去库存为何事与愿违？
这两份统计报告，尽管出自官方，但其中几个关键数据，依旧凸显楼市糟糕的“健康状况”。
首先，从最被顶层看中的去库存数据来说，到10月末，中国房地产市场狭义概念上的商品房库存——商品房待售面积，仍然为69522万平方米，虽然比9月末减少90万平方米，但与去年同期相比，全国商品房的待售面积又上升了1.3%。
而代表广义和隐性商品房库存的“房屋施工面积”，今年1-10月份更是达到了惊人的730981万平方米，不仅同比增长了3.3%，而且增速比1-9月份提高0.1个百分点。尤其是住宅施工面积，更是达到501471万平方米（同比增长1.8%）。以人均30平方米来计算，可满足1.67157亿人居住。
其次，从房地产开发企业土地购置面积来说，1-10月份，全国房地产开发企业土地购置面积依旧同比下降了5.5%（为16873万平方米）。看上去降幅比1-9月份收窄0.6个百分点，但如果算上去年1-10月全国房地产开发企业土地购置面积比前年暴跌33.8%这个前提，就更加使人担忧。
再次，有关全国房地产开发投资，尽管1-10月全国房地产开发投资同比名义增长6.6%，达到了83975亿元，似乎是房地产市场几大数据中少有的“亮点”，但按照国家统计局发言人的说法，其最主要的原因是“去年10月份房地产投资增速非常低，是-2.4%”所致。
最后，也是社会各方面最关心的房价数据。尽管9月底中国对近20个房地产市场热点城市进行了新一轮“最严厉的调控”，并明确提出“房价环比不增长，逐步有回落，努力回归到合理区间”的房价控制目标，甚至还挥起对房价继续上涨城市官员“不再约谈，将直接问责”的杀手锏，但10月份的房价依旧不容乐观，甚至到了中国房地产业协会都已不能公布各大城市与去年同期房价同比数据的地步。
就连一直被业界质疑“数据真实性”的国家统计局的数据也显示，在全国70个大中城市中，10月份新建商品住宅价格指数环比下降的，只有成都和乌鲁木齐等6个城市，而继续上涨的占到了绝大多数（54个），其中上涨幅度最大的无锡市，一个月的房价涨幅竟然高达4.9%（该市的10月房价比去年平均水平上涨了34.3%）。而更直接反映市场真实情况的房地产业协会发布的中国房价行情表明，全国有42个城市房价环比上涨超过了5%，其中当月涨幅最高的达到26.94%，天津、石家庄和武汉，单月涨幅都在7.8%以上。
而从同比看，10月份这70个大中城市新建商品住宅价格比2015年平均房价水平暴涨30-40%的更是比比皆是。如北京比去年上涨了35.2%，上海上涨了45.9%，南京上涨了48.3%，杭州上涨了34.3%，厦门上涨了48.9%，广州上涨了28.5%，就连合肥、郑州、福州和武汉这些过去房价相对比较平稳的城市，涨幅也分别达到了惊人的49.2%、30.4%、29.6%和27.5%。房价涨幅最高的深圳，10月份该市的新建商品住宅价格，比去年的平均价格暴涨了51.2%。
以上仅是全国70个大中城市的数据，而像今年房价暴涨的“猛虎”之一的苏州等城市，还并不在这些统计范围之内。前面所说的中国房地产业协会发布的10月份房价环比超过5%的42个城市，多数也不在此范围内。
这些，不仅是“去库存顶层设计”所衍生的后遗症，更是“最严厉调控”必须面临的挑战和问题。
谁也不能否认，一年前提出“去库存”的本意良好，有着相当美妙的愿景和设想。比如，期望通过加快农民工市民化扩大房地产市场需求，消化库存；鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，让投资者成为租赁市场的房源提供者；还有，就是天真的希望房地产开发商能适当降低商品住房价格等。
