来源:
苹果日报
根据差饷物业估价署刚公布的楼市数据，楼价在九月份下跌1.44%，比八月份只下跌不到0.1%多，显示跌势更快。但仍有市场人士及经济学者预计楼价顶多下跌5-10%就见底，不会大跌。这样的分析要不是脱离形势就是一厢情愿，楼市一旦开始转势，楼价绝不可能只下跌一成就触底反弹。
贸战影响 香港中介作用损
先看看近三十年楼市的两次调整。1997/98年因亚洲金融风暴引发的楼市转势，楼价在多种不利因素包括热钱撤走，利息扯高，区内经济增长放缓，住宅供应大增的情况下先下跌三成多，然后进入漫长的阴乾状态。过程中有些时候出现似真还假的所谓小阳春，楼价来个轻微反弹；却原来只是下一个跌浪的“陷阱”，楼价很快就掉头回落，越跌越深，到沙士疫潮期间比高峰期大跌七成以上，所有大型蓝筹屋苑都出现大量“楼蟹”，苦不堪言，几乎把香港经济也压垮。
另一次较大调整发生在2015年秋天，当时美国开始利率正常化过程，加上政府推出几轮辣招加强限制海外买家及炒家，住宅供应又比前几年稍增，楼价一度见顶回落，到2016年夏天大概调整15%左右就见底。接着来个快速反弹，到今年夏天前一直在创新高，比2015年秋天调整前高位至少再升两成。
从各种因素看，从今年8月开始的肯定不是2015年那样的小调整而比较接近97/98年的调整。为什么这样说？2015年引发楼市调整的不利因素相对短暂及轻微，并没有真正改变楼市的基调。以利率正常化为例，美国联储局15年底开始加息，但加息幅度速度比预期低，其他主要央行包括欧央行及日本银行则在继续扩大量宽规模，“水浸”市场的态势基本上没有改变，香港也没有任何跟随加息的迹象，拆息、汇元汇价纹风未动。再加上内地经济保持壮旺，资金充裕，楼价稍稍下跌便已吸引投资者入市捞底，楼价自然跌不下去。
今次楼市转势却不一样。虽然外围没有出现形同“陨石撞击”的金融风暴或类似冲击，但中美两国陷入全面贸易战及政经对抗的影响只怕比亚洲金融风暴对香港造成更大更长远的影响。要知道自改革开放以后香港就是中美加强贸易、经济联系的最大得益者，从转口贸易到金融商业服务到美资本港设亚太总部都建基于良好的双边关系。若果中美从合作为主走向对抗为主，香港的中介作用将会大受损害，未来几年经济前景势将阴霾密布。
对投资者而言，前景不明的市场只会避之则吉，即使不撤资也不会加注，楼市承接力将因此大受影响。
沽楼套现 北水回笼度寒冬
同样关键的是全球收水情况。美国从15年开始加息后收水到现在已超过三年，港息终于在上月首次跟随，未来一年美息将继续上升，港息势必跟随，还随时可能因资金流向转变而追加。在香港家庭负债比率甚高的情况下，接连加息对投资、消费的打击难以估计，即使不需劈价卖楼也动弹不得，难以再入市换楼。
另一方面，原本在各地楼市包括香港楼市活跃的内地资金则面临资金链紧绌以至断裂的困境。近大半年来中国经济明显放慢及调整，内地企业、富豪当前最大的关注已不是扩大投资，而是保留实力及生存下去，希望捱过今次经济放缓的漫长“寒冬”。对他们来说，沽售部份获利甚丰的香港物业以套现固然势在必行，希望他们因楼价下跌而入市执平货则机会甚低。一来一回下，楼市将出现沽货多接货少，套现增新来投资减的不利市况。
单单是这三大因素夹击已令本地楼市基调变成易跌难升，再加上特区政府各项辣招包括空置税仍在，住宅供应量又保持高水平。发展商未来已不可能不减价促销，楼价怎么可能只跌15%就完成调整！
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