Info Aggregator: 《21世纪经济报道》多地政府回购存量房托市

　编者按：把房子卖给政府去——如果你要卖房子，挂单在中介机构卖不出去，现在多了一条路。福州市近日下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》，该市市民手头上有多套商品房或安置房，可以卖给政府了。
　除了福州，四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州等省市正在实施试点。
　但政府考虑的并不仅仅是给空置房多条交易的路径，而是6亿平方米的库存如何消化和700万套保障房从哪里来的问题。根据本报记者的调查，按照最高限额，此措施能够最高化解6000平方米的商品房库存以及少建设100万套保障房。
　但是该措施执行还有很多挑战，政府准备好了吗？
　重点提示：根据2014年6月国家开发银行《关于进一步加强统筹协调好棚户区改造贷款资金的通知》，回购商品房作棚改的安置房总投资的比例可以达到40%(此前这一比例仅为20%)；而住建部提出2015年棚户区改造资金将不低于5000亿元，若按40%的货币补偿计算，今年将有近2000亿元的资金用于回购商品房，形成近100多万套商品房的需求。
　过去，政府收储大多发生在棉花、稀土等大宗商品领域。而这一次，房子成为政府收储的目标。
　1月24日，福州下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》，该市市民手头上有多套商品房或安置房，可以卖给政府；各级政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体，解决被征收房屋群众对安置现房的需求。
　政府回购商品房的背景是，一方面房地产库存难解；另一方面，保障房建设任务艰巨。
　1月6日出台《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》，鼓励开发商售转租、地方回购商品房之后，其政策门已经打开。1月20日，住建部部长陈政高表态，房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要。
　业内人士指出，政府回购商品房可能更适用于三四线城市，尤其是库存高企的城市。但与此同时，仍然面临有多少房源可被回购、资金何来、如何定价等操作性难题。
　多地回购商品房
　1月20日，在全国棚户区改造经验交流会上，陈政高指出，住建部要指导督促商品住房较多的城市，出台支持措施，将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量房的有效衔接。
　在去年的地方救市中表现积极的福州立刻出手。1月24日，福州下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》。
　中原地产首席分析师张大伟将之理解为地方的新一轮救市举措。他说，虽然从价格看，统购价格低于市场价15%，很少有市民会愿意出售给政府，但这一政策将对购房者而言有托底的作用，在政府回购承诺的影响下，购房者入市的积极性会提高。他认为在库存高企的三四线城市，开发商或市民可能更有动力去把多余的房子卖给政府。
　上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为，上述政策对三四线城市去库存是利好。三四线城市的住宅库存自2011年开始一直增长，截至目前全国已有近6亿平方米的待售库存，其中很大部分位于三四线。
　如此高的库存压力，使三四线城市的楼市活跃度降低、房价涨不动或者下跌、开发企业经营越来越困难，甚至还引发了资金链断裂。
　事实上，在住建部此次表态前，多地已经试点回购商品房充当保障房，包括四川省、安徽省、江苏省、辽宁省、内蒙古自治区、贵州省等。
　以安徽省芜湖为例，截至2014年11月该地已完成棚户区改造约1.3万户，其中回购商品房充当棚户区的安置房高达45%。
　芜湖的主要做法是，以“团购”的价格从开发商手中回购商品房用于棚户区改造的安置房。按试点规定，若回购商品房充当公开配售的保障房实行不完全产权，由政府持有30%产权，被保障人群持有70%产权，若回购商品房充当定向安置房，如棚改中的安置房，实行完全产权，即被安置人员拥有100%的产权。
　福州业内开发商透露，实际上去年该市就有几个商品房项目被政府回购作为保障房，价格也差不多低于市价15%，但是量并不大，也没对市场产生太大影响。
　杨红旭指出，在多个地方进行试点后，由政府统购商品房作为保障房将在全国范围内铺开来。
　操作难题
　由政府统购商品房，便自然存在一个资金来源及操作的问题。
　首先是棚改的资金。根据部署，2015年全国保障房建设任务为700万套，棚户区改造规模不低于470万套。
　世联行有关人士测算，根据2014年6月国家开发银行《关于进一步加强统筹协调好棚户区改造贷款资金的通知》，回购商品房作棚改的安置房总投资的比例可以达到40%(此前这一比例仅为20%)；而住建部提出2015年棚户区改造资金将不低于5000亿元，若按40%的货币补偿计算，今年将有近 2000 亿元的资金用于回购商品房，形成近100 多万套商品房的需求。
　其次财政拨款。财政部部长楼继伟在2014年12月底的全国财政工作会议上说，政府出钱，保障住房，但不再只是支持新建住宅，而是要“盘活存量房”。
　此外，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，可大力推进棚户区改造的货币化安置，组织居民自主购买，或者由政府购买安置住房进行安置；与此同时推进国开行的直接贷款与PPP市场化融资手段。
　在北京的棚改工作中，国家开发银行北京分行与市住建委等部门合作，探索政府回购模式、市场化运作、发行私募债以及REITs募集等融资模式。
　在具体的实施层面上，杨红旭指出，收购商品房用于保障房、将商品房转化为安置房，具体运作情况比较复杂，各地存在显著差异。即便未来住建部出台指导意见，各地的操作流程还有一个落实和细化的过程。
　比如，政府拿着财政拔款，只能收购什么样的商品房？被选中作为安置房的商品房项目，如何享受税费减免？正在建设中的商品房项目，哪些项目有资格半路搭车享受国开行支持？如何防范政府官员在挑选商品房项目过程中的权力寻租？等等问题待解。
　“虽然操作细节仍会遇到诸多问题，但至少作为缓解三四线库存压力的短期之策，促进这些地区房地产市场的平稳健康发展，具有重要意义。”杨红旭认为。
　但也有业内人士指出，政策虽好，但对于巨大的三四线城市库存的消化来说，作用可能并不大。以60平米一套计算，回购100万套也就只有6000万平方米，占6亿平方米库存的10%。而去年中国新建商品房销售面积是12亿平方米。
　杨红旭指出，政府统购商品房这一做法不宜作为长期之策，否则又有可能重回福利分房的时代。我国住宅供应体系、住房保障制度的完善，应有独立的发展逻辑与制度框架。

