Sunday, 15 June 2014

告别土地崇拜教和房地产野蛮生长的“流金岁月”

陈志龙
内地膨胀的影子银行和快速增长的地方政府债务引起关注，局部性坍塌的风险不断加大。近日，一则关于宁波政府债问题的新闻“上了头条”。审计报告称， 该市政府负有偿还责任的总债务高达1732.82亿元，其中，2014年到期债务为468.25亿， 日均偿债1.28亿元。审计报告还显示，在该市政府截至2012年底负有偿还责任的1455.8亿元的总债务中，共有874.95亿元是承诺以土地出让收 入偿还的，占到当时债务总额的60.10%。
该市2013年土地财政依赖度（该市土地出让金与一般性财政收入的比值） 为85.1%，“不可一日无土地收入”。但 今年以来，土地市场低迷，流拍退地事件不断，房地产市场“退烧”正在减少宁波的土地出让收入锐减——今年一季度，宁波土地成交面积同比下降了 17.16%，土地出让收入同比下降了45.26%，债务风险陡增。进一步的分析显示，由于土地持续放量供应，宁波可供销售商品房将突破25万套，按照目 前宁波一年销售两万余套的去化速度计算，潜在的商品房供应需要10年才能消化完。作为东部发达地区的宁波市，因过度开发、过度负债而出现房地产市场饱和度 过大引发的流动性风险和财政风险已非孤立性事件。
地方债务膨胀和高能信贷投放是建立在土地价格持续上涨基础上的，前提是经济保持高增长，土地有持续贴现能力，而经济一旦进入调整期，土地流动性差、 贴现能力弱，加之大量的政府性项目本身效益差，现金流不足以覆盖债务本息敞口，土地类资产不具有贴现价值就无法产生价值，在流动性困局出现时甚至会丧失价 值。而期限错配则会加剧这一风险——金融体系内占负债大头的短期负债与固定资产贷款存在着长期扭曲性错配，如果债务规模失控、付息成本高、经济下行，流动 性匮乏导致的杠杆断裂风险甚至会让金融机构随之倾覆。土地最终成为金融体系的“附体幽灵”，高杠杆一不小心就成为“致命的棺材钉”。
今年以来，龙头地产商带头降价，土地大面积流标，大开发商退地，小开发商跑路,鬼城不时探头露出狰狞面目……这些事件的大面积“碰头”，绝非“巧 遇”和“偶然”的个别事件。随着房地产市场饱和度增加、结构性过剩和全社会加速去杠杆化，房地产业波澜壮阔野蛮生长的上半场已经终结，下半场必将面临转折 性变化和更大的不确定性。
当土地这个经济发展“核心动力源”和金融加速器相互推进、相互强化时，银行体系内以土地为主要抵押物的不动产规模就呈爆炸性增长，这是中国式土地发 酵型经济增长的内生逻辑。在这一过程中，银行成了“最大的地主”，“土地拜物教”让银行家如痴如醉，他们痴迷地相信，只要有地、有资产就可以放贷，哪怕地 价膨化了几十倍甚至上百倍。当年日本式的土地神化中，土地价格膨胀几乎撑破了银行的资产负债表，最终以银行大面积破产而宣告土地神化终结。
太多的历史教训殷鉴不远。2008年之前的美国，所有人都相信房地产持续上涨的美国梦不会终结，然而，危机的引信点燃后，再强大的金融体系和政府也 强大不过市场的铁律，虽然金融体系在任何国家都享受政府超级安全阀的萌庇，但当恐慌真正来袭时，“所有人都不过是上帝创设的宇宙中极不起眼的微粒”。危机 的指针定格在2008年3月，贝尔斯登、雷曼兄弟、“两房”、AIG、摩根大通、富国银行、英格兰皇家银行……一幢幢神秘庄严的百年大厦一夜间坍塌，华尔 街五大投行全军覆没，欧美许多大银行被政府注资或国有化，强大的美国政府也回天乏力。“从未发生过房地产危机”的中国，如何避免美国式财政和金融风险，是 一个难以回避的危机应对课题。
房价过快上涨透支未来，拆屋卖地上瘾，竭泽而鱼，任期之内把子孙后代的地卖光，同样透支未来。一段时间以来，人们对房地产趋势颇有悬疑，但又不甚确 定，很多人在等待一个典型性事件，等待一个可以明确传递信号的典型性事件，随着一系列信用风险的爆发，类似宁波事件这样的标杆性信号似乎正在临近。

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