獸窩與金屋：略論施政報告的房屋政策

耶穌說：「狐狸有洞，天空的飛鳥有窩，人子卻沒有枕頭的地方。」恐怕連他自己都沒意識到，他話語裡包蘊著的可怕事實。我們除了變成狐狸或飛鳥，很難再找到棲身之窩。

——芥川龍之介，〈西方的人〉

（Clemson Clay Nest, by Nils-Udo, 2005）

獸窩與金屋
——略論施政報告的房屋政策

施政報告出爐，大眾的眼球都被箇中「新居屋」方案牢牢吸住了。傳媒爭相炒作「新居屋」的所謂地價補貼——業主賣屋時只須向政府補交當年買屋的地價？樓價一升地價一升豈非賺到笑？於是，有人開始眼紅那些尚未存在的「新居屋」業主，有人大叫抽到「新居屋」好過中六合彩，有人斥責政府不應以公帑補貼他人投機……「新居屋 = 發達」的公式植入民心，回歸後滿城「負資產」的鬼哭神嚎，當下二手居屋市價追不上同區同面積私樓的客觀事實，全被拋諸腦後。沒有誰再記得起樓市是會下跌的，也沒有誰發現樓市上升時賣掉手上居屋也很可能買不起更昂貴的私樓，「上車」細屋換大屋是幻覺，手上有的不過長住和瞓街兩個選擇（注一）。樓價是升是跌，「新居屋」業主都不見得會中那傳說中的「六合彩」。再說，首批「新居屋」要在市場轉售起碼要等到2021年，誰敢說十年後市況如何？

眼球被吸掉了，盲目是必然結果。注目於「新居屋」和它附送多少「可發達性」的同時，我們遺忘了屋是用來住的，因此也瞧不見施政報告在住屋問題上的極大漏洞：公屋。漏洞有多大？截至2011年三月，公屋輪候冊累積申請個案逾十五萬，政府依然慢條斯理的嚷著每年興建一萬五千個單位，瓶口比瓶蓋大上十倍。

這還只是漏洞的開端。在把住屋等同炒賣工具的資本主義社會，人要有個棲身之所，殊不容易。

滿紙荒唐言　花甲當青年

整份施政報告對公屋著墨不多，第廿一段是少數相關的章節：

「根據房委會的公營房屋建設計劃，未來五年共有約七萬五千個公屋單位落成，亦即平均每年有一萬五千個。加上每年收回的單位，預計這建屋量目前可以維持一般輪候冊申請者平均輪候時間約三年的目標。」

據說香港公務員的文官系統備受讚揚。文官，當然要懂得舞文弄墨。以上短短九十字，就精巧地嵌入了三個謊言。以為那是說現在申請公屋可以三年上樓？很合理的反應，卻大錯特錯。首先，要搞清楚「輪候」的對象到底是甚麼，那不是公屋單位，而是「首次配屋機會」。申請公屋跟買樓大不相同，事前不會有示範單位讓你參觀，你也不會知道樓盤在哪一區哪條街，連租金多寡也是機密。你能夠在申請表上填寫的選項只有四個：市區、擴展市區、新界或離島。三年後配屋結果出來，是否發配邊疆，是否渠塞牆裂，是否貼近令人心曠神怡的堆填區，無人可以擔保。拒絕房委會編配的單位嗎？又要再輪候幾年。「三年上樓」，不等於三年入伙。

第二個謊言是「平均輪候時間約三年」的「三年」。縱使僅僅是讓我們有幸睇樓的「首次配屋機會」，也不是每位申請人都可以在三年內得到。這是官方親口承認的事實。房委會最新文件顯示，公屋輪候冊上有11,200戶人家要苦等超過三年才獲得配屋機會（注二）。別忘了，「三年」前面還有一個「平均」。他快些，你慢些，拉上補下就是「平均三年上樓」了。是的，是有萬多個家庭在吃西北風，但施政報告沒騙你嘛對不對？

最後也是最大的一個謊言，在於「誰」去輪候公屋。不管再怎麼咬文嚼字取巧，十五萬個輪候個案和一萬五千個年均建屋量，隨便一個擁有小學數學知識的人都就夠看穿「三年上樓」絕不可能實現，就像兩吋金箔不足以貼滿天壇大佛一樣。除非政府像納粹黨送猶太人進毒氣室似的把現有公屋居民一隊隊趕出來，否則無法保證騰出足夠單位達標。這時候，「一般輪候冊申請者」就登場了。在政府的現行定義之下，惟有以家庭為單位申請公屋才算「一般」，單身人士如非年紀老到手震尿頻卻去申請公屋，就是很不「一般」的，跟外星人差不多。為免外星人來香港跟一般人搶福利，政府為這些單身人士另設一條名叫「非長者單身人士」的輪候隊伍，設預非常嚴苛的關卡，與「一般輪候冊申請者」分隔開來。他們等閒輪候十多年，不適用於「三年上樓」。不動聲息來個分拆上市之後，政府將佔輪候冊個案總數42%的「非長者單身人士」一口氣「和諧」掉，那盤叫「三年上樓」的數也就馬馬虎虎篤好了。

