来源:
鹿鸣财经
【上面一道令，下面一道坎。时代一粒灰，个人一座山。】
大疫三年，众生皆苦。
这文章标题不是危言耸听，也不是博人眼球，这是真实发生的情况。
从今年春节开始，疫情在深圳多个区域陆续爆发，福田区是重灾区，一切都以封控为重，封锁的城中村最长超过一个月。截至发稿，福田区依旧实行白名单管理。
被封的人有多憋屈，工作生活都受到限制，一旦解封就有人逃离。
维C公寓传媒走访的其中一个城中村，登记在册的常住人口是一万零几百个人，3月份那一波封锁解封之后，这个村子的人数急剧降到了六千多人，四千多个人离开了。
“村里静悄悄。”虽然是一句调侃，却也是真实写照。特别是疫情封控，执行白名单管理之后，人流自由进出根本不现实。人流肉眼可见的稀稀拉拉，有的小店关门大吉，有的店门则贴出“低价转让”的大字。
福田区的租房市场惨不忍睹，入住率下滑，租金下跌，租客逃离。有的品牌公寓现金流吃紧，急于甩手旧项目回笼部分资金。有的一手房东原本高高在上，现在主动降低预期，轮到公寓运营商挑挑拣拣。
40%的人离开
“租期到了，我是要离开福田，封控太难熬了。有班没法上，独守村里的房子。”小谷住在深圳福田区某个城中村的公寓房，因为公寓距离公司很近，上下班步行，不到十分钟的路程，通勤时间是出乎意料的短，完全没有早晚高峰挤地铁的烦恼。
今年，福田区成为新冠疫情的重灾区，小谷所在的城中村也受到牵连，即便没有确诊病例，但因为所处的街道有确诊，街道管辖的村子不可避免地受到封控。
小谷说，“福田区动不动就封村，被封怕了，很焦虑。有一次很尴尬，客户约到了公司，但是我被封锁在公寓项目，太麻烦了。3月份封了16天，9月份封了7天。一年才12个月，将近1个月的封锁。”
这样的封控，小谷确实忍无可忍，虽然对公寓项目很满意，也舍不得离开，但没办法，为了生活，为了工作，她选择离开。
“我那些住在福田区的朋友搬到宝安区、龙华区、南山区，方便很多。”小谷说，自己也打算换个区域租住。
小谷所在的城中村，3月6日开始封锁之时，登记在册的人数是1万零几百人，3月17日解封之后实行白名单管理，这个城中村又做了一次普查，只剩下了6000多人。也就是说，2个星期的封控，解封之后，4000多个人离开，一个村子40%的人走了。
截至9月份重新封锁，再次更新的数据是，依旧是6000多人，离开的人并没有回来。
这是多么惊人的人口流失数据，这只是其中一个城中村的人口数据，难怪福田区从业者反馈空房越来越多！
当然，小谷代表的是一种类型的租客群，坚守福田区的租客，也大有人在。
空置率上升到警戒线
吴彪在福田区多个城中村管理数千间房，春节之前团队把整体入住率做到了98%，没想到，春节之后，新冠疫情反复迭起，入住率下滑，居然达到了85%的警戒线。
“2月份空房只有50间，3、4月份之后就空了200间房。只要一解封就有人离开，而且还只出不进。”说起这些，吴彪一脸的无奈。
“现在整个项目的空置率达到15%，而且租金还下降了10%以上。这两个数据一升一降，对公司现金流有一定的影响。”吴彪算了一下，“空置率上升，租金下滑，让我们消失了200万的现金流。”
当寓姐问到所处城中村的人流情况，吴彪回答说，“这个数据都不用问网格，我们的租客有80%都换了一轮。”
吴彪还提到了一个现象：以前租客离开，锅碗瓢盆及衣物全部带走，说明还留在深圳；现在租客离开，只带走衣服，其他的物品都不带，说明就不留在深圳生活了。
深圳每年人口流入的两个时间段，一个是春节二三月后，另一个是毕业季七八月。“只要有人进来，租房行情再怎么差也差不到哪里去。”吴彪经常跟做调查研究的人一起讨论，他对如今市场的总结是这样。
“经济需要放手，就像孩子的成长一样，你天天盯得紧紧的，这不能吃，那不能吃，肯定长不大，这些才是租房市场行情不好的根源。”张翰在深圳运营管理20多个公寓项目，对市场发生的变化，他一针见血地抛出了这个观点。
在所运营管理的20多个项目中，有2个项目在福田区，张翰说，今年福田项目租金下降的幅度超过10%，空房有三分之一。而在2022年的封控之前，项目基本上是处于满房的状态，即便是2020年第一年的新冠疫情，项目都是满租的状态。
今年租客退租的原因，一是被裁员选择离开深圳，二是受够了福田反反复复的封控管理，三是对租金敏感度更高，换到更便宜的区域租住。
“现在都乱套了，没有稳定的预期，大家都把福田区拉入黑名单，租客逃离福田区。”张翰无奈地说。
业主求包租
张翰的身份还是福田某个城中村的业主，他给维C公寓传媒讲了一件就发生在他身边的事，原本有一个做餐饮的老板租了300多平米的商铺，餐厅已经经营6年。
因为疫情封控，即便是个人房东，张翰还是给出了“疫情封锁一天，当月租金全免；实行白名单管理，就减掉半个月的租金”的减免活动，但这家餐饮店最终选择了关店撤离，因为除了租金，这家餐饮店还需要支付三十多个员工的薪资，支撑不下去了。
“一旦封控，都是企业在买单。”张翰说，现在都乱套了，一切都不可知。
对于是否还会继续拓展新项目，张翰说，“我们现在很保守，非常谨慎，除非看到有安全气垫的、哪怕从18楼摔下来也不会死，否则我们是不会碰新项目的。”
关于是否拿新项目，不同的人都会有不同的判断。
前文提到的吴彪，虽然他所在的公司因为封控导致现金流吃紧，公司甩手一些老旧的项目以回笼资金，但这并不影响他拿新项目。
他说，因为业主的预期确实下降了，以前喝茶费至少要80万元，现在这笔费用只需要20万元左右就封顶了。而且，现在业主求着品牌公寓去拿房，拿房价格都好谈。
李铁经营的公寓项目在福田区最大的城中村之一上沙村，他最近也拿下了村里的6栋房子，正在报建做装修改造。
据公开资料，上沙村被分为上沙东村、椰树村、塘晏村、龙秋村和48栋，包含800多栋楼。
李铁经常跟网格员走动，随时了解村里的人口流动情况。
他从网格员那里得知，因为3月份的疫情，上沙村原本有6万多人，因为封控，导致1万多个人离开。但是，上沙村毕竟还是福田区比较大的城中村，人流还是回来了。
“富贵险中求，福田区的中心地位还是撼动不了的，困难只是暂时的”。李铁对福田市场还是充满期待。
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