地方政府在政策上並無太大的主導權，貨幣政策、具體的調控手段，都是中央政府最終決定的。房地產市場的下一步走勢，完全取決於中央政府的政策導向。
文/林雪飛
今年年初中國政府啟動了嚴厲的房地產調控，其間溫家寶、李克強、甚至胡錦濤也都不斷表態，誓將調控進行到底，也第一次明確地表示是將房價打下來，而調控政策工具選擇上，甚至出台了限購這種激烈的行政性管控手段，似乎有了那麼點「玩真的」的意思。
此舉能破解中國的房地產難局嗎？未來的市場態勢將如何演變？這並不僅僅只是一個政策問題。具有強烈的後極權性質的中共政權，多年來一直試圖全面控制經濟、政治、社會，任何具體的行業政策選擇都是由這一政治屬性決定的，只能理清中國的政治邏輯，才能看清楚房地產行業未來的發展態勢。
為什麼房地產調控搞了點真意思
房價的暴漲是貨幣政策和地方政府共同作用的結果。民間有大量的需求固是事實，但第一影響因素還是寬鬆的貨幣政策，這導致市場上資金極為充沛，加之有效投資渠道的逼仄，資金湧向房地產是必然的，鄂爾多斯是典型的例子。地方政府在其中扮演的只不過是推手和受益者的角色。
固然出於巨大的土地出讓和稅收收入，在立場上，地方政府是推高房價的絕對捍衛者。但地方政府在政策上並無太大的主導權，貨幣政策、具體的調控手段，都是中央政府最終決定的。房地產市場的下一步走勢，完全取決於中央政府的政策導向。
那麼，中央政府的目標會是什麼？毫無疑問，中央政府的終極目標是維護政權的整體性穩定。由於中國的國家政權缺乏法理上的合法性，要維持執政地位，則要麼是對社會進行全方位的控制、一直回到1978年以前的狀態，要麼是倚恃經濟績效來換取民眾對政權的認同。顯然，現在的執政理念和策略性手段就是在二者之間取得一個平衡，兩手都要硬。
過去的十年，中國政府在發展經濟方面幹的不錯，民眾的生活水平不同程度地得到了改善，其中房地產行業發揮了關鍵性的作用。房價的上漲是一把雙刃劍，一方面帶來了巨大的經濟績效，另一方面失控的房價讓萬千民眾淪為房奴，民間已近民怨沸騰。而且，除了股市的崩潰性下跌之外，儘管中國迄今為止並沒有經歷過真正的資產價格崩潰，但失控的房價垮下去之後最終將造成怎樣慘烈的後果，中央政府當然也是忌憚的。前不久溫州老闆跑路，中央政府即迅速做出反應，命令銀行不得向企業逼債，可見在對待可能的金融危機上中央政府是不敢托大玩火的。
中國政治的一個特點是官員只對自己的任期負責，因此中國官員全都是奉行機會主義策略，只要在自己的任期內不出大事，是不會管身後的洪水如何滔天的。對地方官員來說，他們是不對政治合法性和政治穩定負責的，他們僅僅只對自己的升遷負責，升遷就得出政績，只要符合這個原則，地方政府就什麼都敢幹。
故房價失控蘊含的潛在金融風險，地方官員是不關心的；平民階層對房價的切齒痛恨，地方政府也是不管不問的。中央層面的官員也未嘗不是如此，房價是在溫家寶的任期內漲起來的，即便是面對十倍的上漲，溫政府也並不真正在意，他大概認為在他的任期內房價是不會垮下來而造成系統性後果的，而且房地產給他的政府營造了快速的經濟增長是他所樂見的。
故而面對沸騰的民怨，溫政府歷次的調控政策也都是玩虛的，前些年的提法居然是「控制房價的過快上漲」這種荒唐的論調，貌似是說「房價上漲100%是過快了、要是只上漲30%就沒問題」，這不是明擺著愚弄民眾麼。如今溫政府就要到站了，下一任的接班人格局也早就明朗化了，如果任由房價這樣胡鬧下去，溫政府固然可以不操這個心，但下屆政府卻是不能不管的。
今年年初，房價高位井噴，直奔翻番而去，要是這樣下去，下屆政府頭上不就淤積了一個隨時崩潰的堰塞湖麼？這讓新一屆政府怎麼辦？所以，在中央統治集團內部，真正想把房價幹下去的是繼任的接班人。而且，越早幹下去越好，最好是在溫政府任期內就完成這個目標，讓溫政府自己造成的爛攤子自己收拾，即便是造成經濟的衰退，下屆領導也是無所謂的，本屆政府的負資產，其實就是下屆政府的正資產了。
習近平目前正處於韜光養望階段，確保最高權力的平穩交接是他的第一目標，是不會直接跳出來干預具體政策的，故而，主導房地產調控政策的應該是李克強，調控房地產的權力也應該是已經交接給李克強。筆者觀察，過去的一年，李克強就沒幹別的事，成天就是在到處跑，檢查保障房建設的進展落實情況，發誓鬥狠要堅決打死房價，若說今年的調控是玩了點真意思，當然就是李克強主導的。
真意思會真到什麼程度
要把房價打下去，其實無比簡單，只要開徵不動產稅就一了百了。既要把房價打下去，又要得到絕大多數民眾的擁護，把握住兩點即可：其一對首套房不要徵稅；其二稅率得高，得比銀行利率高，越高越好。
在中國目前這種扭曲的體制下，開徵高額房地產稅，對廣大平民來說，是有利的。一旦開徵，炒房者必然拋房離場，房價勢必大跌，平民階層有望一圓住房夢，故平民階層肯定是擁護的，這是一個財富由權貴向平民轉移的過程。目前上海重慶在試點開徵房產稅，賈康前一陣子也放出了推廣房地產稅的風聲，貌似要開幹了。但上海重慶的稅率極低，只有0.6%，學過經濟學的人都知道，在短期內，這麼低的稅率只會助漲房價。哪麼李克強出台高額房產稅以博取平民階層政治支持的可能性是否存在呢？
