Info Aggregator: 中国房地产泡沫何时破灭？

作者: 蔡慎坤

上海夫妇一窝蜂假离婚真买房、深圳“鸽子笼”房子创天价、《人民日报》社评警告房价风云“制造出新一轮楼市热潮”，甚至连中国首富王健林都发出“史上最大房地产泡沫”的警告。各种迹象似乎都指向，高烧不退的中国一线城市楼市已经严重泡沫化。

进入9月，中国二线城市房价也开启了疯长模式，最新的数据显示：18家上市银行截至今年上半年末的个人住房按揭贷款余额合计为14.12万亿元，房贷业务几乎成为大部分银行信贷板块中的绝对主力。

这个数字还不包括银行放发给房地产企业同样庞大的开发贷，今年多家银行均推出了“房抵贷”产品，额度大部分在300万以上，有的银行甚至没有上限。也就是说，银行正在默默地给火爆的房地产输送着巨大的杠杆。

如今房地产有没有泡沫己不是人们再关心的话题，如果按照人均收入来估算，京沪深几乎没有什么人买得起房了，房地产泡沫早就应该破灭，之所以越吹越大甚至坚不可摧，是因为有银行托底，房地产泡沫一旦破灭，首先倒掉的是银行，然后就是政府，因而政府在竭尽全力不让这个泡沫破灭，这不是单纯的经济问题而是涉及到政权的存亡问题。

如果按市场规律来说，世界上没有只涨不跌的房价。但市场之外的政治因素，往往又在影响着房价。人们津津乐道的“中国模式”，其实就是中国奇特的房地产财富增长模式和房地产开发销售模式。一个十三亿人口的大国，完全照搬弹丸之地的香港经验，把财政收入跟土地出让牢牢捆绑在一起，这样的楼市就陷入了一个屡调屡涨的怪圈。

过去说房地产绑架了中国经济，许多人不以为然。如今看来，房地产不仅绑架了中国经济，也绑架了银行，更绑架了政府，甚至绑架了每一个贷款购房的家庭和个人！实际上，房地产疯涨的根源就是政府基于自身的利益推波助澜，甚至与开发商合谋，推动了房价轮番飚涨。

高地价高房价不仅透支未来经济发展空间，甚至是在抢夺国人口中的面包和牛奶，让老百姓幸福指数大大下降，也让老百姓对未来充满更多的担忧！

推动房价上涨的因素很多，除了货币增发、土地财政、政绩冲动之外，贪腐也是一大因素。几乎每一个贪官倒下，除了持续刷新贪腐纪录外，都有数不尽数的房产罪证一并罗列，在让人们大开眼界的同时，也让每一个“房奴”黯然神伤。

在房价高企的今天，老百姓一辈子的积蓄买不起一套房子，而贪官却拥有大量的房产，无形中给民众深重的无力感和挫败感。在房子就是硬通货的现实语境里，腐败官员坐拥如此之多的房子，不过是再次告诉人们，权力寻租，远比人们想象的更加严重更加可怕。

1979年底，广义的人民币供应量（M2）为1555亿元，2006年达到30万亿，2016年很有可能突破150万亿，10年时间又增长了5倍；与1979年相比，37年时间增长了1000倍。由于实体经济极不景气，如此天量的资金，只能在楼市打转，从而助推了房价持续飙升。在狂热的情绪传导下，人们对数字失去了敏感，再贵的房子只要推出，总是被人一抢而空。

这样的神话，在日本曾经出现过。从1985年底到1990年初，短短四年多时间，日本城市地价增长了200%。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，而美国的面积则是东京的1.5万倍。

用东京大学教授田村清彦的话来说：“当时东京新宿的工作室价格在一天之内能够翻倍，今天你买，明天他买，价格高涨，并且形成了一种连锁效应。”

这是所有日本人都难以磨灭的泡沫记忆，而从1990年开始，日本人为泡沫经济付出了巨大代价，所谓“失去的二十年”，是指泡沫破灭后，日本经济更是萎靡不振，二十年间，日本年均GDP增速只有0.75%。日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%。随着房价暴跌，国民财富持续缩水，损失高达1500万亿日元，相当于日本3年的GDP总和。

时隔20年之后，日本经济开始温和复苏，但日本地价和房价仍远远未回到当初的水平。以东京都市圈为例，2014年东京及周边地区一套公寓均价240万人民币（65平米左右），均价不到4万元。与中国对比，这一价格只能在北京深圳上海的郊区选房，日本的房屋面积都是套内实际面积，不存在什么公摊，土地是永久产权，东京的房价根本不敌北京上海深圳。

2015年日本东京都人均年收入达到580万日元，相当于30万元人民币，而2015年，北京人均可支配年收入是48458元人民币，上海人均可支配年收入是49867元人民币，深圳人均可支配年收入是44633元人民币。

1993年，海南房地产也曾演绎过崩盘的景象，海南刚建省时房价平均为1000元/每平方米，到高峰时达到8000多/每平方米，而当时海南人的工资普遍在150元到300元左右，严重扭曲了消费购买力，那时主政的朱镕基不惜一切代价为过热的房地产经济降温，一个“国16条”，就立马让不断膨胀的海南房地产泡沫破灭了！

如果任由海南房地产泡沫膨胀，银行的不良贷款可能达到90%，换一句话说，贷出去一百亿，只能够收回10个亿，剩下的都是抵押房产，对于一个刚建省没有实体经济做支撑的海南来说，靠什么来支撑高房价，只能击鼓传花不断的推高房价寻找接盘者，最后的接盘者就变成了银行，1993年海南房地产崩盘时，可谓哀鸿遍野，破产倒闭潮汹涌来袭。

海南房地产崩盘只是一个区域性事件，但带给中国的伤痛却是长久的，当时海南房地产暴涨刺激了内地的房地产业，很多做实体的老板放下实业转战房地产，作为虚拟经济的房地产有高流动性、不稳定性、高风险性、高投机性等各种属性，更不创造财富，说白了就是把多数人的财富像变戏法一样转移到少数人手中，中国实体经济到今天还处在一个半死不活的尴尬局面，与房地产泡沫越吹越大有紧密关系。

虽然中国的房地产市场是一个半市场化的市场，市场价格的形成不完全是买卖双方讨价还价、利益均衡的结果。房价运行机制中牵扯到了太多的利益博弈，因此价格形成远远不是供需平衡那么简单。但是总有一天市场的力量会强大到任何利益集团都无法抵挡的地步，房地产泡沫的破灭只是早晚的事情！

中共中央党校国际战略研究所副所长周天勇近日坦言：按照目前土地财政的发展态势，越来越多买不起房的人交房租给少数有房的人，直接后果就是贫富差距越拉越大。“如果这样情况延续下去，将来可能会出现打房豪分住宅的情况。”这不是危言耸听，而是很有可能。

从一个国家的发展趋势来看，高地价高房价危害深远，不仅阻碍经济可持续发展，透支未来经济发展空间，更重要的是，随着家庭负担的不断增长，公众的幸福指数日趋减少，社会不稳定因素也会大大增加。随着地方债务无限扩张，又倒逼央行不断超发货币，一旦央行停止这种恶性循环，金融系统就会面临巨大风险，因为土地财政已经严重绑架了整个中国经济。经济增长以土地货币互相循环的发展模式，直接导致中国地方政府债务大增。

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Tuesday, 11 October 2016

中国房地产泡沫何时破灭？

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