Tuesday, 7 June 2016

叶檀：信达就是只凶猛的秃鹫

信达地产走上了风口浪尖。当人们在抱怨高房价的时候，信达还在制造地王，由于其母公司中国信达由财政部控股，因此，有人认为是财政部间接推高了房价。

据网易房产不完全统计，从2015年下半年至今，信达地产已在全国各地创造了6宗地王。2015年7月，合肥滨湖地王；11月，上海新江湾城地王；12月，深圳坪山地王；2016年1月，杭州南星地王；5月，杭州滨江地王；6月，上海宝山地王。

虽然信达拿地的价格已经超过其总资产，有人认为怎么也翻不回本。信达地产一季报，除了每股净资产外，其他ROE、负债率、净利润等，都可以用惨不忍睹来形容。就是这样一份烂报表，信达地产哪儿有实力频频拿地王，哪儿有能力加入中国城镇化的土地军备竞赛？

信达准备参加一场马拉松比赛。从目前信达疯狂拿地来看，这家机构相信中国在城市化过程中，城市群中核心城市与卫星城的地价，将成为最重要的保值标的。谁拿到这些城市的大批土地，谁就赢了。

▲梦想要有的，万一赢了呢？

根据《证券时报》报道，按照规划，在区域布局中，信达拟重点关注经济强市与人口导入城市，逐步形成“3+2+X”布局，“3”指长三角、珠三角和京津冀城市群，“2”指长江中游和成渝城市群，“X”指不在五大城市群内的二线和区域中心城市。这一来，信达几乎把目标指向了所有的区域核心城市。

看来即使财政部控股的公司也相信，中国融资基本抵押品是未来城镇化过程中升值的土地，而不是其他。

这场赛跑，也是信达利用大型金融央企的身份，以低成本资金与资产荒进行的赛跑。

社会上钱多，不知道该投向何处，投向核心城市土地是一场赢面略大些的赌博，前有廉价社会资金注入，后有地方政府信用撑腰。

信达地产低成本大规模融资。一是趁低息发债。4月1日深交所发布公告，信达投资有限公司2016年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）定于2016年4月6日起在本所集中竞价系统和综合协议交易平台同时交易。公司债券（第一期）发行总额20亿元，票面利率3.70%，债券期限8年，附第5年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。

看看，8年仅利率仅3.7％，还有利率调整的选择权。到第二期发行5亿元的时候，票面利率仅3.5％，这样的世道不赶紧发债都觉得对不起自己。

▲利息低不发债都对不起自己良心

连苹果都这么干。手上握着2000亿美元以上现金，还大发特发低息债，现在都发到中国台湾地区去了。发了债，把可能有成长前景的中小公司都买下来，为未来建设安全屏障，然后进行股票回购推高当期股价，获得当下的收益。

信达地产另一个融资方式是安排夹层基金。

这方面，母公司一马当先。2015年以来，信达地产频繁地与母公司中国信达及“信达系”公司发生关联交易，通过公告披露参与的“信达系”夹层基金就有7个，其中4个的资金投向信达地产自身开发的项目。

据网易财经报道，上海新江湾地王项目80%的权益掌握在上海坤瓴投资手中，坤瓴投资的幕后股东是信达地产、泰禾集团、宁波汇融沁齐股权投资合伙企业（有限合伙）三家，分别持股8.75%、11.25%、80%。泰禾是信达地产合作方，宁波汇融沁齐由信达地产和泰禾共同出资设立，扮演的是夹层基金的角色。利用泰禾在高端住宅的品牌口碑，打造高端链条。

另一手建立夹层基金，直接获得资金溢价和通道费。例如世纪金源、上海大名城唐镇、深圳中林科技产业园南区等项目，在这类夹层基金里，信达地产除了作为财务投资者，还派出深圳信达置业、新疆信达银通等区域公司参与项目监管，每年收取2、3百万元的监管费的同时，为“信达系”的投资项目进行专业把关。

信达是主流玩法，利用自己庞大的金融体量获得大量便宜钱，而后注入到旗下公司与伙伴公司，一部分直接获取转手的通道收益与租金收益。快速地用钱生钱，根本不容许你讲房地产泡沫之类的话。

信达代表了中国金融巨无霸的新玩法，拿到便宜钱，在国内外大肆收购项目，一部分获得通道费，一部分建立未来资产核心储备库，把地主家的余粮全收到自己碗里，说到底，这又不是他们自己的钱。

这是一群凶猛而肥胖的秃鹫，绝不止信达一只。

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