Tuesday 28 March 2017

黎岩：房价暴涨背后的囚徒困境

前几天有一项楼市传言，背后隐藏的各方信息却颇值得玩味。
有消息称小米公司要与万科携手盖房，仅限小米员工购买，房价平均在每平方米四至五万元人民币，位置在海淀永丰。那里当前市场均价在每平方米八万元以上。
消息正在房价暴涨之时传出，引致巨大讨论。不过，如果仔细推敲一下，小米员工虽然能够买到半价房子，但是没有产权，无法公开交易，也不能落户口。
此事足以成为从观察火爆楼市的一个鲜活切入点。从买方角度上看，小米不少员工完全符合统计意义上的“刚需”定义——工作没几年，收入还可以，未来有成家的需求，也有买房的必要。
目前，这个项目还处在小米公司内部征求意愿阶段。据公司内部透露，统计购房意愿后才会决定合作与否，以及合作建房的面积。但至今公司里的舆论声音都是：不值得，不买。而这就印证了现今在购房人心理上已经出现的一个明显特征：买房在理财上的功能意义超过了居住功能本身。
这个变化背后隐藏着的逻辑就是：所有买到房子和想买房子的人都绝对不希望房价下跌。他们是冲着上涨而买的，房屋的居住功能并不是唯一衡量标准——这也同时可以解释为什么政策性商品房在市场频遭冷遇。至今为止，北京市大热的通州区还有单价不到两万元的政策性商品房，自推出以来已经滞销四年，但与此同时通州的商品房价格扶摇而上。
而从开发商的角度上说，这个事例所展现的事实更是极端：为何要和小米谈这么条件苛刻的合作？是因为万科当时买下的就是一块不能出售的地块。
这块地是去年12月北京市推出的首个“限房价竞地价”地块。在拍卖前先给出了一系列苛刻条件：这块地上未来房屋的售价均价不超过53400元/平方米，且最高销售单价不得超过56100元/平方米。房屋套型面积90平方米以下的住房面积必须占所有住房面积比例的70%以上。
而在报价时，几乎所有竞拍开发商都选择了“全部自持”，最终万科先后以50亿和51亿元拿下永丰的两个地块。
100%自持，说白了：开发商买回这块地，盖出房子只能用于出租，而不能卖。
只要粗略计算一下，就能发现万科买地的成本令人咋舌，租售比高达 1：500 至 1：650之间，也就是说，如果以盖房子出租这个方式，万科要42至54 年才能收回成本。再加上3年左右的建设周期，万科这个买卖根本不划算。
可是，为什么即使没有产权，还有很多苛刻的条件限制，万科也要拍下这块地，甘冒这么大的风险？从投资角度来说，这放在一个商业主体身上，似乎完全是不可理解的行为。
但是，如果放在整个房地产行业的状态中去看，万科的举动又很好理解。房地产企业最怕的不是项目亏钱，而是没有项目可做。上市公司需要业绩，非上市公司需要营收。而宁可将自己放在京沪深这种房价更为看好的城市中去搏斗，也不能到库存严重的三四线城市去冒险。这也几乎是房地产商们的共识。道理很简单，市场上对一线城市房价上涨的预期远远高于三四线城市。
另外，在这件事情中还有第三个主体：拍卖土地的政府。土地是在政府手里的，如果非常想压抑房价，完全可以用更低的价格向外拍卖土地，并要求开发商限制最终销售价格。如果在一片二手房中出现一处价格远低于周边平均的新房，对市场价格的抑制作用是很明显的。
这样的事情，北京曾经也是做过的。2004年，在CBD核心地区，富力城和苹果社区两个中高端楼盘的马路对面，就出现了一处限价商品房，这曾经一度导致苹果和富力的销售不畅。
然而，北京市在调控背景下推出的地块，其苛刻条件也只是开给了开发商，政府得到的收入只是减少了超额的溢价，但与之前价格相比仍然是缓慢上升。
至此，政府、开发商、购房人，三个主体在这一处地块上已经凑齐。事实上，我们不难发现的是，这三方其实抱有的是相同的愿景——房价缓慢上涨。
政府的土地拍卖价格暗暗道出了它希望房价缓慢上涨而非下跌。
开发商不惮于在这种苛刻条件下仍然固守一线城市，是因为他们期待通过未来的价格上涨来弥补预先透支的空间。
购房人在不能获得完全产权的前提下不愿意买房，也是因他们有对未来房价的上涨预期，不希望自己的投资收益跑输他人。
这也是这轮房价上涨潮不同于以往的最大区别：市场上不再有多空之战，原本应该各自牵制的三方力量持有的是相同的目标。无论业内、专家、政府、房地产商、购房人、中介……无论你问到哪一方，都会直白地告诉你：房价确实不合理，但是看不到任何下跌的可能。
