Saturday, 8 October 2016

徐瑾：密集限购潮来临，中国楼市疯狂十字路口

新闻永不停摆，无论是否假期。这个国庆，中国地方政府很忙。
六天之内，十多个城市楼市政策收紧。南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、北京、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山等城市先后发布调控政策，多地重启限购限贷，粗略估算，占中国GDP三成的城市已经出手。
一般限购不管用之后，就走向升级版的限购限贷，昔日好用的“假离婚“在不少城市已经无法使用。现在，还剩下上海没表态。其实上海今年年初的限购已经非常严厉，如今就看能否和“全球最严限购”的深圳比一比了。
居高不下的价格，成交量的下降，使得多空双方都有了各自表述的空间，看多还是看空都不难找到充分理由。往昔不少言之凿凿的经济学家，心中也开始没底。甚至有人戏言，经济学家对于房地产观点，可以粗暴分为买房的经济学家和没买房的经济学家两种。
在永远看多的“大炮”任志强目前被民间记录为永远正确之后，近期房地产出身的中国首富王健林则警告中国房地产泡沫是“史上最大”的泡沫。此时此刻，问题已经不是追问是否有泡沫或者预测房价走势，而是探索泡沫可能的方向和结尾。
当每个微信群都在谈论房价、饭局聊天也离不开买房卖房的时候，全民癫狂其实早已开始，去年的股市叫魂已经开始在楼市重新上演。问题在于，猜得到开始，能否猜得到结局，今天的楼市和去年的股市是否不一样？
身处这场罕见的泡沫中，中产阶级其实充满惶恐，有恒产者有恒心这句话成为反讽。面对资产被碾压感之余，阶层固化的担忧也日渐深化。即使先知先觉抢先上车的，千万资产在手中也捂得日渐烫手，更不用说还在场边犹豫转身就抢不到筹码的看客。
最为典型是社交媒体流传的一对80后上海小夫妻的故事，这对小夫妻年初卖掉700万房子换了1400多万的房子，贷款500万，每月还2.8万。据悉三家人一起供房，双方每家出一万还贷，加上男方收入8000还贷，女方月入8000用于养小孩和家庭开销，如今全家基本深居简出，不敢消费。
如此局促的赌态，有人认为是人生赢家，也有人认为得不偿失。事实上，对比之下，有人喝粥供贷，也有人卖了北京一套房去丽江，更有不少没有买房的单身高知，抱着既然错过就看遍世界的心态，成为近些年中国出境买买买的鲜活力量。
当上海年初出台最严格限购政策之际，我当时在专栏判断是：最严楼市调控的本质在于背后的“资产荒”，加杠杆从一线房地产弥漫到二线房地产，根本原因还在过剩流动性之下的资产荒。如今过剩流动性，是否会引导到三四线房地产，成为不少人关注的焦点。事实上，一线房地产仍旧是关注焦点，一线城市房地产最后一把火能够烧多久，决定了中国资产的峰值何时到来。
“京沪永远涨”的操纵经济学对抗“泡沫最终会破灭”的市场规律，再加上最大地主的各路地方政府以及空前规模的人群，胜负之数令人茫然。
近期厦门大学赵燕菁教授的一篇旧文《土地财政：历史、逻辑与抉择》重新引发关注。赵曾经在厦门规划局任职，可谓当过官的经济学家，对于实际土地政策非常了解。赵燕菁教授认为土地财政只是一个金融工具，而“土地财政”是城市化启动阶段的重要工具，是原始资本积累的工具。
这篇文章对于土地制度现状做出了不少具有洞察的解释，然而逻辑也有不完备之处。我的公号《徐瑾经济人》也转发了，经济人读书群内，赵燕菁也和多位群友激烈讨论。我个人认为，这篇文章的最大亮点在于很好地揭示了中国土地财政的金融属性，某种意义上是为土地财政政策正名甚至辩护——这多少也令我想到一件旧闻，那就是是2010年10月，财新网报道江西宜黄强拆自焚事件，而宜黄县政府一位署名慧昌的官员投书，强调没强拆就没新中国。
姑且不进行道德批判，中国房地产关于需求和投资的争论在目前暂时可以搁置了，房地产基本可以判断进入金融阶段。
如果以这种思路去判断，那么应该思考，在调控面前，房地产的走势可以类比昔日的股市调控周期。回想2007年5月底，政府出台强硬措施调控当时狂热股市，股市应声而跌，但随后不久创出新高；对比之下，去年6月政府同样出台措施调控股市，结果却是一败涂地。
以此类比，目前的房地产市场也有可能出现两种情况：如果这次调控之后出现价格急跌，那么说不定还会迎来报复性上涨，毕竟上涨动能未全部释放；如果这次调控之后价格盘整较长时间，买盘逐渐耗竭，那么多空博弈之下，倒是可能宣布本次房地产上涨周期结束。
更为关键的是，当大家目光都在聚焦房地产之际，其实应该更思考央行的举措。房地产价格的坚挺，与人民币的汇率息息相关，而人民币目前显然仍旧存在下跌空间。去年以来央行消耗外汇储备捍卫人民币汇率的策略，使得4万亿美元降至3.2万亿美元，并不断走低，而人民币加入SDR对于维持汇率基本没有太多作用。
这意味着，随着外汇储备的逐步消耗，央行往昔以量保价的策略空间面临萎缩，有可能不得不转而收紧流动性，保护日渐珍贵的外汇储备，一旦央行政策风向改变，那么对于房地产的伤害将难以估计。泡沫的开始无从考证，但是泡沫的刺破，往往来自监管部门某个不经意的举措，犹如当年的东京。
当疯狂已经开始，度量疯狂将是更疯狂的事。对于中产阶级而言，如果赶不上资产跃升的东方快车，那么略微抱一份前排看戏的从容也不错，毕竟无论结局如何，这都是一场空前的演出。

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