钢筋水泥变成一片片崭新的、崛起的大城市。如此以来，政绩工程、形象工程一发不可收，从客观上催生了房地产畸形发展，畸形发展的房地产又吹起了高房价的泡沫，如此恶性循环，生生不息。这种情况下，中國的高房价，又怎能回归理性呢。

　　三、 房地产能够使腐败官员一夜暴富梦想成真

　　在中國，房地产业除了能够帮各级官员打造政绩工程、形象工程外，还有一个巨大的隐性功能，为此各级官员乐此不疲爱上了房地产。那就是房地产能够在短时期内帮助官员们实现一夜暴富的梦想。

　　在中國，什么行业最容易出事，最容易产生腐败，最容易揪出贪婪的黑心蛀虫？毫无疑问，房地产首当其冲。为什么会出现这种怪现象？这与中國的政治体制与高度垄断的制度密不可分。改革开放以后，政府虽然一直在喊政企分家，但是由于政治体制改革明显滞后，始终不能从制度上、法律上保证政企分家，因此政企分家在一些领域不免流于形式，往往说一套，做一套。由于没有真正从制度上、体制上解决问题，而是头痛医头脚痛医脚、就事论事、疲于应付，结果让腐败分子乱中取利，中饱私囊，大大损害了国家利益，侵吞了纳税人的血汗。下面举几个栽在房地产的腐败官员的典型案例足以说明问题。

　　据有关媒体披露，自2007年以来，至少有20多名省、市级高官因涉嫌房地产腐败案落马。前杭州市副市长许迈永利用职务之便，为有关单位和个人在取得土地使用权、享受税收优惠政策、受让项目股权、承建工程、结算工程款、解决亲属就业等事项上谋取利益，收受、索取他人财物共计折合人民币1.98亿余元。被依法判处死刑；原上海市住房保障和房屋管理局副局长陶校兴在2004年至2008年间，分别收受多人贿赂，合计人民币1045万元。让人咂舌的是，在其名下竟然拥有29套高级别墅，贪污受贿达到丧心病狂的程度；前苏州市副市长姜人杰以分管城建、规划、房地产开发工作的职务便利，为他人谋取利益，非法收受他人贿赂人民币10857万元、港币5万元、美元4000元。被依法判处死刑；前中石化董事长陈同海在1999年至2007年期间，利用担任中石化副总经理、总经理和中石化股份副董事长、董事长的职务便利，在企业经营、转让土地、承揽工程等方面为他人谋取利益，收受他人钱款共计折合人民币1.9573亿余元。据悉陈同海1.95亿元巨额受贿共有5笔，其中最大一笔即高达1.6亿元。第二笔受贿金额1000万元，其余三笔受贿金额共计2563万元。这样的纪录，连已被处以极刑的成克杰也望其项背。

　　笔者实在不愿再罗列下去了，如果读者有兴趣可以上网自行搜索。正像笔者面前所说，那些贪得无厌的贪官污吏固然可恨、可杀，但是如果不从体制上、制度上加以杜绝的话，贪官污吏会前赴后继，会像野火烧过的荒草一样生生不息地燎原开去。本文不是探讨如何惩治贪官问题，笔者只想说明一点，中國房地产在与贪官污吏相勾结的情况下畸形发展，房价根本不可能回归理性。

　　四、 中國人口众多有力支撑房地产的刚性需求

　　中國是一个人口大国，占世界总人口21%.而且随着中國经济发展，全国各地竞相实现城镇化，这些都是房地产发展的刚性需求。在这方面，中國的确具有自己的特色，也许这才是中國真正的特色。人口众多，要城镇化，因此人们对房屋的需求已迫在眉睫，在很长一段时期内，恐怕求大于供的局面不会有所缓解。尤其中國人自古以来就有一种赚钱买房置地的传统情结。中國人不喜欢租房住，似乎租房没有安全感，像一片飘零的树叶没有根基，中國人不喜欢这种感觉，从骨子里人人都想有一个从法律意义上说属于自己的安乐窝。尽管可悲的是，当代中國人没法有一套严格意义上属于自己的产权房屋，因为国家法律规定，土地所有权归国家所有，因此在国有土地上建房，虽然地面上建筑物具有所有权性质，但建筑物下的土地是国家所有，建筑物所有人只有建土地使用权。因此在当代中國，购买房屋没有严格意义上的所有权。这与世界其他国家有本质区别。在西方国家，公民一旦取得房屋所有权，可以世代相传，永远属于自己家族，受法律严格保护，神圣不可侵犯。

　　但是生存是第一位的，生存的最基本要素衣、食、住、行，显然居住处于很重要的地位，因此无论所有权也好，使用权也罢，甚至不清不楚的房产权属问题也阻挡不了中國人渴望有一块属于自己的安身立命的一席之地。在这样一种强烈的民族传统情结中，中國、中國人需要房屋，中國人口众多，需要更多房屋。在中國的房地产市场，需求大于供给也许在很长一段时期内会成为主流，那么在这样一种情况下，要房价降下来，回归理性，又有多大现实性呢？至少从近几年看，房价回归理性的可能性不大。尽管谁都想买一套属于自己的物美价廉的房产，但那只是梦想，不是现实。

　　2012年2月20日

　　作者:远山

中国报道周刊, 2012-04-29. | 添加评论 | No comment

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