Info Aggregator: 莫之许：作为提款机和维稳器的房地产

大陆多处城市取消限购，反映房地产市场的疲软超乎想像。
近日，大陆多处城市取消限购，江苏仅剩下南京维持限购，石家庄取消限购，7月29日，杭州也取消限购，这表明，房地产市场的疲软超乎想像，为了保证今年的经济增长目标，同时避免经济出现大的动荡，取消限购最终成为了一种可能。取消限购后的房地产走势如何，并非笔者关心的重点，因为，取消限购不外是一种调节或者刺激，只要围绕现行房地产市场的一系列制度不变，大陆房地产市场的基本格局也就是高价位，并不会得到缓解，在一定程度上，取消限购恰恰是维持高价位的努力之一种。更需要追问的是，为什么要采取这样的制度设计。
大陆近30年的经济发展，发生在特有的空间和条件之下。包括此前30年的对外封闭，长期的城乡二元隔绝、和所谓的计划经济体制，市场化的进展和对外开放的地理条件，使得大批人口由乡村而城市，由内地而沿海。经济发展和城市化进程，共同带来了对于房地产的旺盛需求，刺激了房地产的持续发展。然而，正如许多人士指出的那样，现行的房地产模式也有着相当的弊端：如精心维持的高房价和户籍制度的共同作用，绝大多数流动工人（农民工）并不能真正定居下来，造成了 7000多万留守儿童这样的悲惨存在；过高的房价也在持续地损害经济发展的潜力。简单来说，现行房地产模式并未能有效地满足城市化过程中的大部分需求，反而成为了经济、社会乃至政治问题的一部分。
很少有人想过，大陆的房地产模式能否有另外一种可能。大陆近30年的有限市场化及其带来的经济发展，是在原有体制大体维持的情况下展开的，其中与房地产相关的，首先是土地制度，其次是户籍制度，人们习惯地将这些制度当成是前提，而不是问题来思考，从而不假思索地接受了现有模式，在此，不妨让我们抛开特有的制度约束，对比其他国家的类似发展进程，假设一下另外一种可能：
假如没有相关的制度约束，随着市场化进程和经济发展，或许会是这样一种面貌：首先，工商活动的分工合作，会促使相近产业的企业和人员逐渐集中，一方面会形成若干超大都市圈，一方面，则在这一超大都市圈内，形成若干以产业为基础，以地域籍贯为纽带的聚落；同时，大批劳动力将通过流动务工而逐渐定居下来。在这一过程中，大量土地由农业等用途转为工商住宅等用途，北京等城市的建成区将是现在的数倍之上，而在另一方面，原有的住户则会因个人就业和居住条件等原因，逐渐移出新形成的功能区域。
这样的想像并非面壁虚构，而是差一点就实现的事实。 1983年，几个温州人在南苑乡马村赁房搞服装加工，销售。很快，越来越多的温州人聚集到了这一带，形成了显著的集群效应，到1994年10月，大红门地区以温州人为主的外来人口突破11万人，是当地农民的7倍之多，也为当地的农民提供了不菲的收入，仅靠房租一项，当年东罗园等村的5600余户农民就增收 3000万元。不难设想，该地的集群规模还将随着进一步的经济发展和城市扩张而急剧膨胀，最终，会形成一个以服装为核心业务的区域商业中心，一片围绕该中心的产业基地，以及依附于该中心的从业人员聚落。
遵循这样路径发展，相比现状，会有更大得多的好处：从经济发展而言，自然演进的工商聚落，会具有更便利的发展条件，更多的创新机会；从个人福利而言，劳动力更容易从流动到定居，类似7000多万留守儿童的现象将不复存在；普遍的定居，还将带动更大规模的房地产发展，而不是回乡兴建居住率低下的住宅，更能提高资源配置的效率，也为长期的经济发展提供更多的动力。即使是从政府收益的角度，这样的路径也应该是有利的，毕竟，更良性和更可持续的经济发展是可欲的。
不过，现实却恰恰相反。 1995年，当地出动机关干部、执法人员3000余人，对「浙江村」进行了一次规模空前的大清理。摆上台面的治安或秩序理由并非根本，因为这本就是政府的基本功能，无论怎样的产业和人员聚集均应加以满足。在笔者看来，真正让统治者难以接受的，是这样的自发演进对于现行制度的冲击。
在现行制度下，乡村居民的身份属性、农村土地的集体性质，基层政权的治理结构是三位一体的存在，通过这样的捆绑，体制就能保持从身份、经济到政治上对在地居民的直接控制，并通过这一控制满足基层治理。市场化的出现，需要人员、资本、产品和信息的快速流动，对现行制度势必会造成冲击。假如如果土地是私有且可流动的，上述的捆绑将不复存在，外出务工的农民，可以将家乡的土地卖掉，作为进城的第一笔基金，而在城市周边，随着外来人口的持续增加，集群效应的不断发酵，土地势必大为升值，相当部分在地居民将会在获得土地收益后离开该区域，无论是哪一种情况，对于现有制度而言，这将意味着极权体制从最基层的动摇。
也正因此，当局并不愿意土地私有化，同时也就必然会警惕「浙江村」这样的新生事物。压倒性的外来人口优势，以地域籍贯为纽带的自治社会，会对基层治理结构带来颠覆性的冲击，从而，捣毁「浙江村」并将之导入政府管制的轨道，也就势在必行。
如今，大红门一代已经转型成了兴旺的服装贸易区，而其周边耸立的，已经有数个大型楼盘社区，以当局的意愿，一切都有条不紊地进展着。
「浙江村」的命运，其实早在20年前就预示了此后的房地产模式乃至「中国模式」：市场化的发展不能威胁到既有的极权控制体系，而是要被逐步分解并纳入到既有的控制体系之中。也因此，不会有土地私有化，也不允许自治社区的出现，通过土地垄断并因此维持高房价，不仅可以从中攫取到经济发展的大部分份额，同时也就形成了有效的进城壁垒，有助于体制逐步消化人口流动带来的冲击，哪怕为此付出7000多万留守儿童的代价也在所不惜。在这个意义上，现行房地产模式不仅是提款机，还是维稳器，每一个为此付出高价的购房者，又或者是家庭离散的痛苦承受者，其实也是在为这个体制的运行买单。
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Wednesday, 30 July 2014

莫之许：作为提款机和维稳器的房地产

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