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自由亚洲
“唔敢赌香港市场（楼市）太差，过去历史话我哋知边个赌香港长期差都错。”
上星期长实主席李泽巨在分析员会议上，被追问对香港楼市看法，说出了的金句成为全港媒体争相引述，看似不经意的说法，但李泽巨显然是精心计算。对政权甚至北京来说，这是容易受落的说法，可以归类为属于“说好香港故事”；但严格看整个语法，其实又没有一句是真心唱好。
当然，今天的李泽巨没有当年父亲李嘉诚的Soundbite那么精彩，但这番说话仍然是经过深思熟虑：“唔敢赌楼市太差”，与“香港楼市前景不会太差”明显是两个层次，潜台词不就是前景已经转差，亦不排除会再差下去，只是不敢或不愿意赌上赔钱风险，因此宁愿不赌？
至于说“历史话我哋知边个赌香港长期差都错”，其实没有意义，所有新股招股书都有说明“过往表现不代表未来”，而且今天的“新.香港”已经二次回归，谁还可以用历史去证明未来表现？正如港澳办主任夏宝龙告诉全香港人要有“零起点思维”，用2019年前的香港成功历史似乎已经没有任何意义。
与其听其言、不如观其行，说李泽巨“身体最诚实”，其实只要翻查过去几年，长实及长和系内在香港及全球的投资纪录，恐怕答案早已呼之欲出。
听其言不如观其行 长实近两年未有在港新增投资
2020年5月长实打破该公司接近两年来未有投得地皮的闷局，接连在香港斥资逾360亿投得七幅地皮，但到2022年后长实系内公司几乎已没有再增加香港投资，如果读者心水清，答案其实早在去年12月维港投资创办人周凯旋一番话可以引证。周凯旋引述长和荣誉主席李嘉诚于2021年1月开始提醒“山雨欲来风满楼”，要注意经济一定会一落千丈，如果不在2021年底前做好延长备用资金就“非常可怜”。
因此在2022年底后，长实几乎完全绝迹香港投地，事实亦证明，在2020-22年期间投得的地皮，很多都有颇大机会录得损手：特别是两幅启德地皮，单计地价已经投入近190亿，而近日该区发展商已经面对现实，宁愿蚀卖亦要尽快套现。其中21年初投得的4E区地盘楼面地价更高达15861元，相比起去年9月区内由信和合组财团以53.5亿元投得，当时每方呎楼面地价仅约5,392元，并创全区约9年半新低，地价大幅贬值66%，而较启德2A区成交呎价亦低约12%。
事实上，今年四月长实推出黄竹坑港岛南岸第3B期Blue Coast，就是以“蚀让价”折实呎价21,968元推出。印象中李嘉诚绝少做过“蚀本生意”，即使交棒予“小超人”李泽巨亦鲜有要蚀本收场。但当时面对楼市出现“小阳春”，长实不单没有等待楼市继续反弹以争取更高定价，反而是以“蚀少当赢”的心态，尽快在楼市购买力仍未枯乾的时间，以“蚀本价”开售一个远期楼花项目（预计落成日期为2025年12月底），反映的是作为负债比率最低的大发展商中（截至今年中约5.5%），长实明白尽快将发展项目套现，做到真正货如轮转，以免日后当更多发展商推盘时候，定价可能会一浪低于一浪，现在事后看来不得不佩服当时长实的决定。
早已部署资产全球配置 香港盈利低于海外
翻查长实刚公布的半年业绩，按地域划分，上半年收入主要靠英国和其他地区的业务推动，英国收入升8.24%至170亿元，而盈利相比一年前，亦只有英国业务录得增长，中港业务均录得盈利下跌，令海外盈利占比已达到53%，相反香港就摊薄至仅占39%，反映长实的香港业务正在收缩。
与香港投资收缩相比，长实及长建过去一年正在不断加大在英国投资规模：包括去年五月，长实以48亿港元收购在伦敦上市的社会性房屋Civitas Social Housing。李泽巨特别在过去几年投资于英国的社会性房屋，稳定了集团的租金收入，可以抵御香港疲弱的租赁市场，使整体租金收入维持韧性。
至于星期一（19日）已在伦敦交易所作第二上市的长建，今年亦伙拍长实及电能，多次投资英国公用事业，包括在4、5月密集收购Phoenix Energy及UU Solar，到今个月再公布收购英国陆上风电资产，三个项目作价合共已近75亿。连同其他酒吧连锁店、配气网络及水厂及铁路，近十多年在英国部署项目已多逾十个，涉及金额近170亿英镑，以今日汇价折让已经逾千七亿港元。
因此长建选择在英国第二上市，是非常合理部署，是一个买政治保险的做法，确保给予英国政界的投资信心，即长建不是一间中资公司。加上港股现时成交量和流通量不足，亦未能吸引更多外资重返香港投资，既然公司收入来源逾半来自英国，可借今次上市吸引英国退休基金、长线基金可以投资，因公司集中于基建、新能源等持较多现金流的业务。
不要与长实“对赌” 接货者往往损手离场
小超人说“唔敢赌香港楼市太差”，民间智慧却一直说不要与超人对赌，反而应该跟风学超人买货，这由近日长实向#LYOS的挞订买家追差价及中环中心交易大幅蚀让可见一斑。
“胡.说楼市”日前独家报道，指长实元朗洪水桥#LYOS的挞订买家，接获发展商来信通知追收差价，料为楼市撤辣后首宗同类个案。根据信中内容，挞订买家除要支付单位重售后的差价外，还要支付由购入单位至重售单位成交日期内的所有利息支出、期内的管理费、3%经纪佣金、重售律师费及终止交易费用等。
翻查资料，长实一向是最坚持“合约精神”的发展商，包括曾于2013年入禀高等法院向何文田“半山壹号”挞订买家追讨近6,000万元的物业差价。再数远一点，天水围嘉湖山庄美湖居于1997年楼市高峰期开售，期后金融风暴爆发，楼价暴跌，不少买家挞订，长实均入禀法院向相关挞订人士追差价。
虽说追收差价绝对是符合合约精神，亦是收“杀一儆百”之效，正如不少评论都提出，签订楼宇买卖合约后如果楼价升值，难道你会同发展商对分？但面对楼价持续下滑，最新楼价指数创2016年9月底以来近8年新低，今年累跌5.45%，相对2021年8月的历史高位累插27%，恐怕未来跌幅会进一步加剧，今年有机会真的如年初预测会下跌一成，届时更多负资产银主盘涌现，一旦更多发展商加入追差价行列，楼市前景不需要“对赌”都知必输。只是此时此刻看到政府仍然死口话“前景亮丽”，心中除了粗口连篇，我已经找不到更好形容词。
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