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Wednesday, 7 September 2016

房地产泡沫正酝酿更大的金融风险

虽然中国的房地产业正在经历一轮历史性的调整，房地产“去库存”的过程并不顺利，但这并不能减缓金融资源汹涌流向少数大城市的势头。北上广深等一线城市，不断呈现出房价“上涨永不停”的神话。与此前普涨不同，这一轮房地产涨价主要集中在一线城市和少数二三线城市，表面原因是，市场坚信这些城市的刚需旺盛，房地产价格还会上涨。上嗨出现的“先排队离婚、再排队抢房”的畸形现象，为畸形政策下的房价上涨提供了观察窗。
从深一层原因来看，这反映了在资本过剩背景下，过多的货币在追逐少数顶级城市资产。难怪有人说，这一轮房地产上涨是彻头彻尾的货币现象。要指出的是，新一轮房地产泡沫以及随之而来的金融资源集聚，在一定程度上“对冲”了今年“去库存”、“去杠杆”的重点工作。少数城市的房价疯涨、“地王”频现，不仅无助于大量集中在三四线城市的房地产库存，还加大了少数城市的居民和企业杠杆率。值得关注的是，大量的金融资源随之向少数城市的房地产资产积聚，一方面继续推高房地产泡沫化程度，另一方面加剧了金融资源“脱实就虚”的扭曲程度，其中酝酿的金融风险值得高度警惕。
从A股18家上市银行的半年报来看，纵观今年上半年新增房贷异常凶猛。在18家上市银行中，除宁波银行今年6月末的个人住房贷款余额有所下降外，其余17家全部为增长；其中，包括工行、建行、农行在内的15家上市行的增幅在10%以上，民生银行更高达70.42%。18家上市银行6月末个人住房贷款余额合计138806.76亿元；其中，新增部分达20070.94亿元，占全国金融机构新增个人购房贷款的85.05%。此外，18家上市银行新增个人住房贷款，占其新增客户贷款和垫款总额的比例达到45.46%。其中，四大行个人住房贷款余额累计106652.97亿元，在18家上市行中占比达76.84%。
很显然，以四大行为首的国内商业银行有意识地加大了个人住房贷款力度。据了解，大部分银行在2016年上半年都大力布局住房按揭贷款，有是甚至已投放了去年全年的房贷规模。在银行看来，与制造业等行业的资产质量相比，按揭贷款被银行视为“最安全的资产”。对这种不约而同的贷款倾向，银行自有道理。《财新》引述一位股份制银行高管的话称：“住房按揭贷款是风险底线，标准化程度高，不做这类资产做什么？”有多家银行行长公开表示，下半年要保持对按揭贷的投放势头。实际上，除了按揭贷之外，还有消费贷、房抵贷、个人经营性贷款等多种名目的贷款资金，不断流入火热的楼市。
虽然在监管部门压力下，银行开始收紧对房企的开发贷款，但在宽松的资金面下，房地产企业的融资渠道极为宽松。很多房企并不依赖开发贷，大量融资转向了公司债。据Wind统计，截至8月29日，2016年房地产行业发债889只，发债总额近8000亿元，已大幅超过去年全年6751.73亿元的发债总额。更让房企感到惬意的是，它们借着资金宽松，纷纷把短期融资置换成了长期融资，不仅企业面临的资金压力减小，而且融资成本也降低了。某“闽系”房企称，去年他们通过发债把融资成本降低了0.5个百分点。2016年1-7月，国内房企发债规模井喷，占总发债规模比重达15.29%，而去年同期只有5.71%。一些融资“高手”如恒大地产，其永续债规模高达1160.02亿元。地产商敢借钱，银行敢给钱，投资者敢撒钱，这是让地产商笑逐颜开的“蜜月期”。
不过，部分开发商转危为安并不意味着宏观风险降低。正好相反，当经济低迷时，资金大量涌入房地产市场并非好事，而是为未来埋藏了结构性的风险。谁都知道，中国的房地产业已经过了普遍赚钱的黄金时期，即使是房地产开发商也对此持谨慎态度。一个迹象是，虽然一线城市楼市火爆，回款情况很好，资金面宽松，但并未明显转化为新开工项目，显示房企投资意愿不强。中国经济L型的基本面，不可能为房地产兴旺提供支撑。整体经济增速下滑如同海上巨轮吃水太重开始下沉，房价上升只是泛滥的资金在追逐巨轮顶层的资产。没有只涨不跌的资产，没有永远不破的泡沫，现在的资本推升的泡沫，只是追求暂时快感的狂欢。
安邦智库要警告的是，未来的资产泡沫破灭一旦发生，将会引发系统性的金融风险。它会有若干方面的表现：一是危如垒卵的债务危机可能会爆发，尤其是企业部门的债务会不断出现，企业违约会大量发生，危机会沿着债务链条迅速传播，最后汇集到金融机构，尤其是商业银行。二是商业银行面临的风险将会增加，系统性金融风险并非不可能发生。今后，银行的不良率将会持续上升，但这一渐变的过程有可能被资产泡沫破灭而贷之外还有置身危险水平。三是人民币汇率可能会暴跌，这将加剧资产价格下跌的多米诺骨牌，引发国内资金再度大幅外流，进入“贬值-资产贬值-资本外流”的恶性循环。
当前国内少数城市的楼市火爆，只是资本过剩下投资者追逐资产泡沫的短暂狂欢。在经济下行之下，国内需要高度警惕泡沫破灭后诱发而出的系统性金融风险——这将是中国经济面临的前所未有的风险！

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