Wednesday, 7 September 2016

叶檀：人不如房

最近被刷屏的是离婚买房，在一定硬通货不多、信用不彰的市场，房肯定比人有信用。

第一，离婚与房价、房地产政策有直接关系。

《21世纪经济报道》披露了近五年以来北上广深的离婚数据，2013年、2015年是离婚暴涨的两个年份。2013年，北京离婚54536对，同比上升43％左右，当年上海离婚60885对，同比上升38％左右，深圳离婚15751对，同比上升34％左右，较为云淡风轻的是广州，离婚24764对，同比上升19.5%左右。

这一数据未必说明深、广两地比京、沪更重感情，深圳移民与外来人数极多，民政局的数据未必说明实际情况。

离婚数量与房价有正相关关系。2013年房价与离婚数同涨，2014年房价相对平稳，上海、广州、深圳离婚数量均出现了下滑，北京只是小幅增长。2015年离婚率再次上升，深圳、北京涨幅分别达到了45%和30%。正是这一年，深圳进入了限购后的房价上涨最快周期，全年新房和二手房成交套数也分别同比大涨59%和122%；北京量价齐涨，新房和二手房的成交套数分别上涨23%和88%。在上海离婚潮涌的当下，据上海链家市场研究部数据显示，8月上海市新建商品住宅成交量为187万平方米，环比上涨42.2%，同比上涨50.1%，创下9年来同期新高纪录。

第二，一线城市离婚获益几十万。

之所以离婚买房，无外乎突破限购，以及获得更高的金融杠杆、更低的房贷利率，直接从高杠杆、低利率中获得收益。当然，不让买改善房、被迫离婚的不包括在内。

收益到底有多少？

在某些限购城市中，假离婚可以获得购房资格，离婚之后无房购房，视作首套房。

假离婚可以省钱。根据现在的调控政策，上海如果是首套房，首付是30％；如果是二套非普通住宅，首付提高到70%。假设一线城市500万的非普通房产，首付30％与70％，相差200万，如果是普通住宅50％，相差100万，对一般家庭不是个小数目。

还有房贷利率的差别，根据融360数据，上海首套房平均利率九折，执行利率为4.41％，绝大多数银行为上浮基准利率10％。假设，今年年初房贷100万、贷款20年，等额本息还款方式，以利率上浮10%（5.39%）计算，每月需还月供6816.89元，比八五折利率（4.165%）每月多还出670.32元。20年下来总利息相差160741.6元。

上海目前首套房契税1.5%，二套房3%。以500万的房产为例，首套房所需交的契税为7.5万，二套房就是15万，相差7.5万。首付款利率优惠、税收优惠等加总，大约在几十万元，超过百万的概率极低。

对于假离婚的人来说，所获得的收益是购房权、杠杆提高一倍左右、以及节约的几十万元真金白银。对于绝大多数人来说，一纸婚姻凭证是敌不过这几十万的。

第三，假离婚购房绝壁是真爱。

在一个国家购房，相当于对这个国家的经济买下长期看涨期权，在一个城市购房，相当于看多这个城市，家庭购房，相当于认定家庭不会出现重大变故。

夫妻两个假离婚购房，相当于夫妻以彼此的信用对家庭未来财富投资做出重大规划。此时的情况是，一方拿到既有的一套房产，另一方以单身名义购二套房，较大的风险肯定由家庭经济较强势的一方来背，比如净身出户的丈夫，如果弄假成真单身不愿复婚，付出的代价就是失去已有的一套房的部分产权、失去孩子、个人负债购房。在国内有多少感情敌得过一套房吗？市值500万房产中占据三分之一，也有166.7万呢，看看有多少为了几万块钱反目成仇的例子。房地产，成为家庭情感的最好抵押品。

在信用不彰的市场，房地产本就是最重要的金融抵押品，是金融运转的润滑剂。上市银行有2万亿房贷，假设抵押贷款在总贷款中占比70％到80％，其中房地产抵押约在九成左右（估算，未找到权威数据）。去年年底金融机构贷款余额93.95万，即使一半属房地产抵押贷款，也在47万亿元左右。

房地产哪止是一块地、一套房，而是中国地方政府、中国居民财富和情感的最大抵押品。这个称砣，太重了。

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