42%的公屋輪候冊個案，合共63,800位申請人，這群聲勢浩大的「非長者單身人士」可不是幾句謊言就能「和諧」得了。六萬多人，別說佔領中環匯豐總行地下，連佔領新政府總部大樓也綽綽有餘。再不然，哪天他們效法半世紀前的香港人漫山遍野搭建寮屋自救，政府鐵定頭痕不已——正因為當時剷除寮屋的成本比興建公營房屋的還要高昂，方有日後的大規模房屋政策（注三）。要令六萬多人自動退縮，政府決定惡人先告狀。施政報告發表後的第三日，運輸及房屋局局長鄭汝樺在電台節目裡如此揚言：「年輕人一到十八歲就排隊輪公屋，他們應讀書、增值，有向上流動機會，咁快將自己標籤為公屋受益人，未必是好事！」（注四）

惡人先告狀不獨需要霸氣，更需要捏造罪名的創意。鄭汝樺這番金玉良言的潛台詞，自是指責「非長者單身人士」盡皆好食懶飛不求上進的「廢青」，不知廉恥地搶奪公屋福利。嚴格來說，公屋算不算福利大有商榷餘地，撇除政府撥地以後，它的帳目從興建到營運到拆卸重置都是盈多於虧，油水之豐厚，足以讓房委會自七十年代已把甲類房屋（公屋）的利潤恆常補貼乙類房屋（臨屋）的開銷。踏入廿一世紀公屋賺錢的大趨勢依然不變，直至房委會將滿載居民社區消費的公屋商場停車場賣斷予領匯、公屋帳目失去重要收入來源為止（注五）。儘管租金低於市價，把賺錢的公屋喚作「福利」，其實十分弔詭。或者下次到茶餐廳叫套餐送熱飲我們也該叩頭謝恩，尤其茶餐廳老闆賺的一定不夠房委會多。

我賺你錢卻要你多謝我，還不夠創意，「年輕人」一詞才是創意巔峰。按照房委會規定，「非長者單身人士」的意思是五十八歲以下的單身人士。直逼耆英級數的「房委會青年」成功突破十大傑青年齡上限，粉碎常識，鄭汝樺叫「年輕人」去「讀書、增值、向上流動」，翻譯過來就是叫可能年近花甲的大叔大嬸不應申請公屋，應該考大學再搵工由低做起，忍他十多二十年自會升職加薪住洋樓養番狗——真相是，公屋輪候冊上的「非長者單身人士」過半數都是三十歲以上的壯年中年，不是甚麼青年（注六）。

北京奧運期間，中國女子體操隊有選手被揭發曾虛報年齡參賽，坊間嘲曰「國家說十六歲就是十六歲」。香港政府更步一步，說你是青年就是青年，而且這個「你」不是一個人而是好幾萬人。甚麼叫「輪候」，甚麼叫「三年」，甚麼叫「一般」，甚麼叫「青年」，語言的決定權盡在政府手上。不像陳小春所唱的《戰無不勝》，「哪個有權決定，天地自能做證，不管有什麼背景」，有權決定的人確實具有特殊背景。《明報》早前曾揭露三司十二局高官的物業升值拋離其薪酬三倍，打從唐英年辭官參選特首，手持總值8650萬元物業的鄭汝樺更進佔榜首，榮登「高官樓后」（注七）。有樓階級的私心在多大程度上影響施政，旁人無從得悉，但如此政府，如此高官，會鼓勵市民以申請公屋為恥以買樓接貨為榮，也不足為怪。

逾十萬人遭遺棄　住屋等到下世紀

不過，欺瞞的最高境界並非巧言令色，而是一默如雷。假如我們以為香港住屋問題就是十五萬輪候與一萬五千公屋的差距，或是那六萬多個上樓無期的「房委會青年」，那未免錯過了問題的全貌。追根溯源，既然屋是用來住的，有人沒屋住就是住屋問題。要量度問題大小，看看有多少人無合理居所容身就行。他們既買不起樓，亦遭公屋拒諸門外，如果不是幸運地有可供投靠的家人朋友，這批人要麼露宿街頭（有社工跟我說港島區的天價房租已逼使區內不少綜援人士淪為露宿者），要麼承受昂貴呎租換來半永久地瑟縮在小小的劏房／棺材房／工廈劏房（注八）。他們數量孰多孰寡，政府從未統計過，至少從未公開過統計結果。這批人口再加上有得輪公屋等同沒得輪公屋的「房委會青年」，構成了香港住屋問題的死穴。

口中不吐半句是一回事，額角冷汗如雨是瞞不了明眼人的。香港住屋問題之慘重，已逼得政府狗急跳牆——施政報告鮮被提及的一大關鍵表態，是政府從此將劏房納入官方認可的住屋「出路」：「無疑『劏房』關乎樓宇安全，但同時也是為未符合上樓資格的基層市民提供居民的地方。『劏房』不能用一刀切方式去全面取締。」（見施政報告第二十段）把話放明白了，即是老子繼續建那一丁點公屋，繼續天天撒謊，蟻民們沒屋住就給我留在劏房自生自滅！