但近一年实践证明：不仅越来越高的房价使更多农民工买不起房，而且在市场投机越来越热、房价愈加泡沫化的大背景下，投资者反而加速远离买房投入租房市场。至于鼓励开发商降低房价，更是成为市场的笑话。
事实说明，去库存的顶层设计想的过于简单。中国楼市高库存不仅没被压下去，反而有明显上升，这不得不让人深刻的反思。
从根本上讲，商品房高库存只是一种市场现象，简单的号召去库存，并没有触及问题的本质。应该说，高库存是中国房地产市场和住房政策多年积累的各种问题和矛盾导致的必然结果。要化解其，首先就必须了解和分析，究竟是那些因素和矛盾，导致了商品房的库存积压？其实，没有那些制约住房消费的矛盾和因素，数亿的进城农民工和新市民，怎么可能还要等到政府号召去库存，才去主动买房？
普通百姓买不起房，是导致楼市高库存的主要矛盾
中国楼市有各种各样的问题和矛盾。但起决定性作用的主要矛盾究竟是什么？这个基本认识不解决，无论是去库存还是“最严厉调控”，都将可能“半途而废”。
正如前面所说，高库存其实是问题和矛盾的表象。要从根本上彻底的去库存，首先就要搞清导致高库存的主要矛盾究竟在哪。是真实的市场供应过剩，还是居民潜在需求不足，或是产品供需的结构错位所致？
现在有一种说法，认为现在的商品房供应早已过剩，商品房生产的总量，早已超过了居民住房实际的需求。事实果真如此吗？这里首先必须明确一个基本的住房消费标准，人均的住房面积水平究竟该怎么定。总不能说，城镇居民人均住房水平只达到20平方米左右，就算得上满足了居民的住房消费需求。
早在本世纪初，当时的国家建设部正式推出的《全面建设小康社会居住目标》报告，系统阐述的“全面小康”下中国人的居住指标，也就是公认的住房小康的标准：在中国城镇居民的住房上，住房小康标准为到“2010年人均住房建筑面积为30平方米。2020年人均住房建筑面积为35平方米。平均每套住宅标准在120平方米左右”。此外，它对城镇最低收入家庭住房标准也提出了具体要求，这就是人均住房建筑面积大于20平米，保障面达到98%（注：农村住房的全面小康标准为“2010年农村人均住房建筑面积达到35平方米。2020年为40平方米左右。”）。
按照城镇居民到2020年人均住房面积35平方米、户均120平方的住房小康标准的进展梯度，目前中国城镇居民的人均住房面积应该要达到33平方米（户均100平方米）。中国城镇总体的住房总量只有满足了这个标准和要求，才能称得上房地产市场需求相对饱和，出现商品房库存积压才算合理。但现实情况又是怎样的？
根据住建部和国家统计局公布的数据测算，到2015年底，全国城镇所有的存量住房总面积大约为162.85亿平方米，与此同时，全国的城镇人口总数为7.71亿人。这就是说，城镇居民的人均住房面积只有21.1平方米，离应该达到的人均33平方米的住房小康标准，差了三分之一。
早在几年前，曾任住建部政策研究中心主任的陈淮在一次全国性论坛上公开承认：“目前城镇居民人均住房面积20平方米，户均60平方米，这是一个低水平的小康，与全面小康差距明显”。这点，作为首善之地的北京前两年出台的整治群租房规定，提出只要人均居住面积达到5平米即算合格，又从另一方面对此“佐证”。
了解了中国房地产市场这个最根本的事实，对中国楼市目前的高库存，就会从本质上有了更清醒的认知。
中国的房地产市场，说到底有两个最显著的特点：一是，表现在市场上库存积压的高价商品房越来越多，而且到了在现有模式下难以自我消化的地步；二是，就是本身已高居“全球房价最难负担城市”前列的诸多中国大中城市，经过去库存等救市政策的催化，使得绝大多数城镇居民更加买不起房。
