為了掩飾管治不善，打從 2019 年起，中央及特區政府將社會運動的責任、歸咎於香港的房屋市場，特別是年青人上車無望，令社會積累怨氣，結果爆發了之後的反送中運動。
兩年下來，既有了國安法，又「完善」了選舉制度，那下一步要解決社會怨氣的根本原因，按同一思維，房屋市場就成了一場關乎國家安全的必要出手議題。
香港的房屋問題，由回歸時朱鎔基年代說的議而不決、決而不行，到溫家寶來港，要說的也是房屋問題， 20 多年過去，在阿爺眼中，政府似乎在房屋市場的問題上，寸步難移、束手無策。
最可笑是近年發展商將新盤面積愈劏愈細，由 300 呎降至 200、150、甚至 120 呎，幾乎只有一個車位大細，仲狡辯年青人在家中也只是需要住一間房，將「龍床盤」包裝成是市場需求，試問中央看在眼裏，會有甚麼感受？
路透社報道，北京告知本港地產商「遊戲規則」已改變，不願意再容忍壟斷行為。地建會說，聞所未聞，而C老闆說，因為有基本法保障，香港房屋市場的遊戲規則不能改。
中央要搞香港的房屋市場，其實真的不用改遊戲規則，因為權在中央，即使香港的土地法例及制度不變，要改變市場格局，有很多方法手段，其中最簡單，就是大可以放更多的央企國企民企來港，搶攻這個房屋市場。
不知大家有否留意，內房企業的邊際利潤率，一向遠低於香港發展商？
下表所見，本港地產商的邊際利潤率相當驚人，截至今年六月底的數據，利潤率普遍介乎 31-59%，即是賣 1000 萬的樓，利潤就有 310-590 萬，呢啲生意全世界邊到搵？
| 邊際利潤率% (6/21) | 預期市盈率 (倍) | |
| 新地 | 31.3 | 8.7 |
| 長實 | 34.4 | 7.5 |
| 新世界 | -- | 10.5 |
| 信和 | 39.3 | 10.3 |
| 恒地 | 40.7 | 9.6 |
| 嘉里 | 59.2 | 6.3 |
| 恒大 | 6.46 | 3.4 |
| 綠城 | 4.89 | 9.8 |
| 碧桂園 | 6.38 | 3.9 |
| 富力 | 7.8 | 2.7 |
| 萬科 | 6.61 | 4.44 |
| 融創 | 12.51 | 1.7 |
| 雅居樂 | 13.7 | 2.55 |
| 龍湖 | 12.24 | 7.8 |
| 中海外 | 19.2 | 3.7 |
| 潤地 | 17.8 | 6.66 |
相反，內房不論本港上市的 H 股或內地的 A 股，利潤率大多只有 5-13%，只有央企的中海外及潤地較本事，按內地數據顯示，2021 上半年，50 家典型房企中，37 家更出現淨利率下滑，佔比超7成，僅有3成不到的房企淨利率出現上升。
這個與內地在2016年後╴地產調控政策嚴格貫徹“房住不炒”的情況有關，房企的利潤空間被壓縮，加上由於 2018、2019 年的高價地項目在當下進入結算，盈利能力呈現下滑趨勢尤為明顯。
再看預期市盈率，即使本港地產股經歷上周五大洗倉後，PE 仍達 7 至 10 倍，反觀內房，融創及富力已經跌至 1-2 倍的超低水平，不過投資者就是不敢買。
曾經與一些在內地及本港均有業務的內房發展商討論，他們在內地市場的營運模式，簡單講就是「貨如輪轉」，借貸買地之後就是要加速賣樓，利潤率往往只有單位數，總之務求盡快售樓套現再將資金重投土地市場。
所以內房商在參與本港樓市，除了一些很有經驗如中海外之外，一般對香港樓市的高利潤率是相當驚奇，甚至見到部分發展商囤積單位到現樓先賣，在內地是匪異所思。
內房商在參與本地市場，因為這種「水土不服」，往往難以同本地地產商競爭：有誰會夠膽用超高價投地，然後搏幾年後樓價可以倍翻賺四、五成盈利？
這個中港經營手法的不同╴正是改變遊戲規則的重要契機：中央可以允許、甚至推動更多央企國企來港投地，競爭加劇自然令本地發展商邊際利潤率下跌，「以量換價」成了新的發展標準，樓市自然會作出調整。
大家不見幾年前海航來港搶地，幾乎弄翻了整個香港樓市，如果不是海航自己債台高築，恐怕本地發展商早已被改變策略。
當然地價平不等於樓價會跌，香港樓市不跌神話，其實源於香港政府的高地價政策，賣地是價高者得，變成有實力的大地產商，容易出現「自然壟斷」的情況，到出售項目時，只要大家配合一下時間地點，不要自己人打自己人，新盤定價自然可以進取一些，否則四、五成的利潤率是怎樣「煉成」？
要打破自然壟斷，除了有「明日大嶼」等源源不絕供應外，日後政府只要配合，推出一些公私型房屋的合作計劃（內地稱為經濟適用房），內地國企央企大可以用低成本參與，既然毛利率都不要求高，就能貨如輪轉，香港的房屋市場自然可以搞活起來。
有留意內地樓市的發展，其實根本變化，是 2016 年年底的中央經濟工作會議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”，此後內地的房屋市場，已經出現根本性變化。
到今天香港的樓市既然是國家安全的關鍵，「房住不炒」的理論，就大有道理可以在香港落實推行 ，這就是真正改香港的「遊戲規則」。
好像行政長官說，政府有公權力，屆時工具就多的是：資產增值稅、批地地契條款、甚至大可以動用「尚方寶劍」— 土地收回條例，向發展商持有閒置農地強制收回，以今天社會穩定壓到一切，很難想像有「大孖沙」會出來 SAY NO!
原文刊於財經拆局
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