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美国之音
中国房地产大亨许家印近日卸任“恒大地产”董事长。不过，许家印作为母公司“恒大集团”董事局主席和恒大地产集团实际控制人的身份并没有发生变化。一段时间以来，恒大深受1.9万亿元人民币债务的困扰，不得不要出售部分资产来缓解债务压力。分析人士称，恒大这个被认为房地产行业的“灰犀牛”会不会在债务危机中跌落悬崖？中共当局会不会在恒大危难时出手相救，以保持房市、金融市场、乃至整个中国社会的稳定，值得关注。
高层人事变动引关注
8月17日，中国国家企业信用信息公示系统显示，许家印不再担任恒大地产董事长，柯鹏卸任总经理和法人代表，赵长龙任董事长、总经理和法人代表。
中国《证券时报》旗下的微信号“券商中国”引述接近恒大人士的话说，这次恒大地产高管的变更，是恒大地产借“深深房”回A股终止后的正常变动，不会涉及管理架构和股权的变化。许家印作为“恒大集团”董事局主席和“恒大地产集团”实际控制人的身份并没有发生变化。
恒大集团创始人许家印目前是全国政协常委、恒大集团党委书记，7月1日受邀在北京天安门城楼现场参加中共建党百年庆祝大会。
恒大地产集团是中国恒大集团的子公司，在2017年8月之前，恒大地产的董事长、总经理和法人一直由赵长龙担任。
许家印卸任恒大地产董事长的消息，再次导致恒大系股票承受下跌压力，其中中国恒大跌4%，恒大物业跌8.7%。
减持资产 缓解债务
在恒大地产“换帅”之前，恒大集团债台高筑，开始减持资产已经引起外界的关注。
恒大8月1日以32.5亿港元的价格出售旗下资产“恒腾网络”11%的股权。这是恒大希望通过出售部分资产，减轻负债的最新动态。
在此前的6月20日，恒大转让7.39亿股恒腾网络股份，获利44.33亿港元。6月21日，恒大出售嘉凯城约30%股份，进账27.62亿元人民币。
8月10日，恒大发布公告称，“正在接触几家潜在独立第三方投资者探讨有关出售公司旗下部分资产，包括但不限于出售公司上市附属公司中国恒大新能源汽车集团有限公司及恒大物业集团有限公司的部分权益。”
恒大接二连三减持资产，从侧面印证了恒大深受负债率过高的困扰。不过，出售资产所得的百亿元，对于负债高达1.9万亿元人民币的恒大来说，只是杯水车薪。
房企过度扩张
过去几十年来，中国房地产行业经历了高速、蓬勃的发展，一幢幢高楼大厦，如雨后春笋般拔地而起，尤其是在几乎是“刚需”的“北上广深”等一线城市。
在大量投资、炒房客的推波助澜下，这些年的房价一直在朝着“上升”的方向发展。即使房企“拿地”价格再高，一旦房子建造开工，就能预售楼盘回款，偿还银行的贷款。因此，房企在这十数年的房市热潮中，赚得盆满钵满。
然而，面对商品住房建的越多，房价涨的越高，一般老百姓越买不起的状况，中共总书记习近平2017年10月在中共十九大报告中对房地产市场如何发展定下基调：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。
为此，中国各级政府，特别是一线、二线的城市，相继出台了严厉调控房地产市场的措施，包括限购，提高首付比例和贷款利率等。
在政府的宏观调控下，过去一些年曾经过度扩张，大量举债，以求大力发展的一些房企，运营资金出现短缺，陷入债务危机，其中就有像恒大这样的龙头企业。
危机化解了 债务还在
今年7月19日，无锡中级人民法院的一份裁定书显示，应广发银行宜兴支行的请求，冻结宜兴恒誉置业有限公司（恒大100%持股）、恒大地产集团有限公司银行存款人民币1.32亿元或查封、扣押其他等值财产。宜兴支行称，“不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害”。
对于资产被法院冻结，恒大集团立即发表声明称，该公司旗下的宜兴恒誉置业有限公司与广发银行宜兴支行项目贷款1.32亿到期为2022年3月27日，对“宜兴支行滥用诉讼前保全的行为，公司将依法起诉”。
