来源:
大纪元
如果说，过度扩张、掏空家底的恒大暴雷算咎由自取；那么，稳健经营的“优等生”碧桂园，10月18日未能在宽限期内支付利息、正式债务违约，则暴露了中国房地产业的深层次问题；而有国资背景的标杆房企万科的转型痛苦，更预示了中国房地产业的暗淡前景。
10月20日，万科董事会主席郁亮在一年一度的媒体交流会上说，中国房地产业目前进入了最痛苦的马拉松“撞墙期”，阵痛比预想的更长、更痛。7天后，万科发布2023年三季报显示：前三季度集团累计实现营业收入2,903.1亿元，同比下降14.0%；实现归属于上市公司股东的净利润136.2亿元，同比下降20.3%。其中，第三季度跌势更猛：实现集团营业收入894.2亿元，同比下降31.6%；实现归属于上市公司股东的净利润37.5亿元，同比下降22.5%。
稍前，8月25日，万科创始人、中国房地产业的风云人物王石在一个论坛上说：将来房地产一定会结构性调整，将之称为惊雷滚滚乌云密布也不为过。事实上，王石的忧患意识相当强。早在2018年9月，楼市还被躁热笼罩之时，万科秋季例会的主题竟然是“活下去”，那时就开始了转型。可是，5年过去了，万科仍在转型之中，说明这个“转型”实在“路漫漫其修远兮”。
为什么呢？一个企业再优秀，置身于暴发了20年的中国房地产业所形成的历史性困境，想夺路而逃是极难的。
其实，自2021年9月恒大暴雷，戳破了楼市泡沫，中国房地产业的困境就全面呈现了。虽然中共有强大的政策手段，可以控制楼价不准下降，但这也只是扭曲市场信号，而不能扭转市场衰退。
中国楼市之糟糕，且看两个官方数据。其一，11月1日，央行发布数据：第三季度末，人民币房地产贷款余额同比下降1,000亿元人民币（同比下降0.2%），至53.19万亿元（7.3万亿美元）。这是2005年有数据以来的首次同比下降（比较而言，2021年之前，每年新增人民币房地产贷款都以万亿计，占同期各项贷款增量比重，最低17.4%，最高44.8%）。
同期，个人住房贷款余额下降4900亿元（同比下降1.2%），至38.42万亿元，为连续第二个季度同比萎缩。个人住房贷款余额负增长，这可是历史性的。要知道，在2021年末之前，个人住房贷款余额都是两位数增长（详见笔者“中国楼市有多冷，请看三个数据”一文）。个人住房贷款余额负增长，表明民众在提前还房贷、持币观望。房子卖不出去，房企的资金链就紧张或断裂，自然就引发了债务危机。
其二，10月18日，国家统计局发布全国房地产市场基本数据：1—9月份，(1)全国房地产开发投资87,269亿元，同比下降9.1%；(2)商品房销售面积84,806万平方米，同比下降7.5%；商品房销售额89,070亿元，下降4.6%；(3)房地产开发企业到位资金98,067亿元，同比下降13.5%。
大家知道，房地产及其相关行业在中国GDP的比重约为25%。现在房地产坍塌了，其对中国经济的打击是致命的，目前没有任何一个新兴产业能够取代房地产的地位。因此，能否对泡沫破裂后的房地产业进行有效的整顿和救治，是中国经济走出风雨飘摇状态的关键。
从10月21日潘功胜做的“国务院关于金融工作情况的报告”看，措施出台不少，例如：(1)指导金融机构用好3500亿元专项借款、2000亿元保交楼贷款支持计划，“金融16条”中有关政策有适用期限的统一延长至2024年12月31日；(2)今年前9个月新发放个人住房贷款利率为4.13%，同比下降0.88个百分点；(3)推动降低存量首套住房贷款利率，近5000万笔、22万亿元存量房贷利率下降，平均降幅0.73个百分点；(4)下调二套房利率政策下限，统一全国层面首付款比例政策下限，配合相关部门将首套房认定标准调整为“认房不认贷”；(5)加大民营企业债券融资支持工具支持力度；等等。
然而，上述措施或者力度不大，或者难以大规模落地，结果效果寥寥；而且强硬推“保交楼”，配套措施却跟不上，导致碧桂园等“优等生”也现金耗尽、债务违约；万科等标杆房企也难以顺畅转型。中国房地产业的困境已是难以复加了。
这就使各界对10月30日至31日当局举行的“中央金融工作会议”抱有一丝希望。果然，“中央金融工作会议”对房地产政策论述之多远超之前的各界“全国金融工作会议”，诸如：(1)健全房地产企业主体监管制度和资金监管；(2)完善房地产金融宏观审慎管理；(3)一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求；(4)因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式；(5)稳妥化解大型房地产企业债券违约风险。
然而，这些都是假大空，说的比唱的还好听，连自己都不信。试想，如果碧桂园的合理融资需求如果真的被“一视同仁满足”，它还会债务违约吗（可参见笔者“从碧桂园危机谈中国经济寒冬与政策空转”一文）？
由此看来，“中央金融工作会议”不是没看到中国房地产业问题之严重，但却不会对症下药、实质解决问题，只是唱高调、说空话，让政策在空中飞。
可以说，中国房地产业病入膏肓，又碰上庸医看病，只有等死的命了。
from 博谈网 https://botanwang.com/articles/202311/%E4%BB%8E%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E4%B8%9A%E5%9B%B0%E5%A2%83%E8%B0%88%E4%B8%AD%E5%A4%AE%E9%87%91%E8%9E%8D%E4%BC%9A%E8%AE%AE%E4%B9%8B%E8%99%9A%E6%B5%AE.html
