Saturday, 2 February 2013

三线地产僵局

经济观察报 记者 陈勇 陈文雅 今年冬天，营口比往年更冷一些。

营东新城里那些宽阔的马路看起来也格外空荡——这里鲜有车辆通过，马路两边到处是修葺一半的楼房，有些地方甚至是根据土地沿线画了个圈，没有任何动工痕迹。即使是周末，在当地一些楼盘的看房者也寥寥无几，那些号称已经售罄和竣工的小区也是冷冷清清。

沿海产业基地也是如此，“你去沿海产业基地看完房子，要是没车，你连打车回来的可能都很小。”营口居民王永强说。

营东新城、沿海产业基地都是近几年营口市重点规划的城市开发建设区域，随着其开发进程的深入，诸如万科、保利、恒大等房企大鳄都纷至沓来，一时间，买房与卖地风行营口。不过，现在的营口房地产业，已不见旧日盛景。

最近，一些全国性房企营口项目的负责人，但凡私下聚会时聊起营口房地产业，都会忧心忡忡。本报获得的一份营口房地产市场调研报告显示，2012年，营口市42个重点项目未来潜在供应达到1362.67万平米，若以2011年市区现有销售速度（年销售量200万平米），大概需要6-7年时间。一位东北开发商透露，作为整个辽宁房地产泡沫最为严重的城市，营口的存量需要六七年时间消化的说法都是保守估计，可能还不止这个数。营口不乏动辄上百万平米的大盘，但有的项目一个月只能卖十几套。“开发量很大，但人气没跟上，没有新的产业，商业过不来，生活不便，前不着村后不着店，冷冷清清。甚至新的商业免三年五年房租都无法把商家吸引过来，因为如果没有人气，商家是不敢冒此风险的。”这位开发商说。

营口一家房屋中介的工作人员估计，把市区现有的大约50万人口全部搬到沿海产业基地，都还有好多房子消化不完。

在营口市住房和城乡规划建设委员会副主任葛树忠看来，营口楼市并没有滞销情况，部分开发商楼盘问题系市场行为，与营口楼市没有任何关系。

营口是“中国唯一一个可以看到夕阳坠海的城市”，也是位于沈阳和大连中间的滨海三线城市，这座城市的目标是成为一座拥有百万人口的旅游大城市，在这个目标还未完全实现之前，它却无心插柳地成为了中国房地产泡沫的新焦点。

馅饼与陷阱

一位在全国知名房企营口项目的负责人记得，他们去年在营口注册公司时，营口市区土地已所剩无几，他们拿下的是最后一块沿海地块。

在营口，拿地高潮出现在2009年，这一年7月，“辽宁沿海经济带”被国务院确定为国家级经济发展战略，营口位列其中。

此时的营口，GDP已经连续5年排名辽宁省第一，工业强市和人口旅游大市已经开始萦绕这座城市。

营口各区都开始陆续出台一些刺激地产政策，比如营口站前区，自2009年1月1日起在站前区注册纳税的房地产业项目和企业，对含有公益性建设的房地产开发项目，经审核后给予项目贷款贴息；比如沿海产业基地针对外地人购房的优惠政策——购房送户口，给予在沿海产业基地就业的人员医疗、教育等优先支持。

这些政策的“诱惑”下，营口的房地产开发进入高速时期。2009年、2010年两年累计商品房施工面积高达3014万平方米，增幅达80%左右。2010年，营口房地产投资占到当地GDP总量的17.9%。2011年同样是一个高速增长年，房地产施工面积是2830万平方米，其中新开工面积是1495万平方米，而销售面积是613万平方米，销售额233亿元。2012年，新开工速度比2011年有所放缓，但总量依然很大，全市新开工商品房940万套，新增批复500万套，当年销售完成640万套。

房地产开发的兴盛无疑给营口市带来了很多的钱。营口主要的市级城投平台——营口市城市建设投资发展有限公司的一份资料显示，2010　年，该公司约1.59　平方公里土地的开发整理投入成本3.78　亿元，而土地出让收入为31.97亿元。这份资料提到，“截至2010年末，公司拥有可供开发的土地约20平方公里，保守按照1000　元/平方米的出让价格进行估算，可获得土地出让收入约200　亿元。”

2010　年营口市预算体系中可支配收入合计3964705　万元，其中基金收入占比高达61.05%。2008~2010　年，营口市基金收入飞速增长，年均复合增长率达到126.40%，2010　年达到2420636万元。基金收入增长主要源自政府土地出让收入的增长，营口市基金收入中土地出让收入占比70%左右。