不过，就在恒大措辞严厉的发表声明几天后，恒大7月22日一反此前要“对薄公堂”的强硬态度，称恒大与广发银行一直保持良好业务合作关系，“近期诉前财产保全民事裁定事宜，双方经过充分沟通已妥善解决”。
尽管恒大的“危机处理”，化解了资产被法院冻结带来的负面影响，但是恒大背负的巨额债务，已经不是什么商业秘密。
恒大踩中“三条红线”
纽约时报报道称，骏利亨德投资公司投资经理詹妮弗·詹姆斯(Jennifer James)估计，恒大的负债超过3000亿美元。如果按最新汇率1美元兑换6.48人民币折算，3000亿美元大约等于1.94万亿元人民币。
中国的房地产企业属于高杠杆运营的行业，与银行和金融机构有着密切的联系。防止房企一旦发生资金链断裂，导致房地产市场泡沫破裂，对中国金融体系造成不稳定的重大影响，是中国政府监管房市的当务之急。
中国央行和建设部2020年8月20日约谈了恒大、万科、碧桂园等12家重点房企，并对监管房企债务和资金划出了“三条红线”：剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净资产负债率不得大于100%，现金短债比小于1（企业一定时期的经营现金净流量同流动负债的比率 ）。若某家房企达不到政府监管的标准，将不得再增加有息负债规模。
中国经营报旗下的新浪微博“贝果财经”称，截至2020年末，恒大总资产2.3万亿元，总负债1.95亿元，净负债率是153%，剔除预收款后的资产负债率为83.4%，现金短债比为0.54。
由此看见，中国政府为房企划定的“三条红线”，已经全部都被恒大踩中。
恒大集团今年6月底曾公开承认，该公司的有息负债去年高峰时曾达到8700多亿元，但目前已经降至5700多亿。同时，恒大的净负债率已经下降到100%以下，实现了一条“红线”变绿。恒大还承诺，今年底之前将现金短债比达到1以上，明年底之前将资产负债率降至70%以下，全面达到央行、住房和城乡建设部的监管要求，实现“三条红线”全部转绿。
房地产行业负债率高
北京的著名房地产经济学家刘正山说，与其他行业相比，房地产行业的负债率通常比较高，从“拿地”到开发，到销售的周期很长，要积压大量的资金。因此，单纯从负债率来讲，负债率高，是一个正常的现象。
不过，他也指出，政府出台的相关政策，对房地产市场泡沫和房价涨幅过快，起到了抑制作用。
刘正山对美国之音说：“的确是跟这几年住房的调控或管控直接相关的。所以，这几年提出来‘房子是用来住的，不是用来炒的’，实际上要防止房价继续上涨。”
独立经济学家刘正山说，除了政府抑制房价涨幅过快的调控政策以外，不少居住在一线、二线城市的人，因为房价涨幅太快、太高，不得不离开。而需求不足，反过来导致房企的销售下降，无法及时回款偿还贷款，出现资金链断裂，陷入债务危机。
刘正山表示，此前房地产大亨万达集团就因为资金链出现问题，不得不“壮士断腕”，出售大量资产，才避免了企业破产。
恒大-房企的灰犀牛？
中国房地产市场，在过去几十年暴利的驱使下，泡沫越来越大。中国银保监会主席郭树清2021年3月2日在国新办的一次新闻发布会上承认，“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化、泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛。”
“灰犀牛”这一概念，2013年1月由美国学者米歇尔·渥克（Michele Wucker）在达沃斯全球论坛上首次提出，并在她的《灰犀牛：如何应对大概率危机》一书中做出详细描述：“灰犀牛指的是概率极大、冲击力极强却被忽视的风险，一个我们应该意识到的风险，就像一头两吨重的犀牛，把牛角对准我们全速攻击。”
2017年7月17日，中国官媒人民日报配合中国金融工作会议的召开，发表了评论员文章《有效防范金融风险》，文中提到：“防范化解金融风险，需要增强忧患意识......既防‘黑天鹅’，也防‘灰犀牛’，对各类风险苗头既不能掉以轻心，也不能置若罔闻。”
