信報財經新聞 3-2-2012
財政預算案公布後，發展局局長林鄭月娥昨日隨即公布二○一二至一三年度政府賣地計劃，包括可供興建約一萬三千五百個單位的四十七幅住宅用地、四幅商業／商貿用地和兩幅酒店用地，其中二十四幅是新增用地，二十三幅則滾存自去年度賣地計劃。
今 年的財政預算案，有關土地供應和房屋政策的着墨其實不多，只有六十六至八十七段合共二十二段，基本上是承接上年度開始恢復變相公開拍賣土地的政策，保證土 地供應充足，以配合行政長官曾蔭權最後一份施政報告提出「在未來十年平均每年要提供可興建二萬個私人住宅單位」的目標，確保樓市健康平穩發展。
事 實上，二○一二至一三年度的土地供應甚至超額完成，因為根據預算案第七十四段指出，「綜合下一年度私人住宅土地供應的主要來源，包括政府來年的賣地計劃、 西鐵的四個項目、港鐵的三個項目、市區重建局的重建項目、土地契約修訂或換地項目，以及毋須土地契約修訂或換地的私人重建項目，下一年度土地供應估計可提 供約三萬個私人住宅單位」。由是觀之，來年度的私人住宅土地供應其實已經供過於求，對樓價應有進一步的壓抑作用，因為去年全年一手樓宇的買賣宗數只有一萬 零七百六十六宗，九七年以來，每年一手樓宇買賣宗數平均不超逾二萬個單位。
不過，由於聯儲局宣布維持目前接近零水平的低息政策至二○一四 年，未來三年，本港都不虞加息，供樓負擔肯定不會增加。以目前的息率水平計，按揭息率平均約為二厘半左右，樓價進一步下滑，供樓款項低於租金水平，應該可 以誘發實際用家進場，故此樓價不虞大跌，樓市應該可以平穩發展。
但正如本報過去的社評指出，曾蔭權最後一份施政報告宣布復建居屋，推出新居 屋政策，定價一改以往做法，不再與市價掛鈎，售價與合資格家庭的供樓能力掛鈎。由於與中下價私人樓宇的需求重疊，與以內地和實力投資者為主的豪宅市場截然 不同，所以本港樓市已經重新兩極化發展。可是，對於新居屋計劃，預算案卻沒有就施政報告提出的規劃目標，即由二○一六至一七年度起四年，提供超過一萬七千 個單位，每年約為二千五百至六千五百個單位，未來每年平均提供五千個單位，撥備應有的資源。預算案第七十七段只表明房委會已初步選定位於沙田、荃灣、葵青 及元朗共六個項目作為新居屋計劃下的首批屋苑，為家庭月入少於三萬元的首次置業人士提供實用面積四百至五百平方呎的單位。然而，眾所周知，自出售公營商場 及有關設施予領匯上市套回二百多億元後，房委會目前擁有的資產只有五百餘億元，去年的經營虧損已接近十億元，未來五年的經營虧損估計會增加至逾三十億元。 房委會不再以市價出售新居屋，實難想像可以一如既往，有足夠資源每年平均興建五千個新屋居單位，還未計入未來五年每年平均必須供應一萬五千個公屋單位，以 及公屋和居屋的維修費用。
很明顯，作為財政司司長曾俊華任內最後一份預算案，有關新居屋計劃的資源撥備懸而未決，相信要留待下一屆特區政府 定奪。如果唐英年勝出，蕭規曹隨機會甚高，樓市可望繼續平穩發展；倘若聲言要加大公屋和居屋興建規模的梁振英上任，則中下價樓宇價格未來面臨下調的壓力將 會增加。由是看來，樓市何去何從，與未來政治動向息息相關，業主和置業人士又豈能漠不關心？
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