接近营口市委办人士介绍，作为人口较少的辽宁省三线城市，营口的房地产业虽然启动迟但发展很快，目前主城区范围可供土地已经几乎没有。

在营口开发项目的一家全国性房企人士坦言，近几年来营口房地产业发展很快，主城区整体情况早已是处于饱和状态，呈供大于求状态。

公开资料显示，截至2011年底，营口市新竣工住宅面积与存量住宅面积之和，已高达4800万平方米。以每套房面积100平方米计，营口存量房已高达48万套。这意味着，不算未来新增的供应量，营口需新增150万人口，才可消化掉目前手中的存量房。目前，营口市的中心城区人口为56万。按照其特大型城市规划，“到2020年，中心城市人口达到120万~130万”。

当地房地产界人士认为，营口房地产市场从2011年10月份之后开始下滑，除了市民在宏观政策不明朗下观望情绪浓厚、营口人口基数小、市场不成熟等因素外，企图把5~10年的规划集中在2年完成更是不现实的。

更重要的是，地产市场跃进后的下滑，带来了更多层面的连锁反应。2012年6月，营口市政府召开全市重点项目融资对接会，营口市常务副市长刘焕鑫指出，营口项目储备较多，已达1700余个，机场项目、保障性安居工程项目等对资金需求较大，要把项目的融资作为经济工作的重中之重抓紧、抓好。

2013年1月11日，营口市第十五届人民代表大会第一次会议审议通过的《关于营口市2012年财政预算执行情况和2013年财政预算（草案）的报告》显示，2012年营口市“克服经济下行压力”，公共财政预算收入共完成170亿元。而在2012年初制定的财政预算草案中，2012年营口市一般预算收入安排了175.28亿元，比原计划少收5亿多元。

财政增收的压力加上债务规模的持续扩大，促使营口政府在楼市出现供需矛盾之后，在救市还是挤压泡沫这道选择题上勾选了前者。

2012年以来，营口不断出台救市政策，连续三次推出购房者契税全额返还、行政事业收费减免政策，并由财政出资给市直机关事业单位职工发放住房补贴，以刺激楼市消费，引发了公众舆论的关注。

在营口市政府及下属各区县的2013年政府工作报告中，随处可见“力促房地产业健康发展”、“加强融资”之类的字眼。营口市市长葛乐夫在《政府工作报告》中明确2013年的营口房地产销售目标为“房地产投资和商品房销售额均增长15%以上。”沿海产业基地管委会的2013年政府工作报告提出，2013年的工作重点之一是促进房地产业健康发展，“以促进房地产项目尽快复工、竣工为重点，对内逐户梳理排查，逐项推进；对外加大宣传推介力度，出台优惠政策，鼓励外来人口定居，激活商业地产项目，增加商品房销售量，提升城市活力。”当地银行为了支持居民购房需求，也提供了一定的个贷优惠。

在楼市滞销的困境下，一些全国性房企在营口的开发计划变得更为谨慎小心。以万科海港城为例，该地块总面积达120万平方米，预计要花12-15年之间开发完成，每期只完成8万平方米。而另一家全国性房企的项目则基本陷入停滞状态。

接近万科人士的透露，万科在三、四线城市的战略上一直是保持谨慎状态，如果发现当地市场出现问题就会撤离。

三四线重灾区

营口的房地产泡沫并不孤单。

在易居中国发布的2012年中国城市房地产市场风险排行榜中，营口的房地产泡沫严重程度在287个城市中排在第26位，风险前50城市中除了营口、保定、沧州、河池、防城港位于沿海省区之外，共有46个城市位于内陆地区，占总数的92%。此外，在前50位中，41个城市被归入四线城市，其他均为三线城市和资源型城市。

这份报告显示，四线城市未来市场风险最为显著，相当一部分城市土地放量高于住宅市场消化能力，虽然短期内住宅市场供求比并不一定显露出来，但未来风险已经难以规避。另外，从需求角度来看，四线城市几乎都是人口输出城市，且不具备对外来人口的吸附能力，因此常住人口普遍较少，与三线城市拉开了较大距离，房地产市场需求严重不足。

在四线城市中，武威土地消化周期全国最长。甘肃省武威市年均土地出让面积121万方，但根据2010年第六次人口普查公报，该市城镇居民人口仅为50万人，就此比例而言，相当于上海的1.5倍，而从经济发展角度来看，武威仍以能源、冶炼与食品加工为主，居民收入水平不高，市场去化能力较弱，武威市土地消化周期达到了19.87年，为土地消化周期最长的城市。