對於去年一月土瓜灣馬頭圍道因劏房僭建而塌樓的災民來說，這份施政報告可謂最冷血的「禮物」。劏房有多危險？傳統以木板隔開的「板間房」固然容易使火災蔓延，近年流行的以水泥牆分隔、在地板重舖水管再蓋上一層水泥遮掩的「劏房」建築法也是個計時炸彈。須知劏房大多位處舊區唐樓，結構本已不甚結實，在單位裡再舖上幾噸重的額外水泥未必是建築物所能承托，兼之劏房成風下一連好幾個樓層皆如法炮製，重量負擔更是以倍數增長。因此倒下去的舊樓，恐怕將不止馬頭圍道那一棟。

讓我們回到原點：到底香港有多少市民無合理居所容身？有兩個因素可以幫助回答這個問題，一是入息，二是家庭狀況。入息太多，無法申請公屋；入息太少，又買不起樓。一個月賺多少才買得起樓？「新居屋」面世，曾蔭權在發表施政報告同日晚上的電視訪問裡宣稱月入萬五元就有能力負擔售價一百五十萬起跳的「新居屋」單位。嗯，講故不駁故，至於你們信不信，反正我就信了。暫且把「月入萬五元以下」當作無力買樓的一族。

接下來是家庭狀況。買樓，通常是已婚人士比單身人士較具優勢，成立一個DINK（Double Income No Kids）家庭是勉強榨出足夠金錢供樓的典型策略。對低收入人士而言結婚也是方便申請公屋的辦法，畢竟那個不盡不實的「三年上樓」只適用於「一般家庭申請」。「單身人士」要在香港尋找瓦遮頭，委實事倍功半。

為了滿足喜歡鼓勵青年「讀書、增值、向上流動」直至買樓的鄭汝樺以及她的同路人，我們另外加入「年齡」這個考慮，姑且把廿五歲以下的市民剔除在外，假設他們是由美滿家庭餵養，或是不佔空間不具住屋需要的2D生物。四十四歲以上的也不算進去，由十八歲成年起足足「讀書、增值、向上流動」了廿六年，好歹也儲夠錢買樓了吧，儲不夠的話是他們自己活該。年紀更大的，可以申請特快長者屋，可以入老人院，可以到內地養老，可以乘鶴歸西。骨灰龕不夠？那是另一個問題了。

對擁護現狀者大幅讓步之後，結論出來了。我們要找的是全港「月入萬五元以下」、「單身」、「年齡介乎25至44歲」的人口。很遺憾的，政府近年似乎沒有公開按年齡劃分的收入分佈統計，有點棘手。退而求其次，且看入息中位數的資料能否提供線索。有了，今年第三季的官方統計顯示25至34歲與35至44歲兩個年齡組別的就業收入中位數分別為11,000元和14,300元（注九），都不超過「月入萬五元」這條界線。中位數的意思是該年齡組別的勞動人口裡面有一半人的收入在這個數字以上，另一半人的收入在這個數字以下，不足「月入萬五元」，買不起曾蔭權的「新居屋」。好，再一次向政府讓步，假設收入在中位數以上的勞動人口當真個個財源滾滾買屋買田買地，就把他們統統踢出無合理居所的定義之外。

「月入萬五元以下」和「年齡介乎25至44歲」有眉目了，然後是「單身」。未婚率的最新數字政府尚未公佈，上一次公佈已是2006年的中期人口普查。不要緊，先將就著用。於是，我們得出了估算無合理居所容身人口的初步算式：

N = (A - B) x C – D - E

N：無合理居所容身人口
A：25-44歲總人口
B：入息在中位數以上的勞動人口
C：該年齡層的未婚率
D：已被安置於公屋的非長者單身人口
E：外籍家庭傭工人口

2010年無合理居所容身人口估算

年齡	收入不足入息中位數人口 (A-B)	估計當中未婚人數 [(A-B) x C]
25-29	299,750	221,216
30-34	311,650	128,711
35-49	339,800	86,309
40-44	348,050	60,213
收入不足入息中位數未婚人口		496,449
2007-10年已安置的非長者一人公屋申請者 (D)		6,740
外籍家庭傭工人口 (E)		285,681
無合理居所容身人口 [(A - B) x C - D - E]		204,028

（資料來源：政府統計處、房屋委員會）

這204,028個無合理居所容身人口，是極其保守的估計，包含多個異常刻薄甚或超現實的預設。真正存在的無合理居所容身人口，可能要龐大得多。對否認住屋問題存在、讚揚社會不公現狀、高呼「香港沒有地產霸權」（如唐英年）乃至「地產霸權好」（如獅子山學會）的右翼信徒，上述估算作出了七大讓步，慷慨到堪稱割喉大減價：

