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Wednesday, 23 November 2016

马光远：中国究竟有多少房子是空置的？

中国住房的空置面积，一直是一个难解之谜。

空置面积尽管是衡量房地产风险的重要指标之一，但其实一直没有纳入中国官方的统计体系。2010年，在改进房地产领域的统计方法后，引进了“待售面积”的概念。国家统计局新闻发言人当时解释“待售面积”和“空置面积”这两个概念的不同时说，待售面积主要是指房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积，而空置面积是指已经售出后住房处在闲置无人居住状态的面积。

按照国家统计局的解释，“待售面积”指的是报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房建筑面积。很显然，这个“待售面积”只能说明目前开发商还有多少房子没有卖出去或者租出去，并没有包括卖出去的房子有多少没有人住。而老百姓所言的“空置面积”，除了统计局公布的“待售面积”之外，更重要的是已经卖出去的房子有多少闲置或者浪费，这才是衡量住房投机因素的重要指标。对于空置面积这个指标，盛来运当时表示，目前国家统计局还不能计算出空置率指标。至于计算不出来的原因，统计局的说法是无法确定什么样的房子算空置的。

正因为没有统一的标准，所以，多年来，围绕中国究竟有多房子空置这个问题，演化出了很多版本的说法：

其一，2012年，北京市公安局的一个数据报道引发了关注。报道说：2012年3月31日，北京市公安机关组织开展了实有人口基础信息大调查百日专项工作。北京市公安局人口管理总队表示，目前已核对流动人口信息725.5万人，标注出租房屋139万户，核对空置房屋381.2万户。于是，北京市空置房屋有380万套的说法不胫而走。380万套，按照三口之家，足够1000多万人居住。

其二，2015年，前国际货币基金组织副总裁朱民在IMF2015春季年会期间表示，“目前中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积达10亿平方米。”由于笔者后来也没有看到这个报告的完整版，所以无从知道10亿平米的空置面积是如何计算出来的。10亿平米其实不算一个很大的数字，2015年房地产销售面积为13亿平，不到一年的销量，倒不算可怕。

其三，2014年，西南财经大学发布的一份关于中国城镇住房空置率的调研报告提出，我国有大量城镇住房处于闲置状态。2013年我国城镇住宅市场的整体空置率达22.4%。据此估算，全国城镇空置房为4898万套。这个报告当年引发了房地产行业人士的反驳，认为这个数字非常不严谨，中国不可能有高达20%以上的住房空置。

因为没有统一的标准，在学术研究上又缺乏相应的数据做参照，官方除了统计意义并不大的“待售面积”，并没有完善住房空置面积的统计标准，从而使得住房空置率真正成了谁也说不清楚的谜。

从国际上来看，空置面积和空置率是衡量房地产风险更为重要的指标，至于待售面积，则是有中国特色的一个指标。用这个指标来衡量中国住房库存，显然存在严重的误导。去年年底，中央提出房地产去库存，但官方统计全国“待售面积”不过7亿多平，差不多是半年的销售量。如果用待售面积衡量库存，库存根本就不是什么问题。既然住房空置面积对于衡量房地产市场的供求关系和测试房地产市场的投机状况至关重要，有关部门有义务对该数据进行科学的统计。从国外的情况看，虽然没有空置率的具体指标设置，在空置率的定义上也没有统一的标准，但很多国家都会对住房空置情况进行统计，美国人口统计局更是对美国每年的住房空置率进行评估。

中国房地产市场多年之所以政策乱动、市场乱动，人们对房价的解读也是千差万别，关键原因就在于包括空置率在内的这些统计数据的缺乏。在2016年房价经历又一次大涨之后，在对中国房地产市场的风险进行评估的时候，我们发现，过去多年缺失的一些基本的数据，到现在仍然搞不清楚。

其实，空置率的数字迷局只是中国房地产市场信息混乱的表象之一，纵观中国的房地产市场，数据的混乱和虚假可谓触目惊心。在官方缺乏科学权威的统计指标的情况下，一些在房地产市场带有利益的中介机构趁势获得了中国房地产市场的信息发布权，由于利益因素作祟，数据的真实性和权威性禁不住考验，整个中国房地产市场完全成了诺贝尔经济学奖获得者阿克洛夫所讲的柠檬市场，虚假信息大量存在，真正有价值的信息根本没有立足之地。

就住房的空置面积而言，政府设置该统计指标，并定期发布该指标不仅有利于高层的决策，也有利于民众对房价的理性判断。在政府“丧失”真实数据发布的情况下，不仅民众，甚至政府的决策都随着相关利益团体发布的虚假数据而翩翩起舞，这也在一定程度上说明了中国房地产宏观调控政策总难见效的真正原因。笔者多年来研究房地产，对于空置率这个数字也是很头疼。但是，常识告诉我，这个数字之所以秘而不宣，更多的是因为这个数字的确比我们想象的要大。住房空置不仅仅是三四线城市存在，一线城市这种情况也存在。以上举的几个例子，其实我更倾向于北京市公安局的那个数字，也就是，北京这样的城市，长期空置的房子预计足够1000万人居住，其他城市的情况如何，更可以想象了。

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