温州房价经历了一次较大幅度的调整，但不宜将其当前态势严格定义为大泡沫的破灭。预计随着2013年全国经济与楼市的好转，温州本地经济、高利贷危机也会有所缓解，房价将会出现弱势复苏。
2012年下半年以来，温州房价大跌、房企资金断链、老板跑路的报道层出不穷。近日，上海易居房地产研究院基于国家统计局发布的数据，综合比较发现，房地产调控三年来，全国70个大中城市的房价与2010年相比，仅有五个城市房价下降，其中浙江便占了四席：温州、杭州、宁波、金华。而温州更以高达17.7%的降幅领跌全国，成为国家统计局监测的70个城市中，唯一一个近三年来跌幅升至两位数的城市。
浙江楼市怎么了？温州楼市泡沫破了吗？
从市场数据来看，2012年下半年开始，温州房价一直领跌全国。比如2012年9月，全国70个大中城市新建商品住宅房价指数平均同比下跌1.3%，而温州下跌幅度最大，为16.4%。这是房价指数，而若看实际楼盘的销售状况，也确实有相当部分下跌了三成，甚至个别下跌五成左右。
房地产有条重要规律：经济不好，楼市往往也好不了。温州房价大跌，与经济面与金融面的恶化有很大关系。温州经济以民营为主，且是出口导向型，2011年欧债危机升级，同时美国经济复苏乏力，导致了外需大幅萎缩，温州当地经济萧条。
同时，一直以来，温州民间融资发达，高利贷盛行。但在各种负面因素的冲击下，2011年温州民间高利贷泡沫破灭，放高利贷的“老高”们纷纷跑路，融资市场一地鸡毛。而高利贷与房地产盘根错节，相当部分的高利贷资金，要么流进房地产开发领域，或者直接进行投机性购房。而高利贷的链条断裂后，开发商和炒房者的资金严重吃紧，债主催逼，迫不得已，降价抛售楼盘或二手房。少数人急于用钱，只能以“跳楼价”出货。
还有，购房者的观念与心态也很重要。众所周知，过去十年左右的时间内，我国住宅市场中的投资或投机性需求，远远超过发达国家成熟市场的水平。其中一条重要原因，是我国居民将购房置业作为财富保值、增值的重要、甚至惟一路径。其中又以“温州炒房团”、“山西煤老板”最为著名。中国最早的一批房产投资客就是温州人，先是2003年在上海炒，后来流布全国。俗话说“兔子不吃窝边草”，可是温州人炒来炒去，不由得也把“老窝”炒爆了。
温州，只是浙江——尤其浙南经济与楼市的一个缩影与典型。过去多年，台州、宁波、杭州、义乌等浙江城市，也不同程度地存在“温州现象”。经济、金融、楼市，三者密切相关，很容易形成共振。处于景气周期时，三者比别的地区更热，比如在上一轮楼市繁荣期，2010年1月，温州、金华、杭州位列70个城市房价涨幅榜前三名；而处于不景气周期时，则会更冷，比如2011年至2012年，三者形成负面共振，房地产市场异常低迷，房价领跌全国。
我国房地产市场化的历史偏短，主要是在1998年房改之后才实质性展开的，还没有积累足够的市场数据。但有一个规律是明显的：凡在一段时间内经历房价疯涨的地区，在紧接着的全国楼市降温中，往往都会成为“重灾区”。比如2006年的上海，2008年的深圳，2011年的温州。
犹记2009年至2010年间，全国房价经历了一轮上涨，其中有多个月份，温州领涨全国。例如2010年1月，70个大中城市住宅价格指数同比上涨9.5%，而温州为15.7%，雄霸第一。开发商也很疯狂，2010年11月29日，经过33轮激烈竞标，温州一地块以37亿元总价被当地房企置信房产竞得，楼面价即达3.7万元/平米，成为全国住宅用地单价“地王”。但这个拿地企业正好赶在温州出台限购令、市场降温的“前夜”抢下这块烫手山竽，最后只能吃不了兜着走。据《第一财经日报》报道，2012年5月该楼盘开盘时，销售均价低于当时外界预测的每平米5万元的成本价。
然而，也应看到，浙江和温州的紧张形势正在出现缓解迹象。比如，从短周期看，我国经济已于2012年三季度见底，谷值GDP同比增幅为7.4%，四季度反弹至7.9%，2013年总体趋势是上行。同时，欧美经济预计也会略有起色，国际国内环境，有助温州经济见底回升，即便难现大幅反弹，但至少最寒冷的时候已经过去。另外，与全国其他少数地区一样，温州民间高利贷危机正在缓解，老板跑路的案例越来越少。
随着宏观经济和民间借贷危机的好转，浙江和温州楼市已经趋稳，甚至近段时间房价已经出现止跌、复苏的迹象。比如2012年12月，温州和宁波房价已经止跌，而杭州和金华出现上涨。笔者认为，随着全国房价的整体性回暖，浙江和温州房价谷点正在过去，2013年房价将会出现小幅上涨。
最后，在上述分析的基础上，有必要对于温州房价形态进行定性。笔者研究过众多国际案例，一般而言，能称得上房价大泡沫，而且事后能被称为崩盘的，房价至少得下跌三成，而且下跌和筑底需要持续几年时间。比如美国房价自2006年开始下跌，至2011年累计下跌三成多，2012年才进入复苏通道；日本则更惨，当前六大都市地价，较1991年高点仍下跌了六七成，根本看不出何时才能恢复当年的“辉煌景象”。
可以肯定的是，浙江全省整体而言，房价没有形成大泡沫，也不会崩盘，其走势与全国总体一致。就温州而言，对比房价整体跌幅和下跌时长的国际先例，温州房价尚不能算作严格意义上的泡沫，更难言泡沫已经破灭。比较合适的界定是：相对于全国其他城市而言，温州房价经历了一次较大幅度的调整，当前正在慢慢趋于好转。
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