这种态度的空前一致本就是对房价的巨大心理支撑，更火上浇油的是，政府、购房人和房地产商三方之间又都没有把态度挑明，而是暧昧地互相窥视猜测。
其中最忧心的是房地产商。时隔四个月，从小米的合作洽谈中能够初窥万科的变通方式——通过把项目打包出租给第三方的方式来实现资金回笼。
事实上，不仅仅是万科，所有房地产开发商都陷入到了“停不下来”的境地之中。根据年报统计，全国百强房地产企业的平均负债率早已超过70%的安全线，恒大的负债率甚至已经超过90%。
表面的风光和背后的高负债，使得这些开发商完全不能从容享受房价高涨给他们带来的收益。而只有不断地拿地、做项目、摊薄成本……才有可能让他们不会出现资金链断裂，才有可能让他们活下去。
房地产商的大举进军，一定程度上已经从企业战略使然，变成了不得不然。
购房者的心理焦虑也不轻松。房价一路飞涨而又看不到下跌的理由。就算明知现在买房不仅要搭上两三代人的全部积蓄，更要背一身贷款，但看看政府和开发商各种暗藏不表的潜台词，之后只好决定：再难也得先抢上这辆车。
这是此次学区房涨幅居首的最根本原因：既然透支了两三代人的积蓄换一张车票，那就挑最抢手的来。虽然价格高，但转手的可能性也远远大于其他类型的房屋。
而政府，从定下土地招拍挂制度，定下房地产是经济支柱性产业的基本定位之后，就已经不得不随着这辆车一路狂奔。
魔鬼隐藏在细节当中。
1998年，杭州在全国率先实行土地储备制度，将土地的一级开发权收归地方政府所有。在政府进行了地块规划后再以招拍挂的形式向社会推出。
这项试点政策实施到第六年时，经统计确认，杭州七大区块的楼面地价均出现了不同程度的上涨，拍卖时的平均溢价率超过50%。其中，上涨最快的城西区块，从2000年的2188元/m2涨到了2003年的5326元/m2，三年多的时间里增长了2.4倍，而到了2004年，相同区位的土地更是拍出了7547元/ m2的价格，预计建成后开盘价将超过万元。而当时京沪核心地段的中高档商品房也不过就是这个价格。
当时，就有专家认为，这样规划和管理土地的方式对于房价将起到很大的促升作用。但有关部门以“更有利于城市统一规划管理”的理由否决了这一点。
行至今日，房地产相关收入在地方政府收入占比中已经超过了50%，改革财税分配制度的最好时机已过，让地方政府自毁饭碗早已难上加难。
三方都预期房价上涨，都在窥测另两方态度的同时，一边内心纠结一边暗自加磅。于是房价也就脱离了三方共同期待的“缓慢上涨”这一目标，转而一路狂奔。
这种疯狂的上涨无疑是三方都不愿意看到的，但是，螺旋已成，谁来迈出第一步？谁来先叫一声停？
现在，我们可以回过头来看看去年抛售内地房产的李嘉诚了。事实验证了他的老谋深算。他亏掉的是从今年以来由于房价疯狂上涨而错失的利润空间，但逃离了令各方泥足深陷的囚徒困境。
可悲的是，李嘉诚毕竟是少数，大多数人仍然圈在这个危险游戏中无法脱身，甚至甘于献身。心理上的胶着，比激烈的对峙更难以克服。
至于谁能让这种尴尬局面真正停下来？恐怕只能寄希望于某个黑天鹅事件了。只是一旦如此，后果就是玉石俱焚的局面。
这时，需要做的是再度审视三方力量。
至今为止的政府调控，所致力的方向就是在人民币不可自由兑换、政府直接参与生产活动的大经济背景下，让控制局面的牌更多一点。让局面不至于到了某一天全然超出了政府的掌控能力。用各种信号告诉另外两方：不要再让房价涨上去了。手段也很明显，归根结底就是信贷、土地。
至今为止的房地产商，所致力的方向就是让资金链不至于太过紧张，能够确保企业平安地度过政府调控中形成的资金紧张期。同时尽量把一些生长性良好的项目拿在手里，让自己在上涨预期中不要太输给同行。
而购房人的期待最简单：上车，并且尽量在车上站到更好的位置。三方力量中，购房人最为分散，四下群起买房的景象很容易造成他们的心理恐慌，导致他们看不清规律。事实上，在一次次调控中，房价早已有了固定的起伏规律，抢在调控政策出台之前上车的人是最不理智的，他们没有抗御风险的力量，但缺乏的是抵抗心魔的定力。
在这个复杂螺旋中，购房人既是房价上涨的最大受害人，也是最直接的推手，最彻底的接盘者，更是力量最弱小的一方。
所以，囚徒困境之下，谁应该先撤伙，还不明白吗？

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