“黑天鹅”通常指的是小概率但影响巨大、难以预知且罕见的事件。2008年的全球金融危机被认为是典型的“黑天鹅”事件。
恒大集团这头中国房企中的“灰犀牛”，规模庞大，经营范围广，与银行、金融体系有着千丝万缕的联系。它的生存与政府存在直接的利害关系，恒大集团一旦在中国房地产市场泡沫中率先破裂，陷入债务危机，甚至破产，可能会引发重大的金融风险。政府是否会出手，救助房企免于倒闭，以减缓“灰犀牛”的“冲击力”给国家金融系统，乃至社会稳定带来的冲击？
政府是否应出手相救？
对此，独立经济学家刘正山说：“我觉得，这跟房企倒闭可能带来的后果多大，有直接关系。美国的次贷危机，政府也是出手了。因为次贷危机导致了大的金融危机。如果房企带来的后果或影响，是市场可接受的范围之内，政府应该是不会出手的。”
刘正山说，如果中国政府继续坚持市场经济改革方向的话，如果市场能承受某个企业倒闭，就交给市场来解决。如果市场解决不了的话，就要发挥政府宏观市场的调节作用，出手相救。
他说：“因为这涉及到银行的问题。涉及到银行的问题，必然是一种金融危机。房地产企业很大一部分资金来自银行，自有资金非常少的。另外一方面涉及到老百姓的利益，比如房企采取预售方式，提前收取资金。如果日后交不了房子的话，老百姓的利益会受很大损失。一方面是金融危机的问题，另一方面是社会稳定的问题。”
中国青岛大学青岛财富管理研究院和青岛互联网金融研究院院长易宪容教授认为，政府不会坐视像恒大这样的龙头老大陷入债务危机，甚至倒闭而不管。
他对美国之音说：“一定会救了，只是要看什么时候，以什么方式出手相救了。恒大的1.9万亿，与银行信贷总额180万亿相比，根本无所谓。因此，政府一定会救。所以，尽管一波一波、一家一家企业可能出现这样的问题，但是政府为了保证金融安全，最后一定会出手。”
易宪容指出，目前中国房地产领域的核心问题，不是债务问题，而是“房价在上涨还是在下跌”的问题。
他说：“最大的问题就是，房地产市场要调整，最重要的是要让房价不断下调。最大危机不是债务问题。如果房价一直在上涨，债务危机一定能化解。”
易宪容说，中国调控房地产市场，出台各种限购措施，但核心的问题没有触及，那就是房价。他说，房价之所以难降下来，是因为其中涉及重大的利益关系，如果降价，将损害少数既得利益集团的重大利益。因此，政府多年来并没有拿房价“开刀”。
未来房市的发展
中国清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明教授认为，中国目前的房地产市场发展中存在一些不正常的现象,其中包括对房地产供给方面的一些限制。
他对美国之音说：“一方面，对土地的供给目前还完全都控制在政府手中，限制了房企获取土地的来源。如果政府能进一步放开，调整市场，允许农村大量闲置的建设用地，在符合规划的情况下，能够进入房地产市场，就能从供给方面加大市场调控的力度。”
未来中国房地产市场健康发展的方向何去何从？对此，蔡继明教授说，为了顺应和适应农村人口向城市转移，尤其是从中小城市向特大超大城市转移的趋势，城市建设用地的供给应该向特大超大城市倾斜，这样才能缓解一线城市和部分二线城市房价过高的紧张状况。
刘正山说，中国目前的城镇化率，离官方预期的70%规划，至少还有10个百分点。因此，只要有需求，市场就会在。因此，他仍然看好未来中国房地产市场的前景。
易宪容认为，未来的房地产市场肯定会问题很大，如果不回归到以消费为主导的、真正落实房子的“只住不炒”的政策，可能问题比较多。但是落实这个政策，最核心的概念，就是如何通过税收政策，如房地产交易税，房地产所得税，房地产物业税，把房地产的投机炒作，真正地剔除出来，而不是用现在各种各样的行政手段来控制。他说，只有这样房地产市场才能逐渐地平稳过渡到一个健康的市场。但如果还按照现在的状况走下去，房价只涨不跌，最后的结果怎么样，谁也不知道。
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