一．　所有25歲以下與44歲以上市民皆沒有住屋需要，或住屋需要已被解決；

二．　所有收入在入息中位數以上市民的住屋需要已被解決，或沒有住屋需要（注十）；

三．　所有非未婚人口都有合理居所，包括離婚婦女、單親家庭與喪偶長者；

四．　已被安置於公屋的非長者單身人口全部在25至44歲之間（注十一），而且人人從未結婚；

五．　所有外籍家庭傭工都不應該有自己的居所；

六．　所有外籍家庭傭工都未婚，而且年齡不會在25歲以下或44歲以上；

七．　香港不再有嬰兒出生。204,028個無合理居所容身人口是一個固定數字，永遠不會增加。

反正慷慨了那麼多，不妨再慷慨一些：我們再打個五折，想像當中半數人都有家境不俗的親朋戚友可供投靠寄住，彼此同一屋簷下相處融洽絕無齟齬，住所位置適中求職上班便捷輕鬆，再不然，就是像陳振聰那般疑似獲富婆／富翁包養。204,028減半，還有102,014人。

十萬零二千多人，買不起私樓，買不起「新居屋」，又上不到公屋，這是香港房屋政策黑洞最低限度的規模。問題有多嚴重，把人數換算成時間即一目瞭然——就算將申請公屋的入息限制丟進垃圾桶大開中門，兼且把每年興建的一萬五千個單位全數租予他們，也得花七年才可以讓所有人上樓。現實一點，參考房委會撥給「非長者單身人士」的安置配額紀錄，2010至11年度預定有1760個（注十二），要安置102,014人，需時五十八年。

無合理居所容身人口的寫照，正是不到黃河心不死，住屋等到下世紀。廿五歲的大好青年，為住屋要等五十八年，待有瓦遮頭的時候陽壽也差不多走到盡頭（四十四歲的？大抵等不到了）。沒錢買樓又想有屋才結婚？別做夢了，趁早買棺材山地比較實際。

反過來，將「買樓／上樓結婚」的順序倒轉為「結婚買樓／上樓」，又是否可行？驟眼看上去似乎值得考慮，未婚率隨年齡增長下降，彷彿印證了這個選擇已被市民廣泛踐行，不是集合夫妻雙重收入儲首期買樓再供樓，就是以婚姻之名申請公屋期望「三年上樓」。但婚姻能否驅走這個名為「十萬零二千」的惡夢？很難。婚姻未必是戀愛的墳墓，卻肯定不是人生的終結。結婚是會離婚的，2009年每三對新人註冊的同時就有一對夫婦在辦理離婚（注十三）。離婚了，倘遺下一層未供滿的樓，附贈未長大的小孩，爛攤子收拾起來更麻煩，住屋帶來的經濟負擔將更難承受（注十四）。

除了實質風險，把婚姻視為住屋出路亦挾著詭異的倫理觀。從結果看來，官商以高樓價和偏頗的公屋申請限制驅使市民結婚，一方面形同變相硬銷明光社陣營那套「一男一女一夫一妻一生一世」的所謂「家庭價值」，租住公屋不消說，供樓二、三十年所要求的「忠貞」時間也長得很；另一方面，當性關係為了經濟需要而存在，這些「住屋婚姻」與援交最大的分別就僅僅在於合約年期的長短，都是性交易。促使眾多性交易進行並從中漁利的政府和地產商叫甚麼？叫皮條客。

市場效率夢一場　土地不足實有地

走筆至此，揮舞「自由市場」大纛的官員、商家和學者或許深感不忿：叫那十萬零二千人到市場租樓不就行了！窮不是問題，放棄你對居住質素的要求總會找到你付得起錢的住屋。還是付不起錢的話，那就是你懶，不求上進，不努力賺錢，是自己無能卻要破壞制度的「廢青」。

萬變不離其宗，這類「自強不息」唯心論旨在將解決住屋問題的全部責任推卸予個人。當樓市升幅拋離工資增長，即使全港打工仔不食不眠日日開工廿四小時，要滿足住屋需要仍是越來越困難的。不那麼粗鄙的「自由市場」支持者，則認為市場會調節價格使供求趨向均衡，放在樓市，就是業主傾向在手上樓盤賣不出的時候減價，直至有人願意接貨為止。樓價飆升有其限度，供求定律自會照顧住屋市民需要，達致最佳分配效率。

是耶非耶？現實裡的市場運作其實不如「自由市場」支持者想像中的順暢。回顧過去四年的樓市狀況，有空置單位並不代表業主自動減價。

2007-10年香港私人住宅售價與空置情況

年份	私人住宅單位空置量	私人住宅單位空置率	私人住宅售價指數（1999 = 100）
2007	52,469	4.9%	103.5
2008	52,938	4.9%	120.5
2009	47,347	4.3%	121.3
2010	51,534	4.7%	150.9

（資料來源：差餉物業估價署）

儘管住宅空置率和空置量四年來有起有跌，售價指數卻是一面倒的連年攀升。2009至2010年空置率明明上升了，同期售價指數竟然不減反加，加幅甚至接近四分之一，足見能否賣出物業決不是業主最關心的事項（注十五）。

售價如此，租金亦然。經濟學家蒙路（Authur E. Monroe）八十年前考察美國樓市時已指出空置單位不一定導致減租，因為業主會憂慮以較低廉租金吸引新租客會促使既有租客反彈，一併要求減租。為保持整體利潤，業主往往鐵價不二，由得單位丟空（注十六）。吉達布林（John I. Gilderbloom）研究新澤西州業主的租務交易後亦有相近發現，他們習慣抬高租金阻嚇低收入人士，免得「劣質租客」妨礙他們吸引有錢人租住。一個業主在訪問裡這樣說：「我會留住單位不出租，除非我找到了適合的階級的人。如果你找不到好租客就不要租出去。來一個乞人憎的家庭其餘租客就會跑掉。別租給領福利的人，對社區沒好處。」（注十七）