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各国QE都局限于购买债券股票，我大天朝一步到位直接购买房地产了

政府回购存量房说明楼市彻底完蛋了
地方政府是靠土地财政维系的，现在地卖不出去，只能自己赤膊上阵托市，回购存量房当安置房，目的很明确，就是幻想稳住楼市，再多卖几块地。
说白了，就是政府没钱。没钱还要干力不从心的事，有啥意义嘛！
要想稳住楼市，只有大放水一条路了，40万亿是起步价，考验断腕魄力的时候到了。
这就叫做“吃不完兜着走”！
地方政府财政哪有余力做这事？自己给自己壮胆而已
没钱为啥还能回购楼市？显然是为了给某些资本解套。
北京08年那次底部就是回购房子。
稳不住，特别是三四线城市。房地产这次下行是长周期的，城镇化放缓再叠加人口老龄化，需求不可能回到从前了。
那也不可能啊，本地人都两套三套，除非羊吃人，否则没有外来人口怎么可能卖得掉
没有4万亿和那几十万亿信贷配合，北京那次回购也没用……
真心给我党跪了
到目前为止，各国QE都局限于购买债券，日本貌似探讨过直接购买股票，但也就是讨论讨论而已。
只有我党一步到位，直接购买房地产了。
印钞引到这个份上，还含升值的，真心给跪了
土共印钱盖房印钱买房
房地产及相关行业的收入占地方财政1/3,能不救吗
屁民等着收房产税吧
中国版QE的创新啊
不愧是半封建半国家垄断权贵资本主义的次终极形态，名头里面就差帝国了。
我党的财政和金融纪律真是够发指的。还没建国，就乱印钞票搞得人民币进不了上海。90年代初地方政府大兴土木，金融就崩过一回了。朱镕基颁布的人民银行法特意做了约束不准央行购买国债。结果各种绕道。去年1万亿MLF给国开行支持棚户区改造，结果钱直接拿来买商品房。
就这种财政纪律和央行独立性，货币的信用有保证才是见了鬼了
地方的行为，不能代表中央，地方很多行为和中央利益是相反的据此作为投资依据必然失败
我们不看原因，看结果。地方没有约束一样是你的财政纪律有问题
改革开放三十年
一觉回到解放前
这是地方政府的行为，地方政府只能用发债或者卖地的钱来买房吧，不是央行直接买房吧，不是高能货币吧？

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Tuesday, 27 January 2015

《21世纪经济报道》多地政府回购存量房托市

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