正是这样不可调和的根本矛盾，使中国楼市出现了“倒牛奶”般的奇观：一方面，大量空置和积压库存商品房无人问津，另一方面，却是数以亿计的“无房户”。据推算，在中国城镇现有的七八亿常住人口中，至少有2亿多的无房户，至于“半无房户”（人均居住水平不到住房小康33平方米水平的一半）则更多。
有人会奇怪，为什么在越来越多人买不起房的大背景下，一些房价本来就畸高的大中城市，房价会越炒越高，甚至“日光盘”比比皆是？问题其实很简单，就是这些爆炒的高房价，早已脱离了住房消费的价值范畴，衍变为金融投机的工具，和普通居民是否买得起房没有半毛钱关系。尤其是高杠杆和首付贷之类的金融工具，加上许多炒作房地产的大量实体经济的资本介入，以及一些似乎看不清道不明“灰色资金”，一起哄抬起这波疯涨的房价。“炒得起房”的房产价格泡沫，不知是“买得起房”的真实住房价值多少倍。就像股市炒作常用的各种概念股那样，资产泡沫和实际价值早已不可同日而语。
而这种现象，恰恰正是本末倒置、以去库存为楼市调控目的的一个必然恶果。它从反面证明，一旦把去库存作为房地产调控之本，就必然会释放出各种影响房地产市场甚至整个经济健康的“幺蛾子”。尤其是楼市任由投机者炒作，必然会加大本已困难重重的住房和市场矛盾。
就拿一二线城市来说，当房地产市场被金融性投机所左右，不但会把最基本的居住需求挤出市场，使住房消费从根本上被大大遏制，而且经历投机性炒热的楼市，自身也愈加临近崩盘的边缘，极大提高本地经济和社会的风险，此外，还会对当地的实体经济造成致命的打击。一方面，工商经营成本会因为房价的暴涨大大提高（从生产经营用房到员工住房租房费用都会大幅暴涨），从而使本来就以成本为致胜法宝的“中国制造”优势消失殆尽，房市泡沫对实体经济挤出效应加剧，经营和生存愈加困难；另一方面，政府多少年来对房地产泡沫的“救市护盘”，使实体经济经营者以为房价一直会涨，做几年实体还不如倒腾几套房，促使他们把更多的资本从实体经济抽出，投入到房地产的投机炒作上，“失血效应”更使实体经济雪上加霜。
而从全国的房地产市场来说，当住房消费的居住属性被金融投机所取代，虽然炒热了少数一二线城市，但对绝大多数地方的房地产市场来说，则可能是致命的灾难。投资炒作一个最基本的特点，就是趋利而行。哪些城市的楼市易被热炒，房价易被哄抬，资本就会集中而去。
这些游资在炒热少数大中城市的同时，使众多本该投入到大多数中小城市房地产市场的资本抽卷而去。“虹吸效应”使全国多数城市的楼市一片“哀鸿遍野”，不仅库存积压商品房越来越多，而且房价甚至滑落到前几年的水平。此轮去库存后全国的房地产市场大势，充分证明了这一点。
所以说，把去库存作为调控之本，不仅极大的危害了社会民生和谐及政治安稳，对实体经济也造成极大的冲击和损害，同时也严重危害了中国房地产市场本身的有序健康发展。
那么，什么样的政策才能担当起扭转中国房地产市场乾坤的重担？
激活普通居民住房消费，应该成为中国住房政策谋篇布局之纲
既然去库存是本末倒置，那么，治理中国房地产市场治本之策又在哪里？
在前面的文章中，我们强调中国的房改之魂，是要让普通百姓买得起房；我们也重申：当前中国房地产市场的最主要矛盾，就是普通城镇居民越来越买不起房的同时，市场上积压了越来越多的高价商品房。只有破解了这一矛盾，楼市才能“改邪归正”。
不可否认，在高房价主导的楼市中，普通居民的住房消费被大大遏制。这几年数亿进城农民工和新市民引发的人类史上最大的城乡人口迁徙，并没有带来起码的城镇住宅产业的高速发展，就是最好的证明。那么，如何激活和释放普通人的住房消费？
前总理朱镕基在他主持的最后一次（2002年）中央经济工作会议上的曾语重心长的说过：既要注意投资的拉动，更要注意消费的拉动，只有消费的拉动才是可靠的，这才是人民大众的购买力，是真实的购买力。没有消费拉动是不行的。他希望各级政府和部门要把注意力放在消费的拉动上，“总而言之，就是要关心群众的生活，这才是真正的拉动”。