主張市場必定提高分配效率的人，經常忽略了種種具體實證。事實是，「自由市場」引致有屋沒人住，有人沒屋住，不但談不上完美分配效率，窮人在利潤至上的租務市場更遭受歧視，尋找住屋加倍艱辛。香港租樓慣例是先付一個月租金、兩個月按金給業主，再付等同半個月租金的佣金給地產代理，「起動費用」合共三個半月租金。這份積蓄不是人皆有之，跨不過門檻的窮人最終流落到呎價勝豪宅的棺材房，其來有自。

給予「住屋靠市場」最後一擊的是大資本家。他們不是只持有一兩個單位的小業主，對坐擁幾千幾百個單位的大資本家來說，小部份賣不出租不出不構成致命損失，有充份條件囤積居奇。各大發展商為抬高售價囤貨、分批發售早已落成的樓盤，不是新聞而是常識。私人發展商和地產代理公司大手收購將來有機會重建的舊區唐樓，然後割成劏房集團式放租，也是隨處可見的現象（注十八）。發展商不怕短期的空置，我們卻不可一日無屋住，他們不急我們急，市場上的住屋供應和價格如何，誰處優勢誰處劣勢，不問可知。

市場非救星，將住屋當商品的市場殊不足恃。破除「市場效率」的迷思之後，接踵而來的第二個迷思是「土地不足」。「土地不足」是各界（包括政府自己）反對政府興建非商品住屋的終極靠山，施政報告第十四段就祭出這個咒語把興建公屋描繪成正面臨巨大挑戰，言下之意自是叫市民別妄想增建公屋了。發展局局長林鄭月娥近日警告公眾別把填海工程「妖魔化」，又提出挖岩洞建地底都市，在在鞏固了香港人對「土地不足」的信仰（注十九）。十萬零二千人沒屋住又能怎樣？地就是那麼小嘛。

香港是否「土地不足」？小學教科書數十年來告訴我們香港「地小人多」。毫無疑問此城乃彈丸之地，但這是跟整個國家相比之下的講法，倘若比較的對象同樣是城市，香港陸地面積之廣猶勝眾多世界名城，巴黎、首爾、台北、京都、大阪、新加坡、莫斯科、紐約市、三藩市、芝加哥、慕尼黑、維也納、蘇黎世、鹿特丹、坎培拉、馬尼拉、巴塞隆拿、曼徹斯特、耶路撒冷……統統都比不上這裡。

地是不小了，人多不多？當然多，不過地還是夠分的。可惜「地小人多」的觀念太過深入民間，很多人不假思索就認定土地不夠，其中一位是署名「祝越山」的獅子山學會研究員。此君在題為〈星洲組屋政策不能複製〉的文章裡說「第一個感覺是新加坡的人口密度遠比香港低」，以這個感覺推論在香港增建資助房屋「恐怕只會弄巧反拙」（注二十）。政策評論又不是speed dating，不能靠甚麼「第一感覺」。我們且認識一下基本事實再判斷：2010年，政府統計處公佈的香港人口密度是每平方公里6,540人（注二十一），新加坡統計部的數據則顯示當地人口密度是每平方公里7,126人（注二十二）。6,540對7,126，真相是香港人口密度不比新加坡高，反而低了一截。令人尷尬的倒是土地較緊絀的新加坡有本事興建大量政府資助的「組屋」，把全國82.4%的住戶安置進去（注二十三）——最教長困斗室的香港人既羨且妒的一點，大概是組屋闊落實用，單位面積可逾千呎，最小的一人單位也接近四百呎。

（2010年三月攝於元朗。區內廢車場處處，裡面甚麼都有，包括直升機殘骸，但就是住不了人）

論量也罷，論質也罷，新加坡組屋都是香港公屋居屋望塵莫及的。為何土地充沛的香港不如土地貧乏的新加坡？「地小人多」不敵事實考證，這時候另一個小學教科書的常見講法就粉墨登場了：「香港山多平地少！」山多，適合建屋的土地就少，〈星〉文亦緊隨這個傳統觀念，否定政府建屋紓緩住屋問題的可行性。香港山頭處處，「山多平地少」是說得通的，但因此認為山上不能住人卻失諸武斷。中西區和觀塘都屬於多山地帶，沿海平地部份還遭住不得人的商廈或工廠大幅佔據，住宅多退守山坡，然而這兩區的人口密度較諸以平原遼闊見稱的元朗可擠擁了四倍至十三倍。在這些地區裡，山上每吋土地所容納的人口，平均都比平地更多，不是更少。