若開徵高額房產稅引致房價大跌，利益受損的將是地方政府和富人階層。多套房都在富人手裏，要麼是商人，要麼是官員，房價大跌後，他們的資產將嚴重縮水。房價跌下去後，地價也勢必大跌，地方政府土地財政將不保。故地方政府和富人將殊死抵制高額房產稅。現在就這麼一個利益格局：房價上漲民怨沸騰、潛在金融風險加劇；真打壓房價，官員富人和地方政府堅決反對。李克強能站在哪一邊？
短期內，李克強是不敢開罪龐大的既得利益集團的，這畢竟是維持政權的基本盤，否則人心就散了，隊伍沒法帶了。但平民階層的意願也不能不顧及的，目前的中國儘管還沒有形成能撼動政權的政治反對力量，但各地散點化的激烈抗爭無日不有，普通平民對政權的支持幾近崩潰，這一點中央政權是心知肚明的，否則何以實行吃相如此難看的維穩體制，幾乎就是拖一天算一天的架勢。
勝國王孫，只合日日飛觴買醉走馬章台，日子該是何等地逍遙自在，可這對於號稱五千年最大盛世的當國大佬李克強來說，全不是那麼回事。在政治上，富人窮人，誰都開罪不得。在經濟上，緊縮性的貨幣政策也沒法來真的，否則企業紛紛倒閉，失業率上升，廣大青年找不到工作，成天在街上閒逛，那可不就是一堆火藥桶。
政策空間如此逼仄，沒奈何，李克強只能是輕也輕不得重也重不得。一方面，高額房產稅是萬萬不會出台的，但推廣小額房產稅總是要試一下的，能讓房價緩緩下跌最好，順便財政上還可小撈一票。另一方面，貨幣政策只能是相機決策，利率是不會升的，否則加大國企償債的成本，而這也是維穩的基本盤。
那麼，可供選擇的政策手段就只剩下維持限購政策不動搖，同時把保障房建設落實到位，以時間換取價格空間，讓房價緩緩下跌，既維持住既得利益集團的人心，又能一定程度安撫住民意，讓堰塞湖的水慢慢地流下來，應該是未來相當長時期內的政策基本方向。
未來仍是維穩政府
中央做如此考慮，但地方不會配合。只要房價呈下行趨勢，市場預期逆轉，房子就會馬上滯銷，土地就賣不出高價甚至都賣不出去，這是地方政府萬萬不能接受的。地方政府既要依靠賣地收入來營造政績，也靠這筆錢等米下鍋地來償還不斷攀升的地方債務，故地方政府對烈火烹油的房地產市場的期待甚至甚於開發商。為此，地方政府必然會以各種手段來對抗、消解中央的調控政策，明目張膽地抵制是不敢的，但做些命令開發商不得大幅降價的小動作是可以的。更有力的手段，是以經濟衰退來要挾中央放鬆調控。中央倒是要尿這一壺的，因為這也是中央最憂心的軟肋。
如果中央政府判斷未來幾年經濟形勢看好，則房地產調控是不會動搖的，如果看空經濟走勢，中央政府的第一選擇還是只能定位於保增長和保就業。就目前形勢來看，歐債危機鬧得正歡，美國經濟的好轉也不是一天兩天的事，影響到中國就是外需呈萎縮趨勢，在這一大背景下中央政府是不敢對未來經濟形勢持樂觀看法的。今年中央經濟工作會議遲遲不開，顯示了最高統治集團內部的基本判斷是不統一的。
何以提振中國經濟？飲鴆止渴的「四萬億」總是不好意思再幹了的；銀根也沒法放鬆，否則通漲又會抬頭；而房價又要控制。擺在未來李克強政府面前的唯一選擇，就是變硬啟動四萬億改為硬啟動保障房，只要保障房開工面積能跟上去，照樣也可以發揮房地產的經濟引擎功能。
看來看去，大幹快上進行保障房建設，是支撐未來的下一屆政府平穩運行的唯一支點了。但對中央來說，地方上的保障房建設是一個黑箱，地方上少建多報，中央也沒啥好辦法。目前中央地方之間的關係，已非1978年前可比，中央對地方的控制已不復當年如臂使指的局面。
在這一系列難局之下，對房地產行業處理，下屆政府不會有什麼萬全之策。這一難局的形成其來有自，今日之果乃前日之因所種，當1978年之前的極權政治不得不轉型為改革開放時，就必須一鼓作氣地走向全方位的政治開放，經濟上市場化。政治上又想繼續維持絕對的控制不動搖，二者之間是矛盾的。如此投機的治國方略，必然造成各級官員的機會主義策略，在後發優勢消耗殆盡之前，這種後極權的局面尚可維持，在經濟績效不可持續時，政治危機也就必然爆發了。
而在現代民主化國家，經濟形勢的好壞，會影響政黨執政地位的更迭，而不會影響政治的整體穩定、不會釀就整體性的社會危機，執政黨由於有選舉合法性的支持，也不怕開罪利益集團，故政策的可選擇空間就要大的多。
中共政權與之不同，既然全方位地控制了政治，就必須提供良好的經濟績效，否則民眾就要抗爭。但持續的經濟增長是誰也保證不了的，既然不能保增長，又要維持政治控制，則只能是採取強力維穩手段了。這就是中共統治集團的宿命，永遠只能以死磕的姿態和民間社會僵持下去，至到最終崩潰的那一天。
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