一、深圳上海樓價暴漲的主流誤解
過去半年很多人問我深圳的樓價為什麼漲的這麼火，我一直沒有回答，因為在收集研究數據之前，我不願意下結論。因為金融經濟學應該是一門倚重數據分析的科學，應該用會計學，統計學，乃至大數據去分析。一切邏輯必須得被數據驗證或證偽，這就是實證經濟學的靈魂。
不過最近我就深圳樓市的數據搜集和分析已經有了突破性的進展，在我合盤端出我的研究成果之前，讓我們先看看主流媒體和專家是怎麼解讀深圳樓價暴漲的：
深圳樓價暴漲的原因首先在於，深圳樓市是“北上廣深”中最小的。同時，新房占比也是最低的，僅占三成。因此，雖然其新房庫存消化週期與其他一線城市相差不多，但存量絕對值很低。當需求反彈時，新房庫存不能像其他城市那樣起到蓄水池的作用，市場容易被一下子推高。
其次，產業結構的影響。決定一個城市住宅銷量的是人口規模（在四個一線城市中深圳成為淨人口流入最多的城市），而決定其房價水準的則是產業結構，和以此為基礎的收入結構。深圳是國內互聯網行業以及金融行業的聚集地（多家機構報告稱深圳競爭力首次超過了香港，位居國內第一。深圳GDP也將在今年超過香港；而“神創板”多個股價暴漲的公司出自深圳，似乎預示著這個城市已經成功進行產業升級，成為高科技、新興產業的天下，深圳也被賦予“中國矽谷”之稱。），去年這兩個行業的發展有目共睹，從業人員收入大幅提高，因而促生了大量購房需求。
再者，在14個主要大城市中，深圳土地面積最小。而且，深圳早已到了無地可用的狀況，劃定邊界，還要劃到哪里呢？真的要劃，結果或許只有一個：導致房價繼續上漲。根據相關規劃，到2020年，深圳建設用地上限是976平方公里。目前已使用了940平方公里。未來5年，深圳只有36平方公里的新增建設用地，平均每年只有7平方公里。
看出來問題沒有？主流媒體和專家都是從房地產市場的供需角度出發來分析問題的。這和我的實證經濟學研究背道而馳。看病看錯了，下藥就會吃出問題，嚴重的會吃死人。我在今年1月15日發表在《聯合早報》的《中國房地產去庫存可能重蹈股災覆轍》一文中是這樣預測中國房地產去庫存的：“房地產的危機並不是供求的危機，而是融資杠杆的危機，就像漢能股票的腰斬風險，並非其二級市場的供需，而是其被用來作為質押物融資的杠杆風險。房地產去庫存之戰不僅是供需再平衡之戰，更是金融杠杆風險之戰，搞不好會重蹈股災的覆轍。”
二、深圳上海樓價暴漲的詭異
我一直以來都說房地產危機實質上是債務危機，房地產週期就是債務週期。供需只是障眼法。下麵就讓我們通過中國的宏觀金融數據分析，揭開深圳上海樓價暴漲的畫皮來。
讓我們來看下面的兩個數據圖：
（数据来源：WIND资讯）
（数据来源：WIND资讯）
在相當長的時間內，深圳房價同比增速都和金融機構外匯占款同比增速和外儲資產同比增速高度正相關。但2015年三月之後深圳房價同比增速卻開始和金融機構外匯占款同比增速和外儲資產同比增速發生背離。以前的深圳房價是外匯占款和外儲資產增加速度越快，漲得越快，外匯占款和外儲增加速度越慢，漲得越慢；2015年三月之後，深圳房價卻是隨著外匯占款和外儲資產自1994年以來（過去這22年）所未見的速度坍塌而進入歷史上前所未見的高速增長期。
中國過去三十年的實證經濟學數據表明，金融機構外匯占款同比增速和外儲資產同比增速越高，宏觀流動性就越寬裕；金融機構外匯占款同比增速和外儲資產同比增速坍塌，宏觀流動性就坍塌。房價是貨幣現象，那為什麼深圳的房價卻是在宏觀流動性以歷史罕見的速度坍塌的過程中以罕見的速度上漲呢？
深圳樓價暴漲的詭異毀三觀吧？在運用西方實證經濟學研究中國經濟現象的時候，經常會遇到這樣毀三觀的時刻，這個時候就必須瞭解中國金融經濟的特色，結合中國的實際情況去創造性的運用西方實證經濟學。
三、答案就在結合中國實際的金融經濟學裏：利率黑市
在中國特色的金融系統裏，深圳扮演極其重要的角色。深圳是中國利率黑市最關鍵的一環。利率黑市誕生的緣起是中國利率非市場化，由央行統一調控，存款和貸款息差過大；再加上資金資源被國有大行壟斷。銀行的信貸資源絕大部分被國企央企和特權民企壟斷，廣大私企借貸無門。銀行信貸資金利息往往不超過10%，而根據微金所的數據，中國民間借貸市場平均利率水準則在30%左右。要知道中國實業企業平均利潤率只有5%，於是許多國企央企以及特權民企弄到廉價的資金之後，不是從事實業生產，而是從事資金倒賣。如今，利率黑市就是中國資金倒賣和套利的市場管道總集（P2P,互聯網金融，理財產品等等），中國的影子銀行在很大一部分上就是利率黑市。