2006年不同地區人口分佈

地區	人口	人口密度（每平方公里）
元朗	534,192	3,843
中西區	250,064	20,839
觀塘	587,423	53,402

（資料來源：政府統計處）

人長大了，如果我們不再相信有聖誕老人，也是時候掙脫小學教科書的洗腦，對「地小人多」和「山多平地少」一笑置之。香港土地不是不夠增建公屋讓大家安居樂業，只是政府捨不得拿出來改善民生。2007年可能是近六年來是政府賣地賣得最多最疏爽的一年，卻也是批核動工興建公屋批核得最少最手緊的一年（注二十四）。市建局在舊區巧取豪奪收樓收回來的地盤，有多少個最後會興建公屋？港鐵上蓋的物業，有多少個不是私樓？「土地不足」的真正意思是：土地不足以給你住，因為要拿去給政府和地產商發財。

市場沒有效率，土地沒有不足，有的是排山倒海的住屋災難。

理由，條件，辦法以外的資本主義

市場沒有效率，按理說政府應該有理由做些事；土地沒有不足，按理說政府應該有條件做些事。但是住屋問題明明擺在眼前，政府就是不動如山，公屋建屋量不加，入息上限不改，輪候制度不變，連今次推出的「新居屋」也刻意服務樓市，曾蔭權言明一旦私樓呎價回落至四千元即停建停售。住屋是不是棲身之所不重要，總之它必須變成可供投機炒賣的商品。

政府有沒有辦法在凶險的商品市場以外提供住屋？有，而且多的是。非商品化的住屋裡頭，香港人最熟悉的自然是公屋。這種由政府撥地，由房委會興建並經營的出租房屋，租金不受市場影響。在2007年立法會倒行逆施廢除相關法例之前，公屋租金水平仍是參照居民負擔能力釐訂，不得超過租戶入息中位數的10%。與樓市脫鉤的公屋是真正為住屋需要而存在的房屋，樓市升時沒有加租之劫，樓市跌時沒有負資產夢魘，非商品化的性質使它成為在經濟波動之中少數可維持民生穩定的社會保障，比買保險更能保險。難得的是它經營起來還要有賺不蝕。今天公屋雖時遭抹黑為賤民的殘羹、廢物的象徵，但在七十年代的時候普羅大眾對它的觀感是「抽到公屋好過中馬票」。此番觀感，源於公屋提供的實在安穩。

前述的新加坡組屋也是與商品市場保持距離的公營住屋。不像香港的公屋，組屋主要是出售而非出租的，但買家必須符合政府規定的公民資格和入息上限。它也不像香港的居屋，不能拋售樓市圖利，只能透過政府賣給同樣合乎申請資格的新加坡公民。如是者，組屋市場和私樓市場彼此隔開，後者或會因跨國資本流入而被抬至脫離人民負擔能力的天價，前者卻不受直接衝擊，價格維持一定程度的穩定。2008年九月至2011年九月，香港中小型住宅售價指數三年間升了51.6%（注二十五），新加坡組屋的二手市場售價指數同期只升了36.1%（注二十六）。

嫌政府興建的房屋不合心水，自己動手也可以。民間以合作社形式興建的住屋在歐洲並非罕見事物，丹麥的合作社住屋早於十九世紀六十年代出現，在二次大戰後擴展至佔全國住屋數量的一半。社員只須付出成本的3%作為按金，之後定時交租即可，租金不到市價六成。政府的角色不過是提供資助而已。瑞典的合作社住屋對政府的財政需求或許更小，當地著名住屋合作社「租客儲蓄與建築聯會」（Hyresgästernas sparkasse- och byggnadsförening，簡稱HSB）不僅負責建屋，也有集資的功能，以利息優惠吸引希望置業的人士存錢進去。隨著資本越滾越大，它在支付建築成本以外甚至還可以收購建築公司，進一步控制成本。HSB的住屋發展計劃由社員選舉出來的代表經營策劃，民主程度不是香港政府欽點委員的房委會可比。住屋合作社運動曾經大受瑞典勞動階層歡迎，一些建造業工會自行開辦合作社，既供應廉價住屋，又開創就業機會，總好過飯碗被逼與發水豪宅或浮誇基建捆綁的香港工人。

有理由做事，有條件做事，有辦法做事，偏偏不為房屋非商品化多做點事，原因在於政府的性質。香港政府最主要的收入，不是來自中上層勞工念念不忘的薪俸稅，而是利得稅、印花稅和土地交易。若然樓價飛升，地產財團賺得多，樓盤交投暢旺，賣地地價創新高，庫房自然豬籠入水，不能當成商品炒賣的住屋根本沒戲唱。以財政結構而論，說政府是地產資本（還有為地產投機提供資金的金融資本）的政府也不為過。墮落為跨國熱錢賭場的香港，樓市是其中一檔百家樂，由天文數字境外資金支持的商品住屋不管售價是升是跌，都註定脫離一般打工仔的工資水平。政府是甚麼？說得好聽是資產階級的代理人，說得難聽它不過是一個在賭場裡過河濕腳的荷官，斷無關閉賭場自絕生路的道理，何況它也沒有這個權力——施政報告第一百六十三段寫得分明，「香港的戰略定位是國家的全球金融中心」。開賭場，是中國欽定國策，香港政府無法說不。

