Info Aggregator: 《金融时报》中国商业地产更堪忧

你绝料不到在美丽的湖泊城市杭州与中国商业心脏上海之间，还有一片房地产供应过剩的地方。这两座城市相距170公里，高铁车程只需一个多小时。如今的杭州除了享有旅游胜地的美誉外，还以阿里巴巴(Alibaba)创始人马云(Jack Ma)的故乡而闻名。这家互联网集团很快就要上市，有望打造科技行业史上规模最大的IPO。
地产和阿里巴巴之间并不像人们以为的那般毫无联系。
到目前为止，人们对房地产市场价格下跌的担忧主要集中在住房版块。部分是因为住宅市场对北京方面而言代表着一个社会和政治难题。如果房价上升过快，无房者或许会走上街头闹事。但如果房价陡降，有房者会因财富缩水而抗议。
与此同时，依靠建材市场需求而兴旺起来的水泥、玻璃和钢材等产业，正面临市场需求下降的困扰。而由于地产被广泛用作贷款抵押品，中国政府正试图迫使银行记录更多的不良贷款，包括直接贷款和间接贷款。
尽管人们的注意力集中在住宅方面，但更大幅度的价格下跌可能会出现在商业地产版块，尤其是因为它一直没有被完全计入经济方程之中。而马云便是个中原因之一。
首先，阿里巴巴是中国最大的电商企业。此外，电子商务在多个行业的影响到现在才开始变得明显。根据澳新银行(ANZ)的数据，中国有6.2亿移动互联网用户，几乎占人口总数的一半。在今年头4个月里，电子商务交易量上升超过50%。
投资者，包括黑石(Blackstone)旗下地产公司和柯罗尼资本(Colony Capital)的高管们，目前正在思考一个问题：电商的威力在中国内地会产生多大影响？他们已推断出，对拟建购物中心的需求很可能小于他们本来的估算。黑石的高管们表示已经看到了一种分化趋势。随着消费者更多地在网上购物，主要由零售店构成的购物中心正看着自己的生意开始下滑。而以提供食物或娱乐等体验和服务为主的购物中心，生意却蒸蒸日上。黑石正据此调整自己在零售业的投资。
不过零售业仅是一场巨变中的一部分。互联网还可能引发金融服务变革。例如，银行将不再需要开设数千家分行。教育也将不再需要占用那么多空间。一流大学还是能将聪明人和有志者吸引到校园中，而其余大学将只得大力发展在线教育。
的确，有些领域将从这种模式转变中受益。比如说，京东(JD.com)之类公司今后的发展道路将有别于它们所模仿学习的美国企业，因为它们的传统基础设施较少。比如几周前在美国上市的京东虽是一家与亚马逊(Amazon)相像的电子零售商，但也提供敦豪(DHL)或UPS式的快递服务，所以它对物流中心和仓库的需求较大。这就是黑石和加拿大养老金计划投资局(Canadian Pension Plan Investment Board)喜欢投资仓库的原因所在——至少在无人飞机快递普及以前。
当然，需求并不总朝着预期的方向发展。20年前，当多家日本高档大型百货商店在上海开业时，持怀疑态度的人嘲笑说，富到能光顾百货商店的人肯定有办法去香港购物，那儿的商品价格更便宜。怀疑者们的推测有几分道理。但上海富人只占商店顾客的一小部分。大部分生意来自到上海游玩的外地人，他们把商品加价后转卖给邻居——对后者而言，上海仍是一个遥远的梦。如今，互联网让都市与农村间的这种区别变得不再明显。
房地产价格的下降空间在一定程度上属于政治问题。中国政府多半会构筑一个底部，限制市场为不良资产确立清算价格的范围。中国需要价格让人们承受得起的住房。这就意味着，过度扩张的开发商（调整已经开始）、承担得起核销贷款后果的银行（因为背后有国家扶持），以及在影子银行市场草率购买理财产品的投资者等将会成为住宅价格下跌的牺牲品。
中国政府对商业地产市场则没有那么在意。那些在三线城市建造二流购物中心的开发商们，就更没有理由奢望国家给他们准备缓冲垫了。

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Tuesday, 1 July 2014

《金融时报》中国商业地产更堪忧

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