利率黑市的規模可以通過影子銀行的數據來窺視。根據中國人民銀行數據，2013年中國影子銀行在其社會融資總量中的占比高達30%，而這個占比在2012年時為23%，其增速舉世罕見。根據布魯金斯學會的研報，2013年中國影子銀行的規模有25萬億元人民幣之巨，屬世界最大之一。
腐敗，尋租和套利為利率黑市源源不斷的提供資金，這些資金在套利完成之後就有了逃離中國的必要。根據國際反洗黑錢智庫全球金融誠信組織的研究報告，（如下圖所示）在2000至2011年間共有約3.75萬億美元的非法現金流流出中國，這其中有相當一部分是貪腐收入。中國現在外流的非法現金流對GDP的占比已經超過了10%，每年在中國，香港，英屬維京群島之間通過轉手套利和貿易作假管道流動的非法現金流高達1萬億美元之巨。腐敗和尋租收入逃離中國後變成海外熱錢又再進入利率黑市套利（外資者，實非外資也），如此循環往復。
（在2000至2011年間共有約3.75萬億美元的非法現金流流出中國）
（非法現金流主要通過虛假貿易進出中國)
（中國最大的投資國居然是香港和英屬維京群島這兩個彈丸之地和離岸金融中心，中國的外資絕大部分是出境漂白的內資）
中國的利率黑市既是國內腐敗和尋租的價值套現機制（內迴圈），又是國際虛假貿易和熱錢迴圈的重要組成部分（外迴圈）。
下面來揭示深圳在中國利率黑市中的巨大意義：“香港是中國大陸利率黑市的非法現金流洗錢中心（每年數千億美元之巨），深圳毗鄰香港，坐享地下錢莊海量流動性之便利，這些錢不少便以樓房的形式囤積著，由於深圳地產可以在香港某些金融機構做抵押品融資，就可使黑錢流出境外。深圳在p2p金融，互聯網金融，信託，理財產品，地下錢莊等方面均走在全國前列，深圳樓市（特別是大戶型）的火爆與之密不可分。”
四、結論
深圳地產除了可以在香港某些金融機構做抵押品融資之外，還可以到國內機構做內保外貸，其套利收入還可以到地下錢莊做帳戶對敲，還可以通過虛假貿易，通過這些合法不合法的手段都可以把人民幣資產轉成境外的美元資產。深圳地產作為融資抵押品，可以創造性的利用境內境外，合法不合法的多種管道，將人民幣資產轉成境外的美元資產。這就是“2015年三月之後，深圳房價居然隨著外匯占款和外儲資產以1994年以來（過去這22年）所未見的速度坍塌而進入歷史上前所未見的高速增長期”這樣一個逆天現象發生的金融經濟學本質。
一句話，利率黑市要趕在中國債務危機全面爆發和人民幣快速貶值之前，把其人民幣資產轉成境外的美元資產。由於利率黑市的有萬億元級別的人民幣資產需要置換成境外的美元資產，深圳樓市井噴式爆發了。利率黑市將人民幣資產置換成境外美元資產的需要到底有多強勁？根據彭博社今年1月的最新數據，2015年中國的資金流出總額為1萬億美元，創有史以來最高紀錄。同時，深圳樓市的價格增速也創了歷史最高紀錄。
深圳毗鄰中國大陸利率黑市的非法現金流洗錢中心香港（每年數千億美元之巨），那麼上海呢？上海有自貿區。自貿區也是洗錢的天堂。自貿區之前，上海保稅區就在銅融資洗錢中起到至關重要的作用，如今有了自貿區，上海未來洗錢的能力也會蓬勃而出。年後上海房價的井噴就是一個標誌。
至此深圳上海樓價暴漲的驚人真相在結合中國實際的金融經濟學的聚焦下露出了本來面目。重要的事情說兩遍，深圳毗鄰中國大陸利率黑市的非法現金流洗錢中心香港，上海有自貿區，自貿區也是洗錢的天堂。深圳上海地產作為融資抵押品，可以創造性的利用境內境外，合法不合法的多種管道，將人民幣資產轉成境外的美元資產。由於利率黑市將人民幣資產轉成境外的美元資產的強勁需要，深圳上海樓市井噴式爆發了。
深圳上海樓市越火爆，表明利率黑市將人民幣資產置換成境外美元資產的需要越強勁，表明未來人民幣匯率貶值的壓力會越大。利率黑市是宏觀流動性主導因素，別的人都是搭便車或者是跟風者，問題是一旦利率黑市基本完成了其資產轉移境外的任務，那麼搭便車或者跟風者就會成為最後的接盤俠。根據我的宏觀金融數據分析，今年8月份左右，中國M2同比增速會再次坍塌，那個時候正需要接盤俠（最大的接盤俠其實是接受房地產為抵押物的銀行和非銀金融機構）們挑大樑。
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from 港文集 http://hktext.blogspot.com/2016/03/surprising.html