怪罪中國害我們沒屋住，也不太對。住屋難求是全球大勢，芸芸資本主義地區裡面香港只是做得比較赤裸而已。雖不乏空間推行改良措施，但改良是有限的，前述各地非商品化住屋計劃的質素俱逐漸惡化，香港的公屋建屋量下跌不消說，新加坡的組屋訂價升幅超逾工資增長，丹麥的合作社住屋比例從戰後的五成跌至八十年代的兩成，瑞典的HSB房屋重售價格限制在1969年經已撤銷，踏入七十年代政府更不惜豪擲公帑給予私人住宅業主鉅額減稅，誘使國民投入商品住屋市場。凡此種種，盡皆化公為私以至假公濟私的新自由主義措施，大市場小政府。這不是偶然，不是各國政府突然邪靈附身，而是全球資本主義體系的利潤率於七十年代普遍下挫所致。實體經濟賺的錢不夠多，資本家倒不如把資金拋進金融市場投機獲利，在這個意義上「地產」終究是金融產品之一，回報率重於宜居性。傳統的民間講法常把資本家和打工仔描述為互惠共生，前者需要後者提供廉價勞動力，後者需要前者提供工資過活，繁榮就是大家發財共榮。這是不折不扣的幻想。當「經濟繁榮」由投機炒賣帶動，繁榮就是勞動人民的敵人：經濟越好，樓價越貴，生活越難捱。就此而言，香港人跟因糧食期貨炒賣而鬧饑荒的東非災民其實大同小異。

於是，工業城市變成「國際金融中心」，長江塑膠廠變成長江實業，工廈變成豪宅，工廠妹變成清潔阿嬸，曾經用來抑制打工仔住屋開支好讓資本家不愁加薪壓力、坐享廉價勞工維持勞動密集生產的公屋政策，也就大可向樓市下跪。曾蔭權說貧富懸殊是資本主義下的必然，他說得沒錯。

樓奴的誕生，或人之死

「經濟轉型」，實乃一場全球資產階級謀求私利的戲碼，既不中立亦非天然。同步滋生的「置業夢」、「上車夢」，純屬戲碼裡的小插曲。插曲雖小，對我們主觀意識的影響卻相當深遠，今日幾成常識的「一定要買樓」、「應該花幾十年供樓」、「買樓會發達，買不到樓窮死一世」，都是特定時空的特殊產物。觀念潛移默化的力量或許超出了理性考慮，早些時候聽一位年輕朋友談起他跟兄長討論住屋問題的經歷，當他嘗試提出非商品化住屋的可能，他那上班族大哥的反應不是發現希望，而是陷入恐慌：「不用供樓，我的人生還有甚麼目標！」

人生目標只剩一堆磚頭，大概算是沒有目標的人生。用一個少則耗費半生，多則可望不可即的單位引誘打工仔，與在騾子鼻尖吊一根追不到的紅蘿蔔催牠快跑相若，人和騾子最終都忘記了自己為誰賣力推磨。將樓市吹捧為住屋不二法門，是把人類家畜化的絕妙手段。不過人跟騾子還是不同的，至少騾子不會自欺，一邊為地產商推磨一邊向沒推磨的同類叫囂曰「廢青」、「不求上進」、「人生目標是一間公屋」（注二十七），等等。

奴在身者，其人可憐；奴在心者，其人可鄙。然而要是脖子套上了樓奴的軛，即或有心反抗可能也不得不低頭。1982年至今，樓價翻了六七八番，罷工數字卻少了十倍（注二十八），理由說不定不止「工廠北移了」這一個。2007年紮鐵工潮，我在天光道罷工現場訪問了幾位紮鐵佬，問到為何有個別工友中途放棄罷工，他們無奈回答：人家要供樓，沒法子。人註定佔有空間，樓奴為了這個空間註定要不斷供樓，收入一停萬事皆休。對，鬥爭失敗了我沒有風險，鬥爭成功了我分一杯羹，這是背叛同僚的工賊所為，但不想這樣又能怎樣呢。剝削與剝削互相強化：工資增長越沒希望，樓價越貴得離譜，打工仔越要為僱主努力工作才賺夠錢買樓供養地產商。