而人口密度全国最低的酒泉，排在了风险排行榜第一位。2008年-2009年，酒泉房地产开发投资增长率受次贷危机影响从62%降至10%，但2009-2011年，酒泉的消费品零售额、人均支配收入、人均消费支出三项指标的增长率基本保持平稳，唯独房地产投资增长率却达到32%、88%。2009年无疑是酒泉房地产市场快速起飞的一年，那也正是酒泉新能源产业基地跨越式发展的一年。

2010年中国住房和城乡建设部副部长仇保兴在谈到房地产市场调控时曾点过酒泉的名，当时，正值沿海城市房价出现暴涨，他说，“内地一些城市房地产业刚刚起步，如2008年甘肃酒泉地区一些住房每平米仅1000元人民币左右。在这种情况下，用‘一刀切’的办法调控房地产市场，对全国来说很难有非常好的效果。”仇保兴当时并不知道，就在他讲话的这一年，酒泉的房价已经从1000元涨到了3500元左右，到2011年更是涨到5000元左右，三年时间翻了5倍，其中仅2010年一年就翻了一倍。

但当地的购买力却并未和房价一样节节上涨。酒泉的二手房中介人士黄先生表示，“现在酒泉的二手房别说卖出去多少了，连来中介门店咨询看房的都没有。”

而随着银行对开发贷的停批，开发商资金紧张，酒泉房地产商开发项目的积极性也大幅下降，酒泉市统计局2012年1-6月统计数据显示，酒泉房地产开发投资增速继续回落，面积下降，销售下滑。2012年上半年，酒泉房地产开工面积仅77万平方米，而2011年上半年达174万平方米。由于楼市不景气，房地产相关行业的行情也受到了不同程度的影响。营口市统计局2012年一季度统计数据显示，家具类零售额增速比去年同期回落185.7个百分点。

在酒泉市房地产管理局房地产市场科刘世荣看来，酒泉的房子不如2011年的时候好卖，主要是现在供应量少了，“不过，有个别的楼盘还是卖得不错”，他说，至于开工量、待售房屋的情况，刘世荣表示自己不是做这一行的，不清楚。

下一个营口

不过，即使同样是三线城市，地产泡沫的表现也各有不同。洲联集团上海五合智库投资顾问有限公司副总经理肖益民为许多城市的房地产项目提供过咨询服务，从他的切身感受来说，各个城市的情况以及形成泡沫原因不尽相同。

在他看来，营口是三线城市泡沫最典型样本，在这样的三线城市，由于内生性人口需求不多，导致长期需求有一个刚性的瓶颈，而地方政府大手笔的城市开发规划，使两三年间大开发商纷纷涌进，导致一时间供应量大幅增长，风险就暴露出来。未来，这些城市可能会出现土地卖不出去的情况。

这些城市房地产泡沫的起点，大多是当地“跨越式发展”的城市化运动，土地放量供应，房地产投资飞速增长。2010年，全国一、二线城市处于限购泥潭中时，三、四线城市却在铺开奢侈的造城盛宴，655个城市计划“走向世界”，200多个地级市中有183个正在规划建设“国际大都市”。甚至连贫困县也参与了此次造城狂欢——财力只有3000多万元的内蒙古自治区呼和浩特市清水河县，计划斥资60多亿元建设新城。

地方政府的冲动，又恰好与因为一、二线限购而“上山下乡”求发展的全国性地产商一拍即合。中国房地产业学会副会长顾云昌表示，2010年以来，由于限购政策的影响，一些开发商纷纷上山下乡，驻扎三、四线城市，当地政府也给了很多优惠条件，给了很多便宜的地，而开发商自己实力也比较雄厚，所以在三、四线城市开发了许多规模很大的楼盘。不过开发商的日子也并不好过，保利地产副总经理余英说，去年销售业绩下降的房企都是被三、四线城市拖累的。

在肖益民看来，如果把房地产业当作拉动经济增长引擎的思维不改变，类似营口的楼市严重滞销及土地出让的戏码将一再上演。

易居中国2012年中国城市房地产市场风险排行榜的主要作者，上海易居房地产研究院副院长更是提醒到，有些城市如东北的营口，由于开发量很大，泡沫的风险很快就显现了出来，但在另一些人口少、土地多的城市，有可能目前还没有出现土地放量供应的情况，因此风险的释放会比较平缓，不一定现在就暴露出来，但由于他们同样有巨量的可供应建设用地面积，一旦这些土地上市，同样也会出现房地产大量滞销的情况。

这意味着，泡沫并未消散。

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