朱镕基当年的讲话，对我们理顺今天中国房地产市场的发展思路，同样大有帮助。早在2008年全球金融危机时，笔者就建议可通过激活普通人的住房消费来拉升中国经济，以民生促发展。令人遗憾的是，当年的决策者最终选择了一条房地产的救市之路，导致中国的房地产市场至今还在这条路上难以自拔。
在今天，笔者再次呼吁，把激活和释放城镇普通居民的住房消费，作为中国住房政策和房地产市场调控的治本之纲。
激活和释放城镇普通居民的住房消费一个最重要的标志，就是到2020年，中国的城镇居民都可以实现人均35平方米的全面小康社会的住房小康目标。
笔者曾经算过一笔账：按照国家的人口规划及现实发展，到2020年中国城镇总的常住人口大约为8.98亿人。如果要完成城镇人均35平方米住房的住房小康目标，中国城镇的住房总量在2020年就必须达到314.3亿平方米。若算上从2016年到2020年城镇改造拆迁等减损的6亿平方米住宅，全国城镇在这5年间要完成的总的住房面积必须达到320.3亿平方米。
到2015年底，全国城镇现有的住房总量大约为162.85亿平方米。这就要求这5年全国城镇必须新建157.45亿平方米的住房，才能实现城镇居民住房小康的目标。平摊下来，中国城镇每年应新建31.49亿平方米的住宅，才能完成全民住房小康的历史重任。
而从2013年到2015年这三年中，中国全国城镇房地产开发所竣工的住宅面积，分别也只有7.8741、8.0868和7.3777亿平方米，年平均只有7.78亿平方米。实现城镇的全民住房小康，就意味着中国城镇每年要多生产23.71亿平方米的住房，5年总共需超常新增118.55亿平方米住房，相当于到去年底全国城镇存量住房总量的72.8%，
而这超常新增的118.55亿平方米住宅，又能给中国经济带来多大的增长？
我们以国家统计局能够找到最新的2014年的数据来计算，每平方米商品住宅房屋竣工价值（根据国家统计局注解，房屋竣工价值指报告期内按规定已经上报竣工的房屋本身的建造价值）为2730元（当年商品住宅房屋竣工价值为22079.17亿元，商品住宅房屋竣工面积为80868.26万平方米），每年多增23.71亿平方米的商品住宅，相当于多增加6.473万亿的房屋产值。5年118.55亿平方米的新增住房，就可带来32.36万亿元的新增产值。
但这还不是新增经济总量的全部。参考学界经常借用世界银行的数据模型（既每销售100元价值的住宅，可带动130元—150元的其他商品的销售），我们以每100元的住房价值带动130元的其他商品销售的标准来计算，就可以发现每年超常新增的住房，还可带来8.42万亿元的其他商品销售。和每年新增6.473万亿的住宅房屋价值相加，仅此一项，每年新增的GDP增长就可高达14.9万亿元，5年高达74.5万亿元，比2015年中国全部的GDP总值还高出10%。
必须特别指出的是，住宅产业的爆发式增长，还可为处在“去产能”剧痛中的中国钢铁工业、原材料产业、电器和家装行业，甚至是煤炭等能源产业，雪中送炭一般的带来崭新的生机。
当然，中国的住宅产业不可能一下子就实现这般爆发式的“大跃进增长”。但它至少使人们可以清楚知道，政府和高层解决全民住房小康，看起来是一个“碰不得”的挑战，其实更是一个不可多得的发展机遇。尤其是在当前高库存已达到80亿平方米的情况下，更是为中国城镇全民的住房小康提供了不可多得的基础。
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