狐狸有洞，飛鳥有窩，皆因牠們不會把土地當成商品炒賣。人子沒有枕頭的地方，除非我們自甘淪落人不像人的樓奴。

又或者，尋找資本主義以外的出路。

注釋：
一.　在「新居屋」選址之一的火炭區，樓齡逾三十年的居屋穗禾苑單位十一月在中原地產的二手成交紀錄裡亦不過以200萬元上下售出，與「新居屋」訂價相若。但同區私樓御龍山的最小單位也索價516萬元，即使是樓齡廿七年的豐景花園五百呎單位，成交價亦至少要250萬元。
二.　〈公屋輪候冊申請人的安置情況〉，香港房屋委員會，二零一一年十月廿六日。請注意文件上的配屋輪候時間已剔除居港未滿七年人士等待居港期滿的「凍結時段」，他們在居港滿七年之前不會獲安排配屋。這表示新移民必須面對更漫長的等待，而且現時官方數字反映的配屋緩慢並非由他們造成。
三.　Smart, Alan. 2006. The Shek Kip Mei Myth: Squatters, Fires and Colonial Rule in Hong Kong, 1950-1963. Hong Kong: Hong Kong University Press.
四.　〈鄭汝樺駁斥唐英年謬論〉，《東方日報》，二零一一年十月十六日。
五.　〈公屋非福利　居屋乃地產〉，《草紙》第六期，二零一零年八月。
六.　〈2011年公屋輪候冊申請人統計調查〉，香港房屋委員會，二零一一年八月十二日。
七.　〈曾班子物業升值　好過打工〉，《明報》，二零一一年六月廿七日。
八.　不少炒樓導師，以至特首曾蔭權本人，都堅持任何有住址者——不問居住質素——都不存在住屋需要，包括劏房住戶。曾蔭權在今年六月接受澳洲傳媒訪問時當揚言香港窮人無住屋問題，其時距馬頭圍道塌樓事故後才一年多一點，見〈反駁王光亞　特首：窮人無住屋問題〉，《蘋果日報》，二零一一年六月十八日。按此邏輯，饑民吃樹皮草根裹腹等於不存在糧食問題。這種無視居住內涵的歪理，違反聯合國《經濟、社會及文化權利國際公約》對適當住屋（adequate housing）的定義。
九.　《綜合住戶統計調查按季統計報告：二零一一年七月至九月》，政府統計處。或許有人認為實施最低工資將導致入息中位數提升，這在理論上是不可能的，因為最低工資只會增加收入最少的一批工人的薪金，不影響中位數。再者，這是2011年第三季的數字，已納入最低工資在五月推行後的數據。
十.　縱使假設月入逾15,000元的人就有能力置業，超過入息中位數也不代表月薪達15,000元。在2011年第三季，25-34歲的入息中位數是11,000元，35-44歲的是14,300元，兩者俱與15,000元有一段距離，而總不乏打工仔落入這段距離又內，無法在前述算式下被算進無合理居所容身人口。
十一.　這當然是假的。根據房委會2011年三月的文件，實施公屋計分制限制「非長者單身人士」上樓之後，三十歲以下成功上樓個案的累計數目，是零。換言之全港三十歲以下人口沒有一個循計分制獲得過公屋安置。2007年至2010年底，七成以上在計分制下獲配屋機會的是年過五十歲的「非長者單身人士」。
十二.　〈租住公屋非長者一人申請者配額及計分制的運作〉，香港房屋委員會，二零一一年三月九日。房委會沒有一年全數利用它的安置配額，遑論透支，所以實際上的輪候時間會比文中計算的更長。
十三.　《香港統計年刊：二零一一年版》，政府統計處。2010年香港共有52,558宗結婚登記，18,161宗離婚判令。
十四.　以上只是就異性戀婚姻而論。不進入這個制度的其他性實踐（如同居）或性傾向（如同性戀），首先已被房委會剔出「一般家庭」之外無法申請公屋「三年上樓」。他們如非租樓，就只能花大筆金錢買樓。在資本主義地產炒賣的社會裡，情慾自主能體現與否無疑帶有階級歧視。
十五.　《香港物業報告2011》，差餉物業估價署。
十六.　Monroe, Arthur E.. 1931. Value and Income. Cambridge: Harvard University Press.
十七.　Gilderbloom, John I., and Richard P. Appelbaum. 1988. Rethinking Rental Housing. Philadelphia: Temple University Press.
十八.　在市建局管轄的市區重建項目裡，由於收樓時對在單位自住的業主的賠償較把單位放租的業主為多，一些持有該單位的地產商會故意趕走現存租客，訛稱自住企圖騙取較高賠償。這又是資本家扼殺市民住屋權的例子。
十九.　〈林鄭：填海助吸廢料 勿妖魔化〉，《明報》，二零一一年十一月十一日。
二十.　〈星洲組屋政策不能複製〉，《信報》，二零一一年八月十日。
二十一.　《香港統計數字一覽：2011年編訂》，政府統計處。
二十二.　Singapore Department of Statistics. 2011. "Key Demographic Indicators, 1970-2011".
二十三.　Singapore Department of Statistics. 2011. "Key Indicators of Resident Households".
二十四.　《香港統計年刊：二零一一年版》，政府統計處。
二十五.　〈私人住宅──各類單位售價指數（全港）〉，差餉物業估價署，二零一一年十一月。這裡的中小型住宅指面積99.9平方米（約1110呎）或以下的單位。
二十六.　Housing and Development Board. 2011. "Resale Price Index from 1st Quarter 1990 to 3rd Quarter 2011".
二十七.　如化名「利世民」的獅子山學會成員李兆富的擁躉。見〈利字當頭：人生目標是一間公屋〉，《蘋果日報》，二零一一年七月十八日。
二十八.　港島區40平方米以下單位每平方米的平均價格由1982年第四季的8,602元升至2010年同期的82,287元，見〈私人住宅──各類單位售價指數（全港）〉，差餉物業估價署，二零一一年十一月。1982年至2010年的罷工數字則由34宗跌至3宗，工作日損失更由17,960日暴跌至328.8日，證明不但罷工次數減少，規模亦遠不如前，見《香港統計年刊（1995年版）》與《香港統計數字一覽：2011年編訂》，政府統計處。

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